Удовлетворение требований залогодержателя на основании вышеуказанного соглашения в ряде случаев не допускается (например, для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке).
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке").
11.2. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, а в ряде случаев – на аукционе.
Например, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.
Публичные торги – продажа имущества или отдача казенного подряда посредством вызова желающих принять участие в торгах.
Аукцион – способ продажи товаров с публичного торга покупателю, который предложит наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной для реализации имущества неисправного должника, и добровольной, организованной самим продавцом либо осуществляемой им через организацию, специально на то управомоченную, выступающую в этих отношениях, как правило, в качестве комиссионера.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся службой судебных приставов-исполнителей.
Согласно положениям ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" "организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.
Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество".
Следует отметить, что в случае обращения взыскания на залог дополнительные затраты возлагаются на просрочившего недобросовестного заемщика: это услуги оценщика, услуги службы судебных приставов, услуги организации-комиссионера, с которой банк заключит договор на реализацию квартиры, затраты на сбор и оформление документов для продажи квартиры, нотариальные услуги и др.
12. Предоставление имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилья за счет кредитных средств
Приобретая жилье с помощью кредитных средств, заемщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п. 2 ст. 220 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Согласно положениям, закрепленным в п. 1 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
1) расходы на разработку проектно-сметной документации;
2) расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
3) расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
4) расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
5) расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:
1) расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
2) расходы на приобретение отделочных материалов;
3) расходы на работы, связанные с отделкой квартиры (абз. 8 п. 1 ст. 220 НК РФ). Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или
отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, заемщик, выплачивая ипотечный кредит, имеет право воспользоваться двумя вычетами. Первый – за счет стоимости квартиры в сумме до 1 млн рублей, второй – в размере процентов по кредиту.
Налоговый кодекс РФ называет требования к перечню документов, представляемых для получения вычета: "Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
1) при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
2) при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)".
Кроме документов на жилье, необходимо представить документы самого получателя вычета: паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство, справку № 2-НДФЛ за соответствующий год, реквизиты расчетного счета для получения денежных средств.
В случае приобретения имущества в общую (долевую или совместную) собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями или согласно их письменному заявлению (при совместной собственности).
При приобретении квартиры одним из супругов необходимо обращать внимание, что вычетом вправе воспользоваться только собственник квартиры, который указан в правоустанавливающих документах и от чьего имени производилась оплата по договору купли-продажи, приобретения строительных материалов, внесения денежных средств в счет погашения кредита.
Если оплата квартиры осуществлена от имени другого супруга или им произведен очередной банковский платеж в счет погашения долга по кредиту, необходимо оформить между супругами договор поручения в простой письменной форме, в котором супруг – собственник жилья поручает другому супругу внести денежные средства за себя. Если квартира принадлежит супругам в равных долях, то у каждого из них предельная сумма вычета может составить по 500 тыс. рублей. При этом льгота считается использованной в этой сумме для каждого.
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии, с п. 2 ст. 20 НК РФ.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается. Однако если налогоплательщик им уже пользовался, но не израсходовал целиком, то при следующих сделках он вправе заявить вычет на оставшуюся сумму. Проценты по жилищному кредиту, к которым относится и ипотечный, засчитываются целиком, без ограничений суммы.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику:
1) до окончания налогового периода;
2) при подаче налоговой декларации за прошедший год.
Во втором случае денежные средства будут возвращены налоговой инспекцией на лицевой счет получателя вычета. Для этого необходимо подать налоговую декларацию по установленной форме за истекший год с заявлением о предоставлении вычета. Документы рассматриваются в течение 3 месяцев, денежные средства должны быть возвращены в течение 1 месяца со дня принятия положительного решения об их возврате. Налоговую декларацию в связи с получением имущественного вычета можно подать вне зависимости от окончания сроков подачи декларации. Если заявитель не сразу воспользовался правом на вычет, а по истечении нескольких лет с момента возникновения у него этого права, то вычет может быть предоставлен не более чем за 3 предыдущих года. При этом право на вычет возникает либо с момента регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи в ГУ ФРС, либо с даты подписания акта приемки-передачи права на получении квартиры при заключении инвестиционного договора на участие в долевом строительство жилья.
До окончания налогового периода налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если он обратиться к работодателю (налоговому агенту) с соответствующим заявлением. При этом налогоплательщик должен подтвердить право на имущественный налоговый вычет специальным документом, оформленным налоговым органом в соответствии с требованиями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Если вычет применяется у работодателя, то его можно получить, не дожидаясь завершения налогового периода, предоставив в бухгалтерию на работу уведомление о праве применения вычета. Заявителю прекратят начислять налог на доход физических лиц и станут выдавать увеличенную на его размер зарплату до тех пор, пока вся сумма вычета не будет погашена.
Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом только у одного налогового агента (по своему выбору). Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента подтверждает налоговая инспекция в течение 30 дней со дня подачи соответствующего заявления с приложением подтверждающих право на имущественный налоговый вычет документов.
Документы на предоставление вычета можно собрать и подать самостоятельно или воспользоваться услугами юриста риелторской компании. Консультация по вопросу получения вычета стоит в среднем в 50 долларов, помощь в составлении декларации и подаче ее в налоговые органы – 150–200 долларов. Оплата услуг также может рассчитываться исходя из суммы возврата за год.
13. Ипотечное страхование
При приобретении квартиры банк требует от заемщика застраховать залог следующими видами страхования:
1) страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения;
2) страхование жизни и трудоспособности заемщика;
3) титульное страхование от риска утраты права собственности.
Разные банки работают с разными страховыми компаниями. Некоторые предлагают клиенту самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. Плата за страховку – процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10 %.
13.1. Страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения
Застраховать можно квартиру без отделки, конструктивные элементы квартиры с отделкой.
Имущество может быть принято на страхование по следующим рискам: пожар (неконтролируемое распространение огня), аварии систем водоснабжения, канализационных систем и иного, стихийные бедствия, кража, грабеж, разбой и другие противоправные действия третьих лиц, включая террористический акт, падение летательных объектов или их частей, деревьев, наезд транспортных средств, взрыв.
Страховая сумма – это максимально возможная выплата по договору страхования. По выбору заемщика она может быть равна остатку ссудной задолженности (величине долга банку) или стоимости имущества. Страхование по второму варианту более дорогое, однако позволяет заемщику не только выплатить задолженность по кредиту перед банком, но и получить денежные средства на ремонт квартиры после наступившего страхового случая.
Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.
Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает банк в части фактической суммы долга на дату
страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, денежные средства выплачиваются не только банку, но и самому застрахованному лицу либо назначенному им в полисе второму выгодоприобретателю.
Заемщик ежегодно в течение срока действия кредитного договора производит оплату страхования.
Стоимость полиса рассчитывается с учетом того, что страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, а страховыми случаями являются все риски.
13.2. Страхование жизни и трудоспособности заемщика
Заемщиком банка может стать любой совершеннолетний гражданин, имеющий подтвержденные стабильные источники дохода, достаточные для погашения кредита. Большинство банков устанавливают ограничения на возраст заемщика: кредит должен быть выплачен заемщиком до достижения им пенсионного возраста.
Кредит может быть предоставлен нескольким гражданам, которые в этом случае являются созаемщиками. Созаемщик – лицо, принимающее на себя обязательства по кредиту вместе с другим (-и) заемщиком (-ами). Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, близкие родственники и др.
Если в кредитном договоре присутствуют созаемщики, то договор страхования жизни и трудоспособности заключается для каждого из них отдельно, с понижающими коэффициентами в зависимости от степени ответственности каждого.
Заключая договор по программе ипотечного страхования, потенциальный заемщик заполняет медицинскую анкету. Вопрос о необходимости медицинского обследования решается в индивидуальном порядке.
Страховая компания может положиться на сведения заемщика о здоровье без медицинского подтверждения, если сумма кредита невелика. Однако чаще требуется медицинское освидетельствование в медицинских учреждениях, аккредитованных страховой компанией.
Не следует обманывать страховую компанию и скрывать хронические заболевания. В случае предоставления ложных сведений страховая компания имеет полное право отказать в выплате страховки.
Если страховая компания выявляет обстоятельства, которые увеличивают риск наступления страхового случая (хронические или опасные для жизни заболевания, увлечения, профессия и т. д.), величина платы за страхование рассчитывается индивидуально.
Страховая сумма по выбору заемщика может быть равна остатку ссудной задолженности (величине долга банку) или стоимости имущества. Страхование по второму варианту более затратно для заемщика, однако позволяет ему как расплатиться с банком, так и получить необходимые на лечение деньги.
Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.
Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, сумма, превышающая долг банку, выплачивается либо самому застрахованному, либо назначенному им второму выгодоприобретателю.