Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость.
Выйти из стратегии можно всегда, продав приобретенный объект недвижимости. Если ремонт привлекательный, то в итоге вы заработаете и на аренде, и на росте стоимости квартиры.
Более подробно все нюансы и особенности применения этой стратегии описаны в моей книге «Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей».
https://ridero.ru/books/kvadratnye_metry_sdavaites/
СТРАТЕГИЯ ДЕЛЕНИЯ БОЛЬШОГО НА МАЛОЕ
Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Основная цель увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.
Данная стратегия может быть реализована для жилой недвижимости следующими методами:
Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)
Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)
Возможны различные вариации этой стратегии:
перепродажа отдельных квартир после разделения,
перепродажа по долям,
сдача квартиры в долгосрочную аренду,
сдача квартиры в посуточную аренду (главное, не оказывайте в ней гостиничные услуги и не размещайте хостел: после вступление в силу Закона Хованской, такое использование запрещено.
Последние две вариации стратегии позволяют в дальнейшем продать доходную квартиру как готовый бизнес.
Как видно, эта стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.
РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ (РЕДЕВЕЛОПМЕНТ)
Эта стратегия касается крупных и/или отдельностоящих объектов. Как правило, её применяют с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.
Арма. Пример редевелопмента завода в арт-пространство
Например, при наличии высоких потолков создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.
Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.
ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.
ХОУМСТЕЙДЖИНГ
Хоумстейджинг это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора. Облегченный вариант флипиинга, так сказать. Если флиппинг предполагает полноценный капитальный ремонт, то тут, скорее микс легкого косметического ремонта и декорирования.
Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 1020% дороже своих неподготовленных «собратьев».
Цель хоумстеджинга влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.
Эту стратегию можно использовать в дополнение к первой стратегии (перепродажи), либо же к стратегии сдачи в долгосрочную аренду.
Хоумстейджинг. Спальня
Хоумстейджинг. Кухня
Хоумстейджинг. Прихожая
Среди множества стратегий инвестирования каждый инвестор выбирает именно ту, что ближе ему по соотношению рисков и доходности, а также ту, в которой вероятность получения повышенной доходности больше вследствие большого опыта, экспертности, доступа к информации, финансированию, дешевым ресурсам.
НЕДВИЖИМОСТЬ ЭТО ИГРА В ДОЛГУЮ
Если вы решили инвестировать в недвижимость, то должны понимать, что отдача от вложений придёт не скоро. Поэтому я не очень понимаю разных коучей и тренеров по инвестициям, которые обещают быстрый успех в сфере недвижимости людям без первоначального капитала и каких-либо накоплений.
Часто такая излишняя мотивация и устранение критического мнения и сомнений могут сыграть медвежью услугу и привести к финансовому краху, а не успеху.
Вхождение на рынок недвижимости исключительно с заёмными средствами чревато бессонными ночами и потерей не только денег, но и здоровья.
Неопытным игрокам этого рынка я категорически не советую использовать при покупке недвижимости более 50% заемных средств.
Что и говорить о далеких от рынка недвижимости людях, если даже некоторые столичные риэлторы, которые активно пропагандируют, что любой может стать владельцем элитной недвижимости в Москве (для себя или в качестве инвестиций), имея лишь 10% от её стоимости, взяв ипотеку на подобный объект, спустя год осознают, на сколько большие суммы процентов платят банку и стараются сразу как можно скорее хотя бы частично досрочно погасить кредит. По ходу дела они уже узнают о нюансах погашения долга. Благо, доходы риелтора позволяют это сделать. А если у человека, который поверил в мечту о жизни в центре за смешные деньги не из чего гасить досрочно?! Такой подход обрекает его на пожизненную кабалу и переплату двух и более стоимостей квартиры!!!
А суть в том, что многие риелторы сначала годами продают и покупают квартиры клиентам, не имея собственного опыта владения подобными объектами и не имея реальных сумм доходности и/или переплаты по таким объектам (я уже не говорю о ремонте и налогообложении), и лишь потом «пробуют» на себе продаваемый продукт, наступают на свои грабли, получают свои шишки и, наконец-то, формируют (если формируют) целостное представление об инвестициях в недвижимость.
Поэтому я не устаю повторять: «Сапожник должен быть с сапогами». А вы прислушивайтесь только к советам людей, у которых есть собственный опыт того, что они вам предлагают и советуют. Без реального опыта, подводные камни так и будут скрыты под толщей воды, которая льется из многочисленных источников и обещает недвижимость без вложений и легкий и быстрый путь к высокой доходности.
Путь к доходной недвижимости начинается с её покупки, поэтому не будем откладывать этот шаг. Начнем!
ПОКУПАЙ КАК МУЖЧИНА
Даже, если вы покупаете квартиру для себя, а не для перепродажи (хотя, вероятнее всего, свою вы тоже однажды продадите), важно помнить о стратегии наращивания капитала. Дополнительный доход ещё никому не помешал.
Итак, смотрите всегда с позиции инвестора: отобьются ли ваши вложения на приобретение квартиры и ремонт (если он планируется) при дальнейшей продаже квартиры.
Размышляя подобным образом, вы вряд ли будете кидаться на дорогущую испанскую плитку или итальянские гардины. Трезвый расчёт и незамутненная эмоциями ясность ума позволят вам выбрать свой бриллиант среди квартир, который станет отправной точкой в накоплении капитала. Это очень мужской подход и очень мужская позиция досконально всё просчитать и взвесить. Правильно принятое решение на этапе покупки уже половина успеха. Вторая половина успеха выгодно преподнести объект покупателю и продать будет строиться на женском подходе к сделкам, но об этом чуть позже.
Лучшая цена, по которой вы можете купить это цена ниже рынка. Вы вряд ли встретите такую цену в объявлениях (разве что в объявлениях-приманках, которые имеют мало общего с реальными объектами, либо очень «мутных» квартир). Поэтому важно знать, как обосновать продавцу, что цена его объекта завышена (если это действительно так). Или проявить недюжинное обаяние при торге.
Часто ниже рынка можно купить объекты, у продавцов которых есть некоторые объективные сложности с реализацией их недвижимости. Но знание сила, поэтому, если знать, как справиться с этими сложностями, можно сделать хорошо и себе, и ему.
Если вы купили ниже рынка, считайте, вы уже заработали разницу между ценой покупки и рыночной ценой. Если вам удастся увеличить ценность объекта за время владения им, то вы выгадаете ещё несколько процентов при продаже. В итоге, вы взращиваете капитал, проживая и пользуясь квартирой в своих целях.
Поэтому, говоря о доходной недвижимости и инвесторском подходе, я имею ввиду вообще любую недвижимость, которую вы используете, либо решили приобрести.
Если при любых сделках вы будете применять этот подход, то увидите, что можно жить не только на зарплату. Чего я вам искренне желаю!
ВЫБОР И ПОКУПКА СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ
ЖИЗНЬ В ЧАСТНОЙ ДОМЕ
Очень важно понимать свои истинные желания, осознавать, не навязал ли вам кто-то свой образ мыслей, не подменяете ли свои настоящие мечты чужими.
Особенно после пандемии и локдауна небывало повысился спрос на загородную недвижимость. Свой частный дом кажется пределом мечтаний и целью всей жизни. Но, может, это только кажется?!
Если у вас нет и не было реального опыта проживания в частном доме, то все ваши суждения о жизни в нём основываются на стереотипах, слухах и ожиданиях. В такой ситуации, если вы поторопитесь и решитесь на покупку, не подойдя взвешенно и рационально к ней, вас может ждать глубокое разочарование и потеря немалых сумм.
Вложение в загородную недвижимость в редких случаях можно назвать успешным инвестиционным проектом. Чаще всего такая недвижимость становится весьма тяжеловесным пассивом от которого впоследствии хотят избавиться, причем даже в убыток себе (чтобы не понести в дальнейшем еще большие издержки).
И всё-таки, если вы планируете обратиться к риелтору для выбора загородного дома, помните, как нельзя принимать совета от человека, который не является тем, кем бы вы сами охотно бы стали, так и нельзя доверить покупку дорогостоящего объекта недвижимости человеку, который не имеет опыта жизни и управления такой недвижимостью.
Я жила в частном доме не один год, я знаю все тонкости и нюансы от выбора участка до декорирования интерьера. Я знаю про жизнь в частном доме с детьми, транспортную доступность и инфраструктуру. Я знаю особенности проведения сделок с загородной недвижимостью. И то, что я знаю очень далекотот представлений большинства людей о настоящей жизни в частном доме. И любые нарисованные вашим воображением преимущества не так однозначны, как могут показаться на первый взгляд
Признайтесь себе честно, Вы действительно мечтаете жить за городом или эту мечту Вам навязали?
ЖИЗНЬ В ЦЕНТРЕ
Задумывались ли вы, что жизнь в квартире в центре отличается не только от жизни в частном доме, но и от жизни в квартире в отдалении от центра?!
Жизнь в центре не требует от вас наличие личного автомобиля, точнее, наоборот, требует его отсутствия. Нехватка свободной земли, скудное количество мест на парковке, причём, платной, и заоблачные цены на подземные паркинги.
Нет, уж лучше без авто. Содержание личного транспорта при проживании в центре города это расточительство. Разумнее и экономически выгоднее ходить пешком (благо, всё рядом), пользоваться общественным транспортом, а если не хочется потерять в комфорте, то воспользоваться услугами такси. В некоторых случаях даже личный водитель обойдётся дешевле.
Владельцам собак тоже приходится не сладко мест и площадок для выгула практически нет. А с приходом жаркого лета от раскалившегося асфальта начинают страдать и четвероногие. В каменных джунглях зелени не много, а газонов на «золотых» метрах земли ещё меньше.
Максимальная концентрация инфраструктуры и транспорта также повышает общий уровень шума и пыли. Поэтому хорошие окна и кондиционер (а иногда и система очистки воздуха) становятся жизненно необходимыми атрибутами жизни в центре.
При всем желании людей жить поближе к центру (иначе ведь цены не были столь высокими), не все понимают, на сколько им это подходит, и готовы ли они принять ограничения и особенности, которые несёт в себе жизнь в центре.
Одно лишь можно сказать однозначно, так это то, что земли в центре больше не становится. И если для Вас жизнь в центре не так уж и привлекательна, то идея покупки квартиры в центре в качестве инвестиционной недвижимости с целью сдачи в аренду весьма неплоха!
РАЗВЕНЧИВАЮ МИФЫ О ХОРОШЕМ И УДОБНОМ ЖИЛЬЕ
Кто бы что ни говорил, но часто мы становимся жертвами собственных стереотипов и убеждений, мыслим шаблонами, ограничиваясь рамками собственных представлений, и продолжаем доверять общепринятому мнению, хотя, по большому счету, это мнение является ничем иным как всеобщим заблуждением, ведь мало кто задает вопросы, такие как ЗАЧЕМ и А КАК УДОБНО БЫЛО БЫ МНЕ. Поэтому в нашей голове глубоко засели мифические представления о том, какое оно хорошее и удобное жильё.
Миф 1 «Больше жилой площади лучше жильё»
Проходит время, когда качество жизни в квартире определялось заветной цифрой в техническом паспорте, отражавшей количество жилых квадратных метров.
Радует, что в последнее время всё больше людей понимают, что не «жилой площадью единой», и что наличие подсобных помещений в квартире, таких как гардеробные, построчные, кладовки и даже кабинет это то, без чего не возможно представить современное комфортное жильё.
Показатель жилой площади в квартире давно не отражает качество и удобство её планировки. Забудьте про него. Площадь нежилых помещений важна не меньше.
Ещё более важным фактором является эффективность планировочного решения. Но об этом пока мало кто задумывается. В основном те, кто обращается за дизайн-проектом, причём, не ради красивых картинок, а ради продуманной технической составляющей и эргономики пространства.
Миф 2 «Проходные комнаты это зло»
А коридор, размером с полноценную комнату (или даже больше), в который выходят двери из изолированных комнат, это не зло? хотелось бы мне спросить.
На мой взгляд, квадратные метры коридора это одни из самых неэффективных метров по цене дополнительной комнаты.
Чем плоха проходная кухня, гостиная, или кухня-гостиная?! Наоборот, это очень удобно! Возможно, вы просто не пробовали.
Ссылка на видео с удобной и функциональной проходной кухней-гостиной
Сила привычки сидит в нас глубоко в соединении с отсутствием опыта это лишает возможности мыслить шире.