2) в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследнику на оставшийся срок действия договора (если иное не установлено законом или договором или если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).
Результаты использования арендованного имущества: арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договором аренды, т. е. по тому назначению, которое указано в договоре. Используя арендованное имущество, арендатор получает плоды, продукцию или доходы. В данном случае под "плодами" следует понимать некий результат от использования арендованного имущества: пользу, выгоду, получение дополнительных преимуществ, возможностей, прав и т. п. Согласно ст. 606 ГК РФ если указанные плоды, продукция, доходы получены в результате использования и арендованного имущества в соответствии с условиями договора, то они являются собственностью арендатора.
Сроки внесения арендных платежей: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Обязанности арендатора по использованию арендованного имущества: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).
Передача арендованного имущества (прав по договору аренды) третьим лицам:
1) если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе с согласия арендодателя:
а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
г) отдавать арендные права в залог;
д) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).
Субаренда:
1) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ);
2) если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ);
3) если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).
Ремонт и содержание арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ):
1) капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами):
а) в срок, установленный договором;
б) при неотложной необходимости;
в) в разумный срок (если срок проведения ремонта не установлен договором);
2) если арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества, то арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
3) текущий ремонт имущества производит арендатор (если иное не установлено законом или договором аренды);
4) арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).
Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ):
1) отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;
2) договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, а расходы арендатора на эти улучшения подлежат возмещению арендодателем;
3) неотделимые улучшения могут производиться с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором);
4) при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых улучшений (если иное не установлено договором);
5) неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом);
6) улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Возврат имущества по окончании договора (ст. 622 ГК РФ):
1) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
2) при несвоевременном возврате (или невозвращении) имущества арендатор вправе потребовать:
а) внесения арендной платы за все время просрочки;
б) выплаты неустойки, предусмотренной договором;
в) возмещения понесенных убытков, не покрываемых арендной платой и неустойкой, предусмотренной договором.
Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): законом или договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора. Выкуп может быть произведен до истечения срока действия договора при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В дополнительном соглашении стороны могут зачесть ранее уплаченные арендные платежи в счет выкупной суммы.
К выкупу арендованного имущества применяются положения о купле-продаже. В договоре аренды с правом выкупа или дополнительном соглашении к договору аренды должно быть согласовано условие о цене выкупаемого имущества, поскольку цена является существенным условием договора, при отсутствии которого договор аренды в части выкупа имущества или дополнительное соглашение не могут считаться заключенными. При включении условия о выкупе имущества в договор аренды необходимо согласовать:
1) примерную выкупную цену (или порядок определения такой цены);
2) порядок оформления перехода права собственности на имущество (подготовка необходимых документов, обязанность арендодателя передать такие документы арендатору и т. п.).
1.1.5. Аренда зданий и сооружений
Государственная регистрация договора:
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Как указано в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст. 433 ГК РФ.
Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года от 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно определению Конституционного Суда от 05.07.2001 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Таким образом, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. При этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен Законом № 122-ФЗ. Государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавлицающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств.
Земельный участок под зданием (сооружением): согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если же в договоре нет указания на предоставленное арендатору право, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ ему предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (т. е. на тех же условиях, что и до продажи участка).
Арендная плата: обязательным условием договора аренды здания (сооружения) является условие об арендной плате. Если договором не определен размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Порядок передачи здания (сооружения):
1) передача объекта недвижимости от арендодателя арендатору производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой
исполнения обязательства арендодателя передать имущество и обязательства арендатора принять это имущество;
2) возврат объекта недвижимости при прекращении договора аренды производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой исполнения обязательства арендатора вернуть арендованное имущество и обязательства арендодателя принять это имущество;
3) уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение этой стороны от исполнения обязательств по договору аренды (ст. 655 ГК РФ).
1.1.6. Аренда транспортного средства
Существует два вида договоров аренды транспортного средства:
1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) (ст. 632–641 ГК РФ);
2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) (ст. 642–649 ГК РФ).
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Необходимо обратить внимание на то, что на договоры аренды транспортного средства не распространяются положения ст. 621 ГК РФ (о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок).
Форма аренды - только письменная.
Государственная регистрация договора не требуется.
Приведем сравнительную таблицу с характеристиками двух видов договоров аренды транспортного средства (табл. 5).
Таблица 5. Виды договоров аренды транспортного средства
1.1.7. Примеры договоров аренды
Договор № 55
аренды автомобиля с экипажем г. _________ "___" ______________ 2005 г.
Общество с ограниченной ответственностью "____" именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Закрытое акционерное общество "____", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование автомобиль марки _____, год выпуска _____, двигатель № ___, шасси № _____, цвет ____, регистрационный знак ________ и оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату и возмещать расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, в сроки, предусмотренные настоящим договором.
1.2. Автомобиль, передаваемый в аренду, является собственностью Арендодателя, в залоге и под арестом не находится.
1.3. Управление транспортным средством осуществляется работником Арендодателя
1.4. Оценочная стоимость автомобиля устанавливается.
2. Порядок передачи
2.1. Передача автомобиля осуществляется в течение трех дней с момента подписания настоящего договора.
2.2. Автомобиль передается в технически исправном состоянии и по комплектности соответствующим условиям настоящего договора и требованиям, предъявляемым сопроводительной документацией.
3. Обязательства арендодателя
3.1. Арендодатель обязан передать автомобиль полностью укомплектованным и пригодным к эксплуатации по акту приема-передачи с указанием внешних дефектов, свободным от прав третьих лиц.
3.2. Арендодатель не вправе во время действия данного договора передавать права собственности и заключать договоры аренды с третьими лицами.
3.3. Арендодатель обязан обеспечить обслуживание автомобиля водителем на весь период аренды.
3.4. Арендодатель обязан поддерживать надлежащее техническое состояние автомобиля, включая осуществление текущего и капитального ремонта, на весь период аренды.
3.5. Арендодатель обязан обеспечить автомобиль топливом.
3.6. Арендодатель обязан своевременно проходить технический осмотр.
4. Обязательства арендатора
4.1. Арендатор обязан использовать автомобиль в соответствии с его целевым назначением; своевременно уплачивать арендную плату; возмещать расходы на оплату топлива; возмещать расходы на проведение текущего и капитального ремонта; возмещать расходы на содержание водителя, включающие в себя оплату труда водителя; по окончании срока аренды передать автомобиль в технически исправном состоянии в соответствии с актом приема-передачи.
4.2. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя заключать договор субаренды автомобиля.
5. Порядок и форма оплаты
5.1. Арендная плата за пользование автомобилем определяется в соответствии с калькуляцией, являющейся неотъемлемым приложением к настоящему договору, и включает в себя расходы по 2, 3 и 4 статьям калькуляции.
5.2. Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
5.3. Возмещение расходов на оплату услуг по управлению и технической эксплуатации автомобиля, обеспечение автомобиля топливом и иных расходов, связанных с обслуживанием автомобиля, производится арендатором ежемесячно на основании выставленного счета не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, в сумме, установленной калькуляцией, являющейся неотъемлемой частью договора, по всем статьям калькуляции, за исключением статей, указанных в п. 5.1 настоящего договора.