Рефинансирование
Еще один вариант использования жилищного капитала – рефинансирование. Этот вариант особенно привлекателен, если вы в настоящее время платите высокие проценты по закладной или хотите начать ипотечное кредитование заново, на более длительный срок.
"Рефинансирование с наличными" позволяет вам погасить нынешний ипотечный кредит, а оставшиеся средства использовать для погашения других долгов. Эта система рефинансирования позволяет взять кредит в сумме до 80 % от стоимости недвижимости, но многое зависит от вашей кредитоспособности и рода занятий. (Низкий кредитный балл и самозанятость – факторы, серьезно ограничивающие максимальную величину кредита.)
Зачем вам ипотека с более долгим сроком погашения? Все очень просто: чем меньше ежемесячные платежи по ипотеке, тем больше у вас остается денег на покрытие других ваших обязательств. Но не будьте одним из тех миллионов американцев, которые накануне Великой рецессии использовали рефинансирование как источник средств для удовлетворения собственных прихотей, а в итоге потеряли свои дома, когда цены на них упали. Свободные средства, которые дает вам рефинансирование, следует использовать исключительно для погашения других долгов.
Рефинансирование, как правило, вовсе не бесплатное удовольствие. Расходы на оформление могут достигать 4 % от суммы кредита. Некоторые кредиторы предлагают бесплатное оформление, но компенсируют это более высокой процентной ставкой. Считайте, анализируйте все цифры, чтобы принять оптимальное решение.
Пенсионные кредиты для консолидации долгов
У Эдгара было несколько кредитных карт с общим балансом около 35 тысяч долларов. Один из эмитентов поднял ставку до 29,99 % и уступить отказался. Не желая платить такие большие проценты, Эдгар решил поскорее погасить задолженность по этой кредитной карте, используя средства, накопленные на индивидуальном пенсионном счете (IRA). Однако это был слишком дорогостоящий вариант. Поскольку деньги, поступающие на пенсионный счет, не облагаются налогами, сняв деньги со счета, он должен был заплатить не только налоги, но еще и 10-процентный штраф за досрочное снятие. В общем, дорогое удовольствие.
Лучшим вариантом по сравнению с досрочным снятием средств с пенсионного счета было бы взять кредит под залог этого самого счета. Однако залогом могут выступать пенсионные планы 401(k), 403(b), пенсионный вклад в банке, но не IRA.
Большинство пенсионных планов позволяют заимствовать до 50 % от накопленной суммы и вернуть заем в течение пяти лет. Проценты есть, но обычно довольно низкие, и платите вы их себе, а не кредитору. Еще одно достоинство этого варианта: ваша кредитоспособность не имеет никакого значения. Но есть, разумеется, и недостатки. Вы сильно рискуете, если возьмете кредит под залог пенсионного плана, спонсируемого работодателем, а потом вдруг захотите уйти с работы (или вас уволят).
В этом случае вам придется незамедлительно вернуть заем или уплатить налоги и штрафы, как при досрочном снятии средств с пенсионного счета.
Есть и еще один большой риск: если кредит не поможет вам решить свои проблемы, вы все равно объявите о своем банкротстве. Предположим, вы оказались в долгах из-за проблем на работе (вам сократили зарплату) или в бизнесе. Вы решили использовать средства пенсионного фонда для погашения долгов и взяли пенсионный кредит. Однако проблемы затянулись, вы не можете вернуть кредит, взятый под залог пенсионных средств, вынуждены трактовать кредит как досрочное снятие средств и заплатить налоги и штраф в размере 10 %. И вот теперь вы заявляете о своем банкротстве. Когда человека признают банкротом, его пенсионные накопления остаются неприкосновенными, но у вас теперь и накоплений тех нет. Вы в буквальном смысле остаетесь ни с чем.
Друзья и семья
Родные и друзья охотно придут вам на помощь, если вы оказались в трудной финансовой ситуации. Но, пожалуйста, подумайте дважды, прежде чем просить их об этом. Вы уверены, что сможете вернуть долг? В самом деле уверены? Если нет, то, может быть, не стоит втягивать еще и их в свои проблемы?
Ваши родители, более преуспевающий старший брат, друзья и родственники ничего вам не должны, даже если сами купаются в деньгах. Если они помогут вам, это может временно улучшить ваше финансовое положение, но, если только речь не идет о каких-то экстраординарных проблемах, этого облегчения хватит ненадолго. Ситуация начнет меняться к лучшему только тогда, когда вы научитесь избегать плохих долгов и выйдете на путь обогащения.
Если вы все-таки решили взять денег взаймы у кого-то из родных или друзей, то хотя бы сделайте это по всем правилам. Напишите официальную долговую расписку и составьте официальный график погашения долга. И относитесь к этим деньгам как к любому другому кредиту, а не как к подарку.
Досрочный выкуп закладной
В некоторых случаях ипотечный кредит может рассматриваться как хороший долг. Это если вы используете деньги банка (в данном случае их называют "кредитным рычагом") для приобретения активов, стоимость которых с течением времени будет только возрастать.
Хотя погашение карточных кредитов и других плохих долгов должно быть вашим главным приоритетом, бывают ситуации, когда имеет смысл погасить ипотечный кредит, выданный на 15 или 30 лет, пораньше.
Преимущества досрочного выкупа закладной
Вы сэкономите больше денег. Как правило, сумма одних только процентов, выплачиваемых банку за все время действия закладной, в 2–3 раза превышает сумму кредита. Чем раньше вы погасите кредит, тем большая часть этих денег останется у вас.
– Вы скорее станете полновластным владельцем своего дома. Многим людям это приносит большое душевное облегчение. (Обязательно защитите свой жилищный капитал от возможного судебного взыскания на случай банкротства. Для этого существуют различные стратегии.)! Накопление жилищного капитала наделяет вас большей гибкостью, если вдруг вам потребуется сменить место жительства или получить под залог жилья кредит для инвестирования или для бизнеса.
Недостатки досрочного выкупа закладной
Когда процентные ставки по ипотечным кредитам низкие, досрочное их погашение не дает того эффекта экономии, который возможен при досрочном погашении дорогих кредитов. (Хотя вы все равно сэкономите наверняка больше, чем заработали бы, держа эквивалентную сумму на сберегательном счете.)! Вы можете потерять налоговые привилегии, связанные с вычетом платежей по закладной из налогооблагаемой базы. Имейте в виду, однако, что если сумма подлежащих уплате процентов и других сопутствующих расходов не превышает установленный норматив, то вычет вам все равно не полагается.
Жилищный капитал не очень ликвидный. С его помощью легко занимать деньги, когда ваша финансовая ситуация стабильная, но в случае возникновения проблем вам могут попросту отказать в кредите. (Вот почему имеет смысл заручиться согласием кредиторов до того, как вам кредит реально понадобится.)
Подведем итог. В первую очередь погасите плохие долги. После этого создайте адекватный фонд сбережений, обзаведитесь хорошей страховкой (застрахуйте здоровье, жизнь, автомобиль плюс зонтичная страховка). Если после этого у вас останутся лишние деньги, можете заняться досрочным выкупом закладной. Не забывайте, что ваша конечная цель – не просто избавиться от долгов, а разбогатеть. И если досрочный выкуп закладной укладывается в ваш план обогащения, то действуйте.
Как стать победителем в деле консолидации долгов
Вы заметили одно общее качество, присущее всем рассмотренным выше вариантам консолидации долгов? Все они помогают вам уменьшить расходы и (или) платежи в процессе погашения долгов, но все равно требуют отыскать дополнительный доход, чтобы выбраться из долгов.
В связи с этим существует несколько вариантов.
Сократить расходы. Начните следить за тем, на что вы тратите деньги, и ищите возможности сократить какие-то статьи расходов. Не расстраивайтесь, рассматривайте это как временную меру. Пройдитесь по каждой статье расходов и спросите себя, можно ли урезать эти расходы хотя бы немного. Каждый сэкономленный вами доллар поможет быстрее выбраться из долговой ямы.
Увеличить доходы. Один из лучших способов сделать это – начать собственный бизнес. Это поможет вам не только больше зарабатывать, но и сэкономить на налогах; есть и другие преимущества.
Но пока давайте узнаем, куда можно при необходимости обратиться за помощью.
Глава шестая
Получение помощи
Иногда недостаточно иметь четкий график платежей, чтобы выбраться из долгов. Если вы постоянно играете с платежами, грабя Петра, чтобы заплатить Павлу, или латая дыры в бюджете кредитными картами, вам, возможно, не обойтись без профессиональной помощи. Ниже представлены варианты, куда вы можете обратиться за помощью, если долговое бремя становится непосильным.
Рассматривая эти варианты, имейте в виду, что кредитные оптимисты наверняка махнут на них рукой, надеясь, что кто-то или что-то (повышение зарплаты, неожиданный инвестиционный успех) обязательно подвернется и избавит их от необходимости всерьез заняться своими долгами. Транжиры тоже постараются отмежеваться от данных вариантов, потому что это подразумевает необходимость временно отказаться от того, в чем они видят единственную радость жизни, – от своих кредитных карт. Нетерпеливцы сочтут, что предлагаемые методы требуют слишком много времени и усилий, а нытики сразу начнут искать в них недостатки и сосредоточат внимание на потенциальных негативных последствиях (таких, например, как снижение кредитного балла). И только победители тщательно проанализируют эти варианты как инструменты, которые в потенциале могут помочь им добиться цели избавления от долгов, чтобы можно было без помех встать на путь обогащения.
Кредитное консультирование
Вам наверняка встречались рекламные объявления фирм, обещающих "консолидировать ваши долги". Часто их размещают агентства, занимающиеся кредитным консультированием. Они существуют уже многие годы и помогают людям, погрязшим в долгах, найти альтернативу банкротству. Что же происходит, когда вы подписываетесь на одну из таких консультационных программ?
Они соберут информацию о ваших долгах и финансах и проанализируют ее. Если окажется, что у вас есть возможность погасить долги в срок от 3 до 5 лет, они составят официальные прошения в адрес каждого из ваших кредиторов, с тем чтобы вам позволили участвовать в программе погашения долгов, в большинстве случаев предусматривающей снижение процентов и (или) сборов. (Бывает, что кредиторы отказываются участвовать в такой программе или не идут ни на какие послабления.) Если все складывается хорошо, вам предлагается "план управления долгами" (DMP), рассчитанный обычно на срок от 3 до 5 лет.
Став участником такой консультационной программы, ежемесячные платежи вы, как правило, направляете в адрес агентства, а оно уже рассчитывается с вашими кредиторами, согласившимися участвовать в программе. Это не консолидация в буквальном смысле слова, потому что все старые долги продолжают висеть на вас. Если агентство по каким-то причинам не заплатит за вас, догадайтесь, кто за это будет отвечать? Догадайтесь сами.
Кроме того, в такую программу не могут быть включены некоторые категории долгов, в том числе студенческие займы, задолженность по налогам, ипотечные кредиты, ссуды на покупку автомобиля и т. д. Агентство может предложить какие-то иные формы помощи по этим долгам, но в DMP они, как правило, не включаются.
В США существуют сотни таких консультационных агентств. Некоторые кредиторы сотрудничают с тысячей подобных фирм. Для вас это означает то, что вам не придется обсуждать с кредиторами какие-то индивидуальные планы погашения долгов. У каждой кредитной компании есть свои правила, касающиеся сотрудничества с такими консультационными агентствами. Например, некоторые эмитенты кредитных карт снижают процентную ставку до нуля для клиентов, заключивших договор с таким агентством, но есть и такие, которые не снижают вовсе. Все зависит от их желания.
Как правило, к моменту завершения программы вы выплачиваете от 120 до 150 % от суммы долга. Иными словами, если ваш долг составляет 10 тысяч долларов, вам придется заплатить от 12 до 15 тысяч долларов. И это совсем немного по сравнению с той суммой, которую вам пришлось бы заплатить, если бы вы не пошли этим путем, а продолжали держаться минимальных платежей. Опять же, все зависит от процентов, которые вы платите по своим долгам, и от продолжительности программы.
Бывает, что кредитное консультирование оказывается бесполезным, на это могут быть разные причины.
Джерри Детвайлер как эксперт по кредитам провела расследование и выяснила, что многие клиенты недостаточно реалистично смотрят на свою ситуацию с долгами. Они подписываются на консультационную программу и соглашаются на ежемесячные платежи, оставляющие им очень мало свободных средств. Впоследствии пару раз возникает необходимость в каких-то экстренных тратах и вся программа летит к черту. Не забывайте, что консультационная программа рассчитана на срок от 3 до 5 лет. И пока вы являетесь ее участником, то, как правило, лишены возможности получать новые кредиты, на которые, вероятно, рассчитывали в прошлом, когда возникали непредвиденные расходы.
Другая потенциальная проблема – недобросовестность самого агентства, которое берет слишком большие комиссионные или несвоевременно вносит платежи от имени своих клиентов. В результате вы рискуете еще глубже увязнуть в долгах. Сегодня подобное случается не так часто, как это было еще несколько лет назад, но все равно нужно проявлять осмотрительность и стараться иметь дело только с надежными, проверенными агентствами.
Как консультирование отражается на кредитоспособности?
Это, пожалуй, первый вопрос, который задают многие клиенты, обращаясь за кредитным консультированием. Если вы всегда платили по счетам вовремя, естественно, вам не хочется, чтобы ваша кредитоспособность изменилась в худшую сторону. В связи с этим вы должны понимать следующее.
1. Даже если вы оплачиваете все счета вовремя, ваша кредитоспособность может быть отнюдь не так высока, как вы думаете.
Исследование, проведенное организацией "Experian Consumer Direct", выявило следующие факты.
! Более 16 % жителей США используют доступный им кредит не менее чем на 50 %.
! Средний кредитный балл тех, кто использует доступный кредит не менее чем наполовину, составляет 631, тогда как средний кредитный балл в целом по стране – 678.
Более подробный разговор о кредитных баллах и вообще о системе оценки кредитоспособности мы поведем в третьей части этой книги, пока же достаточно отметить, что, если вы нещадно эксплуатируете свои кредитные карты, ваша кредитная история от этого страдает. Уменьшение же задолженности может улучшить вашу кредитоспособность. Когда вы полностью освободитесь от долгов, вам будет настолько легко восстановить свою кредитную репутацию, что вы даже представить себе не можете.
2. Популярная система оценки кредитоспособности FICO не снижает кредитный балл только на основании вашего участия в программе кредитного консультирования. (О системе FICO, опять же, поговорим подробнее в третьей части книги.)
3. Большинство кредиторов восстановят ваш кредитный рейтинг после трех своевременных платежей через консультационное агентство. Это означает, что они аннулируют информацию о просрочках платежей, которые вы допустили непосредственно перед заключением договора с агентством. Консультационные агентства несколько лет назад попали под огонь критики за непомерно высокие сборы, за то, что злоупотребляли своим статусом некоммерческой организации, перенаправляя деньги в свои коммерческие подразделения, и за то, что вводили в заблуждение клиентов, предоставляя недостоверную информацию о своих программах. Более того, в 2003 году Федеральная комиссия по торговле по указанным выше причинам подала в суд на одно из крупных консультационных агентств, а в 2004 году в Сенате проводились слушания по поводу злоупотреблений, допускаемых этими агентствами. Выяснилось, что некоторые из них злоупотребляли доверием клиентов, а также своим некоммерческим статусом, предполагающим налоговые привилегии. За прошедшие годы проштрафившиеся агентства ушли с рынка или были лишены налоговых привилегий.
Однако не думайте, что эта антиреклама касается всех консультационных агентств. Большинство из них многие годы спокойно работают на благо своих клиентов. Хорошее консультационное агентство может помочь вам избежать банкротства и связанных с этим проблем, но выбирать его следует весьма тщательно.
Облегчение долга
Когда экономику сразил кризис, миллионы людей оказались не в состоянии оплачивать счета. Агентства по урегулированию долгов увидели в этом благодатную почву для себя и развернули агрессивную рекламную кампанию, предлагая клиентам помощь в облегчении долговой нагрузки. Их самое распространенное обещание: помочь списать часть долга, чтобы вы могли оставшуюся часть погасить и тем самым избежать банкротства. Давайте разберемся…
Облегчение долга может быть неплохим вариантом для людей, имеющих большую задолженность по кредитным картам. Особенно полезно это может быть для бизнесменов и тех, у кого есть собственность (в частности, недвижимость), которую они не хотели бы потерять в случае банкротства. Но при этом чрезвычайно важно понимать, в чем суть дела, что для вас возможно, а что нет.
Все происходит следующим образом.
Вы прекращаете платежи по необеспеченным кредитам, а все освободившиеся средства направляете на сберегательный счет. (Эти ежемесячные платежи на сберегательный счет могут быть меньше тех минимальных платежей, которые вы платили по кредитам, но чем больше вы накопите, тем раньше вам удастся выбраться из долговой ловушки.) После нескольких пропущенных платежей кредиторы начнут звонить и (или) писать вам, требуя восполнить недостачу. В некоторых случаях они могут предложить вам специальные условия, предусматривающие снижение процентных ставок (порой вплоть до нуля). Если вы не клюнете, они могут предложить вам сделку: вы заплатите такую-то сумму и долг будет считаться погашенным. Если вы так и не сумеете прийти к соглашению, кредитор ваш долг спишет в расход. (Обычно это происходит после 6 месяцев неплатежей.) Списание долга подразумевает, что ваш долг относят к числу безнадежных. Это не означает, впрочем, что банк не будет продолжать пытаться взыскать его с вас.
Все это время вы продолжаете копить деньги. В любой момент до или после списания долга вы сами или нанятая вами фирма можете договориться с банком об облегчении долга. Иногда удается снизить нагрузку до 10–25 центов с доллара, но чаще речь идет об уменьшении долга примерно наполовину. Имейте в виду, что кредиторы вовсе не обязаны идти на такие соглашения.
Большинство подобных программ предусматривает, что вы полностью погашаете задолженность (по крайней мере, необеспеченную) в срок от 12 до 36 месяцев – в зависимости от величины долга и той суммы, которую вам удалось накопить. В типичной ситуации вы выплачиваете 50–60 % от суммы долга, включая комиссионное вознаграждение фирмы по урегулированию долгов (если вы пользовались ее услугами).
Таким образом, если ваш долг составлял 20 тысяч долларов, вы можете договориться о его погашении ежемесячными платежами по 500 долларов в течение двух лет, что суммарно составит 12 тысяч долларов. Но ясно, что конкретные цифры зависят от индивидуальных особенностей вашей ситуации.