Если клиент ссылается на плотный график и на то, что ему не всегда бывает удобно говорить по телефону:
Мы можем с вами заранее договориться о звонке / встрече в то время, которое для вас будет оптимальным. Например, через СМС.
Может быть, тогда вам будет удобней решать все вопросы по электронной почте или WhatsApp?
Клиент не готов оставлять свой номер телефона, так как «никто потом не перезванивает». Такой опыт он получил в других компаниях. В этом случае вы можете сказать:
Разделяю ваше недовольство. Никому не нравится, когда обещания не выполняют. В нашей компании ценят и уважают клиентов, у нас выработано максимально ответственное отношение к работе, поэтому подобные ситуации у нас исключены. Гарантирую вам, что мы / я вам перезвоним / перезвоню в оговоренное время. Я готова записать ваш телефон.
Если клиент поверил вам или в вас, предоставил свои контакты, то оправдайте его доверие!
Если клиент не готов оставлять свой номер телефона, так как «никто потом не перезванивает», и это сказано в отношении ваших коллег кто-то из них так и не перезвонил! ваши слова:
Мне очень жаль, что так произошло. Разделяю ваше недовольство. Никому не нравится, когда обещания не выполняют. Спасибо вам, что сказали об этом случае! Уточните, пожалуйста: кто вам должен был перезвонить, в какое время и по какому вопросу? Для нас это крайне важно, так как хотелось бы улучшить ваши впечатления о нас.
Вариант 1, если виновник сотрудник вашей компании:
Вы хотели бы, чтобы вам перезвонил данный сотрудник, или я могу уточнить информацию для вас и связаться с вами?
Вариант 2, если виновник сотрудник не вашей компании:
Я рада / рад, что мы с вами прояснили ситуацию. Мне приятно, что я лишний раз убедилась в том, что в нашей компании не может быть таких случаев. Мы очень ответственно подходим к своей работе.
В любом случае возвращаемся к тому, что запрашиваем у клиента контакты.
Скрипт исходящего звонка клиенту с целью продолжить контакт согласно ранее достигнутым договоренностям:
(Приветствие. Представление.)
(Имя клиента), мы договаривались с вами созвониться в течение одного дня после того, как вы съездите на экскурсию / я отправлю вам письмо с дополнительной информацией / и пр.
Вам удобно будет поговорить сейчас? Это потребует совсем немного времени. / У вас найдется сейчас две-три минуты / несколько минут?
В случае отрицательного ответа уточняем время, когда ему можно будет перезвонить:
В какое время я могу вам позвонить?
В какое время вам будет удобней поговорить?
Через какое время мне вам перезвонить?
Вам будет удобно, если я перезвоню сегодня в конце рабочего дня?
В случае положительного ответа мы переходим к уточняющим вопросам согласно цели нашего звонка.
3.2. Выявление потребностей
Этап выявления потребностей невероятно важен. Это тот этап, которого мало не бывает. Даже если клиент сам все рассказал, никогда не будет лишним уточнить детали, ситуацию, потребности. Это поможет вам сделать качественную презентацию и минимизировать возможные возражения, которые часто возникают не от отсутствия желания купить, а от непонимания того, что и почему предлагает менеджер. В 95% успех сделки определяется количеством и качеством собранной информации о клиенте. Так как в нашем случае у нас практически (за редким исключением) нет возможности собрать информацию о клиенте заранее, делать это необходимо на этапе выявления потребностей.
В отношении чего менеджер может и должен задать клиенту вопросы:
* пожеланий к помещению / квартире, дому;
* финансов и форм расчета, юридических вопросов;
* цели покупки, ситуации клиента;
* инфраструктуры.
На рисунке 20 более подробно и наглядно представлено, в отношении чего менеджер может задать вопросы. В описательно-текстовой части далее приведены примеры, вариации вопросов.
Вопросы мы начинаем задавать с факторов, по которым у нас самые выигрышные позиции или есть предложения. Только после этого переходим к вопросам по другим факторам. В случае если у нас есть факторы, по которым мы находимся в проигрышном варианте, мы задаем по ним уточняющие вопросы только тогда, когда нас о них спросил сам клиент.
Также можно использовать и другой подход: начать с общих вопросов и постепенно переходить к детализации и конкретизации потребности.
Задавая вопросы, обязательно используйте вежливые слова!
О квартире
1. Подскажите, пожалуйста: какой вариант квартиры вы рассматриваете?
Какую квартиру вы подбираете?
2. Какие характеристики квартиры для вас важны?
На какие характеристики при подборе квартиры вы обращаете внимание? Какая из них самая-самая главная для вас? / Что из названного / перечисленного для вас самое важное? / Какой из критериев вы поставили бы на первое место / был бы для вас приоритетным? То есть для вас важно (продолжить словом, фразой, сказанными клиентом).
Что для вас важно в будущей квартире? Какой вы ее видите / представляете?
Опишите, какой должна быть квартира, которую вы купите.
Поделитесь, пожалуйста, причинами, по которым для вас важно соответствие квартиры данным характеристикам.
Данный вопрос и аналогичные ему позволяют выявить глубинные потребности, логику мысли клиента, лучше его понять, получить дополнительные аргументы для этапа презентации или работы с возражениями. Задавать эти вопросы стоит тогда, когда у вас есть контакт с клиентом и он не торопится, готов с вами говорить.
3. Вы хотели бы получить информацию по однокомнатным или двухкомнатным квартирам / студиям?
У нас есть несколько вариантов квартир по количеству комнат / метражу / планировке. Про какие вам рассказать?
Подскажите, пожалуйста: с чем связан ваш выбор / интерес в пользу квартиры с таким количествам комнат / двухкомнатной / однокомнатной квартиры?
Чем вам нравится вариант студии / квартиры по сравнению с квартирой / студией?
На ваш взгляд, какие плюсы/ достоинства у такого типа квартиры?
4. Какой площади вы хотите квартиру?
На какое количество квадратных метров вы ориентируетесь?
Рассматриваем квартиры от 30 до 40 квадратных метров или от 40 до 50?
Каких размеров должна быть квартира? Кухня? Гостиная? Спальня? Санузел? Он совмещенный или нет?
Насколько для вас важно, чтобы кухня / гостиная / детская была таких размеров? Подскажите, пожалуйста, с чем это связано.
Можем ли мы с вами рассмотреть альтернативные варианты по метражу?
Давайте посмотрим альтернативные варианты. Просто для сравнения?
Принтер. Рисунок 20. Классификация потребностей покупателей
недвижимости
5. Какие у вас есть пожелания по планировке?
Вы ищете квартиру со свободной планировкой или с определенной?
Что для вас важно в планировке квартиры? Это имеет значение, потому что вы (и дать клиенту возможность продолжить самому и быть готовым продолжить самому, если клиент будет молчать).
Интересуясь планировкой квартиры, на что вы обратите внимание в первую очередь? Этот фактор / деталь / нюанс очень важен для вас? Он является определяющим или все же второстепенным?
6. Какой этаж для вас будет предпочтителен?
Какие этажи вы для себя / близких / детей / родителей рассматриваете?
Имеет ли для вас значение, на каком этаже квартира будет расположена? Насколько этот критерий при покупке квартиры для вас важен?
Вы рассматриваете квартиры на верхних этажах / повыше, или на нижних / пониже, или посередине?
Подскажите, пожалуйста: с чем связан выбор в пользу данного этажа?
Удобно ли вам будет, если квартира находится / будет расположена на седьмом этаже?
Квартиры, расположенные на седьмом / шестом / пятом этаже рассмотрим / давайте рассмотрим? Есть очень хорошие варианты!
7. Вы рассматриваете варианты квартир с отделкой под ключ или под самоотделку / чистовую?
Для вас этот фактор очень важен или я могу предложить вам другие варианты?
Вы хотите отделать квартиру / сделать ремонт квартиры по своему желанию / вкусу?
Как вы думаете: если посоветоваться с дизайнером, то могли бы вы найти интересное решение на тему, как совместить отделку под ключ и ваши идеи по отделке / дизайну квартиры?
8. Какие формы комнат вам нравятся? Какую форму комнат вы хотели бы?
Это связано с тем, какая мебель у вас есть, или с планируемой покупкой мебели?
А если в этой комнате мебель расставить таким образом (предлагаем конкретный вариант)? Как вам такой вариант?
Позвольте у вас поинтересоваться, очень интересно: на ваш взгляд, какие плюсы / достоинства у комнаты такой формы? (На слове «интерес» дважды сделан акцент для усиления эффекта.)
Как бы вы могли здесь расставить мебель и организовать пространство?
9. Какая высота потолка у вас сейчас? Вы к ней привыкли? Чем она вамнравится?
Удобно ли (при высоких потолках снимать / вешать шторы / белье)? Возможно, каждый раз приходится просить о помощи кого-то из близких или искать стремянку / сооружать конструкцию из столов / стульев?
Такая высота потолка вам подойдет? Будет оптимальна?
По вашему мнению, какая высота потолка является наиболее удачной с точки зрения комфортности ощущений и решения бытовых вопросов?
Как вы думаете, чем привлекательна / удобна такая высота потолка?
Чем такая высота потолка может нравиться другим людям?
На ваш взгляд, по каким причинам такая высота потолка экономически выгодна?
10. Наличие балкона / лоджии в квартире для вас желательно?
Есть ли у вас сейчас балкон / лоджия? Как вы его/ ее используете?
Какую лоджию вы хотели бы в своей квартире?
Балкон / лоджия нужны вам чисто символически, для дополнительного удобства / комфорта, или для функционального использования?
Как вы планируете использовать лоджию в квартире / новой квартире?
На ваш взгляд, чем удобна лоджия?
На ваш взгляд, чем удобен такой вариант лоджии?
11. На какие стороны света вы хотели бы, чтоб выходили окна вашей квартиры?
Вы предпочитаете, когда солнце наполняет вашу квартиру своим светом, или, наоборот, любите легкий полумрак, прохладу?
Вам нравится, когда на протяжении всего дня квартира освещена естественным светом, или вы хотели бы, чтоб солнце заглядывало к вам в гости только в определенное время дня? В какое?
Подскажите: для вас важно, чтоб квартира была светлой / сокращать затраты на электрическое освещение за счет естественного? Задаем этот вопрос, в случае если квартира действительно весь день находится под солнечными лучами.
12. Вид из окон для вас важен?
Вы предпочитаете любоваться видами из окна?
Вы хотели бы наблюдать за ребенком на детской площадке / за машиной на парковке?
Какой вид из окон у вас сейчас?
Это действительно важный для вас критерий? Поделитесь, пожалуйста, причинами.
Как вы относитесь к такому явлению, как окна в окна? Из своего окна, условно говоря, рукой подать до соседнего; все, что там или у вас происходит, отчетливо видно. Неприятно, верно? А если соседний дом будет на большем расстоянии от вашего и ни вам, ни жильцам соседнего дома ничего не будет видно? Такой вариант комфортней, согласитесь?!
13. Вы хотели бы узнать номер квартиры заранее?
Для вас важна сумма цифр / число / номер квартиры?
Давайте представим: вам очень понравилась квартира, но, к сожалению, номер не такой, какой бы вы хотели. Как в таком случае вы поступите? Сделаете выбор в пользу понравившейся квартиры или будем искать ту, у которой будет нужный номер?
14. Каких соседей бы вы хотели видеть?
Какие соседи у вас сейчас?
Как вы думаете, что можно сказать о тех людях, которые могут позволить себе купить квартиру в микрорайоне ААА?
Скажите, пожалуйста, если бы вы выбрали именно этот микрорайон, то какими бы соседями вы бы стали?
Подскажите, пожалуйста: вы слышали о праздниках, которые у нас регулярно проводятся для жителей микрорайона?
Вы были у нас в микрорайоне ранее? Возможно, приезжали в гости или на мероприятие? Была ли у вас возможность тогда прогуляться и понаблюдать за тем, как жители общаются друг с другом?
Что говорят ваши знакомые / друзья / родственники, которые здесь проживают, о своих соседях на площадке, жильцах в подъезде и доме?
О целях покупки
15. Расскажите, пожалуйста: вы покупаете квартиру для себя / близких или для инвестиций / сдачи в аренду?
Скажите, пожалуйста: какова цель поиска квартиры? Вам нужно увеличить площадь жилья; возможно, вы расселяетесь или приобретаете новое? Этот вопрос, как и следующий, стоит задавать, если есть контакт с клиентом.
Возможно, вы покупаете недвижимость впервые?
За какой период времени вы хотели бы найти квартиру? Каким временем вы располагаете?
Как давно вы ищете квартиру?
Если люди покупают квартиру впервые, им хочется «не ошибиться», во всем разобраться, и они многого не понимают. Поэтому подбор квартиры и принятие решения могут затянуться. Их также можно поддержать словами «Рада / рад за вас!»
Если люди расширяют жилплощадь, то они будут требовательны к новому жилью. Их также можно поддержать словами из серии «Рада / рад за вас!»
Если люди разъезжаются, то могут быть конфликты интересов, попытка уложиться в имеющиеся суммы, подпортить жизнь бывшему близкому человеку и пр. В таком случае менеджеру нужно быть весьма деликатным и проявить свои дипломатические способности в полной мере.
Вариант 1: для близких.
16. Вы обсуждали покупку / думали с близкими / родителями / детьми о покупке квартиры?
С кем вы будете смотреть дом / квартиру / приедете на экскурсию?
Какие у них есть пожелания к будущему жилью?
Как вы думаете, что для них будет важно при выборе квартиры? Какие у них есть пожелания? На что они обратят внимание? Про что бы они спросили? Про что бы они еще уточнили?
Ваши близкие смогут приехать на встречу или на экскурсию? В какое время им будет удобней? Утром, в течение дня или ближе к вечеру?
См. блоки вопросов 112.
В случае если в сделке будут принимать участие несколько человек, необходимо выяснить потребности каждого, найти общее и связать с возможностями компании. Для этого нужно письменно фиксировать пожелания каждой из сторон! Визуализация, как на бланке интересов, помогает увидеть, что в большинстве случаев нет противоречивых интересов, есть совпадения или дополнения. Осталось только предложить оптимальный вариант!
Вариант 2: для инвестиций.
17. Вы планируете в дальнейшем продать квартиру или сдать ее в аренду? На каком этапе строительства хотели бы вложиться / инвестировать?
См. блоки вопросов 16 для сдачи в аренду, 112 для последующей продажи.
Вариант 3: для своего проживания.
18. Вы ожидаете пополнение семьи? Подскажите, пожалуйста: у вас уже есть дети? Мальчик / девочка? Ожидаете тоже мальчика / девочку?
В случае наличия детей / ожидания детей имеет смысл предлагать как минимум двухкомнатную студию, чтобы у взрослых и ребенка были свои комнаты. В случае ответа, из которого следует, что дети разнополые / будут разнополыми, имеет смысл предлагать как минимум трехкомнатную студию, чтоб в перспективе у каждого из разнополых детей была своя комната. Конечно, итоговое решение клиентов будет зависеть от их возможностей, но предложить им об этом подумать стоит пусть клиент сам определится и сам примет решение. Ведь наша задача понять и предложить. Кстати, такой нехитрый способ может увеличить сумму сделки.
Сколько лет вашему ребенку / деткам? Подскажите, чем занимается / планирует заняться ваш ребенок / ваши дети? Какие у него есть увлечения? Любит ли он проводить время на улице? / Хотели бы вы, чтоб он проводил побольше времени на улице вместо компьютера и при этом в безопасном, уютном пространстве? Планируете ли вы отдать его в какую-либо спортивную секцию? В какую? Он уже занимается, посещает какую-либо секцию? Какую? Нравится ему?