В связи с изложенным выше напрашивается вывод, что внесение таких изменений в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, которые не являются реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство (например, возведение или снос перегородки из ГКЛ), а также постановка на кадастровый учет обременяемых частей объекта недвижимости в случае, когда вообще никакие строительные или иные работы по изменению границ (конфигурации) не производятся, является правом, а не обязанностью соответствующего лица (собственника, иного законного владельца). Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая будет перечислена ниже.
Следовательно, в случае если у правообладателя имеется необходимость (объективная или субъективная) не только в государственной регистрации договора аренды на «образованную» часть объекта недвижимости (например, в результате перепланировки), но и в отражении в ЕГРН такой части объекта недвижимости в целях ее обременения, одновременно необходимы и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация прав. Если у собственника объекта недвижимости или иного ее владельца отсутствует необходимость для каких-то собственных целей ставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет, то такое лицо вправе обратится только с заявлением о государственной регистрации прав (договора аренды), без представления заявления о государственном кадастровом учете и технического плана. Другими словами, стороны договора аренды сами выбирают вариант действий и, в зависимости от такого выбора, либо предоставляют для государственной регистрации только договор аренды, либо дополнительно представляют технический план. Учитывая, что Росреестр практически в 90% случаях (исходя из практики) предъявляет претензии к техническому плану (в связи с якобы его несоответствием установленным требованиям, наличию ошибок, и т.д.), то предоставление технического плана является довольно рискованным в этом отношении шагом и, если имеется возможность избежать его представления, то, по всей видимости, целесообразней обойтись представлением только договора аренды.
В моей практике, например, был случай, когда сотрудники Росреестра неоднократно заявляли, что просто не могут открыть диск с техническим планом, т.е. диск (записанный на нем файл) не читаем (при этом и у кадастрового инженера, и у собственника файл считывался). И так трижды (т.е. предоставлялось три разных диска с одним и тем же файлом и каждый раз Росреестр заявлял, что не может открыть файл). Сами представьте, что в таком случае можно сделать? Либо требовать личного присутствия при использовании диска (файла) сотрудником Росреестра, либо обращаться в суд и требовать экспертизы, которая подтвердит, что на самом деле с файлом все в порядке.
Кстати, в судебной практике такие случаи также можно найти. Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 N 09АП-49552/2021 по делу N А4033077/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2022 N Ф0534382/2021). В частности, в данном Постановлении указано следующее:
«Как следует из материалов дела, основанием для оставления заявления ИП Подерова С. В. без рассмотрения послужило то, что межевой план, подготовленный в форме электронного документа в виде XML-документа, созданный с использованием XML-схем, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных, что нарушает пункт 18 Требований к составлению межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 N 921.
Однако, судом установлено, что представленный в адрес Управления межевой план соответствует указанным XML-схемам, считывание данных формата xml происходит правильно, а ответчик в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представил доказательств обратного.
Кроме того, кадастровый инженер проверил кадастровый паспорт на логический и иные виды контроля, в ходе которого ошибок не выявлено.».
Таким образом, если придерживаться позиции, что постановка на кадастровый учет частей объекта недвижимости это право, а не обязанность, и из закона прямо не следует обязанность правообладателя поставить на кадастровый учет соответствующую часть в случае, если такой правообладатель объекта желает сдать в аренду не все здание (сооружение или совокупность всех принадлежащих ему помещений) целиком, а лишь некоторые из них (т.е. часть таких здания, сооружения, совокупности помещений) в виде комнаты, помещения или нескольких помещений, то никаких действий по подготовке технического плана и кадастровому учету производить не нужно. В таком случае подается только заявление о государственной регистрации договора аренды. В то же время, если собственник или иной владелец недвижимости желает поставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет в целях регистрации обременения именно на эту часть, то, в таком случае, указанное лицо подает (по собственной воле) одновременно два заявления: о государственном кадастровом учете и государственной регистрации договора аренды.
Более сложным является вопрос в ситуации, когда в аренду сдается помещение не в тех границах, которые указаны на планах БТИ, например, или иных планах, содержащихся в ЕГРН, а в иных границах (фактических или после перепланировки), отличающихся от тех, что имеются у Росреестра или, например, в аренду передается часть каких-либо помещений без установления границ таких частей (например, 10 кв. м. в общем коридоре здания или часть одного помещения площадью 3 кв. м. из общих 50 кв. м., без возведения ограждающих конструкций), т.е. когда в ЕГРН соответствующих сведений о конкретно таких объектах (частях объектов) либо вообще нет, либо содержаться иные сведения. Возможна ли государственная регистрация договоров аренды в отношении указанных выше объектов без проведения соответствующих предварительных работ и подготовке технического плана? Как показывает судебная практика, в данной ситуации регистрация договора без технического плана и кадастрового учета не просто возможна, а, наоборот, соответствует действующем законодательству и Росреестр обязан зарегистрировать такой договор аренды без представления технического плана и заявления о государственном кадастровом учете. Более подробно данный вопрос будет рассмотрен ниже со ссылками на судебную практику.
Одним из вариантов выхода из ситуации может служить постановка на кадастровый учет одновременно всех помещений в здании (сооружении) либо в процессе ввода объекта в эксплуатацию, либо в последующем. Данная возможность предусмотрена как п. 4) ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации, так и ст. 40 Закона о регистрации.
Так, пунктом 4) ч. 5 ст. 14 Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Аналогичные нормы содержаться в ст. 40 Закона о регистрации. В частности, согласно ч. 3 ст. 40 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
А согласно ч. 3.1. ст. 40 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
Насколько указанные выше опции, предлагаемые Законом, могут быть полезны с практической точки зрения? Помогают ли они избежать проблем, возникающих при дальнейшей передаче в аренду таких помещений (их частей или совокупности) в аренду?
С одной стороны, вышеуказанные опции могут быть удобными для дальнейшей сдачи отдельных помещений (их совокупности) в аренду, т.к. все помещения будут сразу учтены отдельно. С другой стороны, вряд ли кто-либо из собственников здания (сооружения) может быть уверенным в том, что в последующем он не будет производить каких-либо перепланировок, в результате которых конфигурация и границы ранее учтенных в ЕГРН помещений не будут изменены. В большинстве случаев в процессе жизнедеятельности объекта недвижимости планировка помещений часто меняется. Следовательно, рано или поздно их характеристики и конфигурация изменятся, что приведет к разнице (противоречию) между фактическим состоянием и тем, который содержится в ЕГРН. Особенно актуальна эта проблема с крупными торговыми объектами (центрами), где планировка торговых помещений практически всегда меняется от одного арендатора до другого.
Кроме того, рассматривая указанные выше положения части 5 ст. 14, частей 3 и 3.1. ст. 40 Закона можно заметить, что Закон употребляет формулировки «здание» и «сооружение». Т.е. речь идет о постановке на учет всех помещений в здании или сооружении либо при создании таких здания или сооружения, либо после регистрации прав на них. Упоминания о собственниках отдельных частей зданий или сооружений в указанных статьях Закона нет. Таким образом, возникает вопрос, может ли, к примеру, собственник половины здания (в виде, например, помещения, состоящего из совокупности иных смежных помещений (к примеру, в количестве 50-ти помещений) или в виде этажа или нескольких этажей) требовать отдельной постановки на учет всех распложённых в такой половине здания помещений по аналогии? Или же такая возможность существует только в случае, когда все сособственники всего здания целиком совместно обраться в Росреестр с таким заявлением? Либо в случае, когда здание принадлежит разным сособственникам по частям (т.е. здание не является объектом права одного лица), то такая возможность по учету всех помещений в таком здании отсутствует в принципе? Данный вопрос требует дополнительного анализа и не входит в предмет настоящей работы.
Продолжая обзор положений Закона о регистрации, тем или иным образом затрагивающих вопросы государственной регистрации договора аренды, кратко остановимся еще на двух статьях общей части Закона, в частности, на ч. 4 ст. 18 и ч. 1 ст. 26 Закона.
Согласно п. 2) ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, как указывалось выше, в случаях, когда Росреестр считает, что технический план помещения является одним из оснований государственной регистрации договора аренды наряду с самим договором аренды (а, как следует из практики, в том числе судебной, Росреестр придерживался именно такой позиции практически во всех случаях), а, следовательно, в обязательном порядке должен быть в составе подаваемых на регистрацию документов, отсутствие среди документов указанного технического плана приводило сначала к приостановлению государственной регистрации, а затем к отказу. В качестве соответствующей нормы для приостановления государственной регистрации служил п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В случае же предоставления технического плана (в том числе в рамках представления дополнительных документов), последующее приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав производилось на основании п. 7) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Другими словами, как указывалось выше, в большинстве случаев Росреестр указывал на то, что технический план подготовлен с нарушениями и не соответствует установленным требованиям, а именно требованиям к подготовке технического плана, установленным ст. 24 Закона о регистрации, а также следующим нормативным актам (в зависимости от обстоятельств):
Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;
Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
Другими словами, сложилась ситуация, при которой в случае непредставления технического плана Росреестр приостанавливал регистрацию по одним основаниям, а в случае представления такового, также приостанавливал, но уже по другим основаниям. В конечном же итоге результат был одним и тем же в обоих случаях отказ в государственной регистрации договора аренды.
3.3. Пункты 11) и 34) части 1 ст. 26 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав»