В случае наступления страхового случая (утраты трудоспособности или жизни) квартира переходит в собственность заемщика или его наследников, а страховая компания гасит задолженность перед банком. Под потерей трудоспособности понимается получение инвалидности I или II группы. Некоторые банки требуют застраховать и временную утрату нетрудоспособности, т. е. длительный больничный лист. В этом случае страховая компания в течение некоторого времени будет выполнять кредитные обязательства заемщика перед банком, т. е. выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита. При страховании и этого риска сумма страхового тарифа повышается.
Сто процентов страховой суммы выплачивается в случаях наступления инвалидности в результате несчастного случая (I, II группы); инвалидности в результате заболевания (I, II группы); смерти застрахованного по причинам иным, чем несчастный случай, или смерти застрахованного в результате несчастного случая.
Оплата страхования производится заемщиком 1 раз в год на протяжении всего срока действия кредитного договора.
13.3. Титульное страхование
Страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество называют титульным страхованием, так как объектом страхования является порок титула – документально и юридически подтвержденное основание владения недвижимостью.
Титульное страхование – страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной). Этот вид страхования часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.
Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. Основной риск, который страхуется по договору титульного страхования, – потеря права собственности на недвижимое имущество в результате того, что предыдущие сделки будут признаны недействительными, т. е. страхуется риск добросовестного покупателя от того, что он может потерять свою недвижимость.
Страховщик обязательно проводит экспертизу прав на объект недвижимости для оценки степени риска и расчета тарифа.
Экспертиза проводится как на основании представленных страховщику документов для оценки риска, так и на основании заключения службы безопасности страховой компании.
К рискам, включенным в страховое покрытие, относится вступившие в силу решения суда о признании сделки недействительной:
1) из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
2) из-за совершения ее несовершеннолетним;
3) из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
4) из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
5) совершенной под влиянием заблуждения;
6) совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
7) по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников;
8) в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий.
Тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Стоимость страховки зависит от истории объекта недвижимости и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи. Величина страхового взноса зависит и от того, на каком рынке приобреталось жилье – первичном или вторичном, от документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта недвижимости и т. д. Обычно страховая сумма, выплачиваемая при наступлении страхового случая, равна рыночной стоимости квартиры. Рыночная стоимость жилья определяется сторонами в договоре купли-продажи, оценщиком – по результатам оценочной экспертизы, а также соглашением страховой организации с заемщиком.
Страховая сумма может быть равна сумме кредита, увеличенной на 10 % (недострахование). Обычно срок страхования от 1 года до 3 лет, т. е. до окончания срока исковой давности по ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента их заключения). В случае ипотечного кредитования банки требуют, чтобы период действия договора ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств.
Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.
Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, излишек выплачивается либо самому застрахованному, либо назначенному им второму выгодоприобретателю.
Страховая компания обязана возместить стоимость утраченной недвижимости, дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования).
В случае если наступает страховой случай, то в зависимости от принятого судом решения возможны варианты погашения задолженности: если претензии третьих лиц удовлетворены судом и сделка купли-продажи признана недействительной, то страховая компания погашает задолженность заемщика банку, в случае если право собственности на квартиру будет ограничено обременениями, то такой риск ложится на заемщика, который самостоятельно продолжает погашать кредит.
Оплата страхования производится 1 раз в год.
Глава 5. Иные виды кредитов
Помимо подробно освещенных в книге ипотечного, потребительского, автомобильного видов кредитов, можно выделить также такие кредиты, как образовательный, пенсионный, на приобретение туристических путевок (которые условно можно отнести к потребительским целевым кредитам), а также кредиты юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (бизнес-кредиты).
5.1. Потребительский кредит на ремонт квартиры
Если сумма, которую заемщик планирует потратить на ремонт, невелика, то выгоднее и проще воспользоваться нецелевыми кредитом на неотложные нужды. На сайте выбранного заемщиком банка можно ознакомиться с конкретным списком требуемых документов и требованиями к заемщику, с процентными ставками по кредиту, банковскими комиссиями, с договором.
Подготовив пакет документов, заемщик должен заполнить заявление (в банке или на банковском сайте). Срок рассмотрения заявки на получение кредита составляет 2–7 дней. Получив согласие банка и подписав договор, заемщик может получить денежные средства наличными в кассе банка или безналичными – банк переводит их на специальный счет, при этом заемщик получает пластиковую карточку, по которой может снимать деньги в отделениях банка или в банкоматах. Сумма потребительского кредита у разных банков может быть от 300 тыс. рублей до 3 млн рублей, в среднем сумма кредита составляет 30–50 тыс. рублей. Банк рассчитывает эту сумму индивидуально по отношению к каждому заемщику в зависимости от уровня его доходов. Узнать свой лимит кредита заемщик может, позвонив в банк или воспользовавшись "калькулятором" на банковском сайте. Если сумма кредита невелика, то банк может предоставить кредит без обеспечения (не требуя ни залога, ни поручительства третьих лиц). Однако, выдавая крупную сумму, банк требует соответствующего обеспечения. Обычно потребительский кредит выдается на срок до 5 лет, процентная ставка составляет как по рублевым так и по валютным кредитам от 12 % до 20 %. Проценты уплачиваются либо ежемесячно равными платежами, либо дифференцированно.
Если заемщику нужна крупная сумма на длительный срок, предпочтительнее вариант программы целевого кредитования. Такой кредит должен быть обеспечен ликвидным залогом (например, квартирой). Целевой кредит отличается от нецелевого более низкими процентными ставками – примерно 10–17 % годовых (в зависимости от срока кредита) и сроком кредитования до 10 лет. Условия предоставления кредита на ремонт меняются в зависимости от банка – подробно с ними можно ознакомиться на банковских сайтах.
К стандартному перечню документов необходимо будет добавить документы, характеризующие залог, включая выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и заключение об оценке недвижимости.
Расходы при получении потребительского кредита на ремонт могут складываться из следующих моментов:
1) оценки квартиры и примерной стоимости ремонта. Оценка часто производится компанией, с которой сотрудничает банк. Стоимость оценки 3–9 тыс. руб.;
2) платы за рассмотрение заявления – около 3 тыс. руб.;
3) страхования жизни, трудоспособности и риска утраты прав собственности на жилье. Страховой тариф – около 1 % от суммы кредита;
4) нотариального сопровождения сделки – около 12–15 тыс. руб.;
5) регистрации сделки в ГУ Федеральная регистрационная служба – от 1,7 тыс. руб. до 8,5 тыс. руб. (в зависимости от сроков);
6) комиссии за предоставление кредита – примерно 1 % от суммы кредита. Первоначальный взнос по кредиту должен составлять от 10 % до 40 % оценочной
стоимости ремонта.
Сумму кредита банк может выдавать не сразу, а по частям. Например, после подписания договора банк переведет на счет клиента первый транш – 50 % суммы, и
после того как счетами или актами о выполненных работах заемщик подтвердит расход этих средств, банк переведет оставшиеся деньги.
Обязательным условием целевого кредита на ремонт является предоставление банку документов, свидетельствующих о целевом его использовании (сметы на проведение работ или договора с подрядчиком). Банк вправе проверить, действительно ли компания существует и занимается ремонтными и отделочными работами, какова ее репутация на строительном рынке. Некоторые банки предлагают заемщикам пользоваться услугами определенных строительных компаний или закупать стройматериалы только в одобренных банком магазинах.
5.2. Потребительский кредит на обучение
В настоящее время лишь немногие банки предоставляют подобный кредит.
Срок такого кредита – от 6 до 11 лет. Кредит может выдаваться траншами в размере платы за обучение за очередной семестр и только при условии успешной сдачи сессии. Если банк сотрудничает только с определенным образовательным учреждением, то кредит на обучение в другом вузе не предоставит. Ставка процента составляет от 10 до 19 % годовых. Также требованием банка может быть оплата части стоимости обучения собственными (незаемными) средствами. В качестве обеспечения практически все банки принимают поручительство граждан России, имеющих постоянный источник дохода (например, работающих родителей).
Правительством России на заседании 10 августа 2006 г. была одобрена концепция эксперимента о выдаче образовательных кредитов. Согласно указанной программе на выдачу указанного вида кредитов с 2007 по 2009 гг. планируется потратить около 650 млн рублей.
Предполагается предоставлять три вида кредитов. Основной кредит будет выдаваться для получения высшего образования, дополнительный – на дополнительное образование, сопутствующий – на удовлетворение жизненных потребностей (например, проживание в общежитие). Основной вид кредита будет составлять до 140 тыс. рублей в год, дополнительный – около 70 тыс. рублей.
Размер государственного образовательного кредита составит примерно 670 тыс. рублей. Начать возвращать его надо будет уже через 3 месяца после получения диплома, а кредитная ставка составит 10 % годовых в валюте.
Государство будет обеспечивать до 10 % от суммы кредита. Это означает, что в случае отсутствия у заемщика средств для выплаты кредита бюджет погасит десятую часть долга. Отсутствие средств подтверждается решением судебного пристава-исполнителя.
Выдавать кредиты по государственной программе будут коммерческие банки, признанные агентами. Первый этап эксперимента предполагает выдачу около 2500 основных кредитов. К заемщикам предъявлены особые требования: им необходимо пройти конкурсный отбор, при этом преимуществами будут обладать студенты государственных и муниципальных вузов из малообеспеченных семей, а также иногородние студенты.
Государственная программа образовательного кредитования направлена на стимулирование студентов обучению востребованным на рынке труда специальностям.
5.3. Потребительский кредит на оплату туристических путевок
Требования к заемщику по данному виду потребительского кредита: заемщик должен иметь постоянную регистрацию в регионе получения кредита, на момент предоставления кредита он должен быть не младше 21 года и не старше 55 лет (для женщин) и 60 лет (для мужчин).
Существуют такие программы кредитования на приобретение туристической путевки:
1) стандартная – процентная ставка 11 %, срок кредитования 3-12 месяцев;
2) программа "10-10-10" с первоначальным взносом от 10 % стоимости услуги с процентной ставкой 23 % годовых сроком на 10 месяцев. Общая переплата по кредиту составляет 10 % от стоимости тура;
3) программа "003" без первоначального взноса сроком на 3 месяца и процентной ставкой в размере 10 % годовых;
4) оплата до 30 % стоимости собственными средствами, начисление процентов по ставке 20 % годовых на оставшуюся сумму, при сроке кредитования 6-12 месяцев.
5.4. Пенсионный кредит
В настоящее время кредитование пенсионеров занимается в основном Сберегательный банк.
Получателями пенсионного кредита могут быть граждане Российской Федерации, оформившие пенсию по возрасту (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин). Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику 75 лет.
Согласно декларируемой Сберегательным банком программе пенсионного кредитования такой кредит может быть предоставлен по месту регистрации заемщика или по местонахождению предприятия – работодателя заемщика, являющегося клиентом банка. В последнем случае между организацией-работодателем и заемщиком должен быть заключен трудовой контракт на неопределенный срок.
Срок кредитования различается в зависимости от обеспеченности кредита: по обеспеченным кредитам он составляет 5 лет, по кредитам без обеспечения – до 1,5 лет.
Процентная ставка по обеспеченным кредитам:
1) на срок до 1,5 лет включительно – 15 % годовых;
2) на срок свыше 1,5 лет до 3 лет включительно – 16 % годовых;
3) на срок от 3 до 5 лет – 17 % годовых.
По кредитам без обеспечения – 17 % годовых.
Кредит предоставляется в рублях.
Лимит кредита определяется в отношении каждого заемщика индивидуально исходя из его платежеспособности, наличия и качества обеспечения выполнения кредитных обязательств и ряда других факторов.
В случае, если заемщик – работающий пенсионер, при расчете его платежеспособности банк может принять в расчет его пенсию и (или) доход по месту работы.
Если доход заемщика ограничивается только пенсией, в расчет платежеспособности может быть принят доход (пенсия, заработная плата) супруга заемщика.
В том случае, если сумма кредита не превышает 45 тыс. рублей включительно, кредит может быть предоставлен без обеспечения.
Кредит на сумму свыше 45 тыс. рублей выдается при условии предоставления заемщиком обеспечения исполнения кредитных обязательств.
Банк использует различные формы обеспечения возврата кредита: поручительство физических лиц, юридических лиц, залог имущества.
Вид обеспечения определяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.
Для получения кредита заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов и справку предприятия, на котором работает заемщик, за последние 6 месяцев по форме № 2-НДФЛ или справку по форме банка за аналогичный период (при необходимости).
Кредит может быть выдан по желанию заемщика единовременно или по частям, наличными деньгами или в безналичном порядке.
За обслуживание ссудного счета заемщик уплачивает банку единовременный платеж в соответствии с установленными банком тарифами на услуги, предоставляемые физическим лицам.
Разрешено досрочное погашение кредита.
5.5. Кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц
Кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц можно классифицировать по видам кредитования, по кредиторам, по субъектам кредитования и по ряду других оснований.
5.5.1. Непосредственно (собственно) кредит, кредитная линия, лизинг, факторинг, овердрафт, аккредитив, банковская гарантия
По видам кредита можно выделить такие кредиты, как собственно кредит, кредитную линию, лизинг, факторинг, овердрафт, аккредитив, банковскую гарантию.
Рассмотрим каждый из названных видов подробнее.
Аккредитив. В соответствии с Положением о безналичных расчетах в Российской Федерации от 3 октября 2002 г. № 2-П "О безналичных расчетах в Российской Федерации" аккредитив – вид расчетов, при которых банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
Видами аккредитива являются: покрытый аккредитив, депонированный аккредитив, непокрытый аккредитив, гарантированный аккредитив, отзывной аккредитив, безотзывный аккредитив, подтвержденный аккредитив, неподтвержденный аккредитив.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.
Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (ст. 867 ГК РФ). Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. Если исполняющий банк произвел платеж или осуществил иную операцию в соответствии с условиями аккредитива, банк-эмитент обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы, а также все иные расходы банка-эмитента, связанные с исполнением аккредитива, возмещаются плательщиком (ст. 870 ГК РФ).
Согласно вышеуказанному Положению аккредитив используется при расчетах с одним получателем средств. Условиями аккредитива может быть предусмотрен акцепт уполномоченного плательщиком лица. Получатель средств может отказаться от использования аккредитива до истечения срока его действия, если возможность такого отказа предусмотрена условиями аккредитива. Платеж по аккредитиву производится в безналичном порядке путем перечисления суммы аккредитива на счет получателя средств. Допускаются частичные платежи по аккредитиву. За нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.