Суть перекредитования состоит в том, что банк выдает заемщику деньги для расплаты с банком, выдавшим ипотечный кредит заемщику ранее под более высокие проценты, чем практикуются на настоящий момент. После погашения всего долга перед первым банком заемщик становится должником второго. К нему же переходит и право залога на недвижимость, приобретенную в кредит.
Перекредитование выгодно тем заемщикам, которые брали кредит 4–5 лет назад. Ставки по ипотечным кредитам за последние несколько лет снизились. Если 5 лет назад ипотечный кредит выдавался под 18–20 %, то сегодня процентная ставка составляет 10–15 % годовых.
Срок кредита, предоставленного в рамках перекредитования, может быть от 1 года до 30 лет (но не меньше срока, оставшегося до погашения кредита).
Для рассмотрения заявки необходимо иметь следующие документы: копии паспортов заемщика и созаемщиков, копии и оригиналы документов по действующему ипотечному кредиту (кредитный договор с графиком платежей по погашению кредита, договор об ипотеке, договор купли-продажи жилого помещения, договор (договоры) страхования по всем видам рисков (страховой полис), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, справку из банка, предоставившего ипотечный кредит, или от действующего кредитора об остатке задолженности по кредитному договору (по основному долгу и процентам) на момент обращения заемщика в банк, рефинансирующий кредиты, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сумма кредита – от 300 тыс. рублей /10 тыс. долларов США до 60 млн рублей /2 млн долларов США, но не больше остатка ссудной задолженности и 90 % от стоимости квартиры.
Предоставляя услугу рефинансирования, банки могут условие, чтобы кредит был получен в одном из определенных банков (например, в Сберегательном Банке Российской Федерации, Внешторгбанке, Международном Московском Банк (ММБ) и т. д.).
Услуга перекредитования предусматривает обязанность заемщика оплатить комиссию за выдачу средств на погашение прежних обязательств – от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов. Помимо того, за период времени, в течение которого оформляется перерегистрация залога (1–2 месяца), заемщик принимает эти дополнительные расходы на себя и расплачивается с новым кредитором по более высокой ставке, чем было заявлено банком изначально. Удорожание заявленной ставки составляет около 0,5–3 %.
9. Форма и государственная регистрация договора об ипотеке
В настоящее время законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, договор может быть заключен в простой письменной форме. Однако по желанию и взаимному согласию сторон возможно и нотариальное удостоверение ипотеки.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правила о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется в соответствии с нормами ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
В случае, если в кредитный договор включены условия о залоге недвижимости, такой договор также подлежит обязательной государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.
Срок регистрации – в течение 1 месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть заключено в той же форме, что и основной договор.
Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора об ипотеке:
1) заявление о регистрации договора от имени залогодателя;
2) заявление о выдаче свидетельства о произведенной регистрации ипотеки от имени залогодержателя;
3) подлинный платежный документ, подтверждающий оплату регистрации сделки;
4) доверенности представителей юридического лица на совершение действий по регистрации, получение экземпляров договора и свидетельства.
В случае подачи документов на регистрацию представителями физических лиц требуется доверенность (нотариально удостоверенная либо приравненная к таковой в соответствии со ст. 185 ГК РФ) для представления в учреждение юстиции по регистрации прав.
Допускается составление доверенности лично физическими лицами (залогодателем, залогодержателем) в учреждении юстиции по регистрации прав при предъявлении документа, удостоверяющего личность.
Подлинники представляемых документов возвращаются обладателю. Копии должны быть нотариально засвидетельствованы или заверены органом, выдавшим документ;
5) документы залогодателя;
Для физического лица (залогодателя, представителя залогодателя) одним из документов, удостоверяющих личность, является:
а) паспорт гражданина Российской Федерации;
6) общегражданский заграничный паспорт гражданина Российской Федерации, выехавшего в другое государство на постоянное местожительство и временно находящегося на территории Российской Федерации;
в) общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
г) вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
д) удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
е) военный билет военнослужащего срочной службы;
ж) паспорт моряка;
з) справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
в) выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение беженца установленного образца, с фотографией (срок действия – 3 года со дня выдачи);
6) подлинники свидетельства о государственной регистрации права залогодателя на передаваемый в залог объект недвижимого имущества и земельный участок;
7) согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного участка или его части, необходимой для функционирования объекта (предмета ипотеки), если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества;
8) в деле правоустанавливающих документов на объекты, являющиеся предметом сделки, после регистрации прав залогодателя должны находиться следующие документы, описывающие объект сделки:
а) технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый домик, квартиру, гараж или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией на часть дома, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами. Технический паспорт на отдельно стоящий объект или комплекс объектов должен иметь инвентарный план земельного участка. В случае отдельно стоящего объекта или объектов, закладываемых вместе с земельным участком или правом аренды, требуются правоустанавливающие документы продавца на земельный участок;
б) копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления с приложением копии одного из документов, подтверждающих права пользования земельным участком:
– свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования;
– свидетельства на право пожизненного наследуемого владения;
– свидетельства на право собственности;
– договора аренды;
– иного документа в соответствии с инструкциями учреждения юстиции по регистрации прав о порядке регистрации прав на земельные участки;
в) кадастровый план земельного участка, а в случае его отсутствия – план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
9) договор:
а) подлежащие государственной регистрации экземпляры договора об ипотеке, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, и одна нотариально засвидетельствованная копия для хранения в деле правоустанавливающих документов;
б) копия кредитного договора или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой;
в) копии иных указанных в договоре документов.
Банк-залогодержатель также предоставляет со своей стороны документы, необходимые для регистрации.
10. Расходы по кредиту и ипотеке (банковские комиссии, нотариальное сопровождение сделки ипотеки, страховые тарифы, плата за государственную регистрацию сделки)
Помимо собственно уплаты процентов за пользование кредитом, заемщик должен рассчитывать свои средства и на дополнительные расходы. Сюда могут входить:
1) комиссия банка за рассмотрение заявки. За то, что банк проверит документы и решит, давать кредит или нет, он возьмет от 1 до 3 тыс. рублей;
2) комиссия за открытие счета в банке (бывает и без комиссии) – до 3 % от суммы кредита;
3) комиссия за выдачу кредита (бывает и без комиссии, иногда она включается в обналичивание);
4) комиссия за обналичивание денежных средств – 0,6–1 % от обналичиваемой суммы;
5) оценка квартиры (от 3–4 тыс. рублей);
6) аренда банковской ячейки (1800–2800 рублей);
7) проверка подлинности денежных знаков;
8) составление кредитного договора и договора об ипотеке;
9) оценка предмета залога (услуги профессионального оценщика стоят 3–8 тыс. рублей);
10) нотариальные услуги (требуют лишь некоторые банки).
Согласно ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 5 декабря 2006 г.) за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование установлено законодательством Российской Федерации, взимаются:
1) за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, – 200 рублей;
2) за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания, – 0,3 % суммы договора, но не более 3000 рублей;
3) за удостоверение договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания – 0,3 % суммы договора, но не более 30 000 рублей.
4) За удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование не установлено законодательством:
5) За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, – в зависимости от суммы договора:
– до 1 000 000 рублей – 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей;
– от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 5 000 рублей плюс 0,3 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
– свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
Удостоверение дополнительного соглашения к нотариальному договору об ипотеке – 200 рублей.
Удостоверение доверенности с правом подачи заявления о прекращении регистрационной записи об ипотеке – 200 рублей.
Удостоверение согласия супруга на передачу недвижимости в ипотеку – 500 рублей.
В каждом конкретном случае страховые тарифы зависят от заемщика и объекта недвижимости.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно будет обходиться в 0,5–2 % от той суммы, что осталось выплатить по кредиту. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25 %, но чем старше человек становится, чем больше накапливается хронических заболеваний, тем тариф становится выше.
Плата за страхование квартиры составит 0,2–0,5 % от ее стоимости. Процент зависит от того, деревянные ли перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф составляет около 0,3 %. Самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может повышаться до 0,7 %, страхование риска причинения ущерба каменным постройкам составит около 0,5 % от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).
Если жилье покупается на вторичном рынке и страхуется риск утраты права собственности, тариф составляет 0,2–0,5 % от стоимости квартиры ежегодно. Тариф зависит от вероятности предъявления претензий третьих лиц на залог.
Обычно банк рекомендует заемщику оформить страховку в компаниях – партнерах банка. Если компаний-партнеров более 3, стоимость страховки формируется в условиях конкуренции страховщиков между собой. И наоборот, чем меньше список страховщиков, тем выше цены. К примеру:
1) услуги риелтора – в среднем 4–6 %;
2) услуги агентства (бюро) по ипотечному кредитованию – 1 % от полученного кредита плюс 300–500 рублей за подготовку документов и выбор программы кредитования.
Часто риелторы предлагают две услуги в одной – подобрать ипотечную программу и подать документы в банк, затем подобрать варианты квартиры и провести сделку. Стоимость такой услуги составляет от 4 до 6 % от цены квартиры.
Сотрудничая с риелторами и ипотечными бюро, следует обращать внимание на то, как будут оплачиваться их услуги, если банк отказал в предоставлении кредита;
За государственную регистрацию ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно положениям НК РФ) производится оплата:
а) договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество физическим лицам – 500 рублей;
б) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним физическим лицам, – 100 рублей;
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, взимается в размере, установленном для физических лиц;
в) смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, – 500 рублей;
г) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке – 100 рублей.
11. Обращение взыскания на заложенное имущество. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
11.1. Обращение взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих имущественных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество даже тогда, когда обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, но при этом имеется опасность, что обязательство не будет исполнено из-за:
1) ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества;
2) последствий нарушения правил об отчуждении заложенного имущества;
3) последствий принудительного изъятия государством заложенного имущества.
Согласно ст. ст. 51, 54, 55 Федерального закона "Об ипотеке" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке" (п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке").
В соответствии с положениями, закрепленными в п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке").
Согласно п. 2 названной ранее статьи соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.