Не стоит связываться и с предварительным договором купли-продажи . "В нем указано только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Обычно прописываются технические параметры новостройки, дата заключения основного договора и обязательство покупателя внести определенную сумму за квартиру (чего нет в вексельной схеме). Стоимость квадратного метра чаще всего не фиксируется", – рассказывают юристы. Не исключено, что застройщик потребует доплаты после окончания срока договора, а в случае отказа расторгнет контракт.
Договор переуступки прав требования . В данном случае самой квартиры нет, вы приобретаете право ее требовать у застройщика или у инвестора, который купил это право на более раннем этапе строительства. В период бурного роста цен одна и та же квартира может не единожды переходить из рук в руки. С каждой новой сделкой ее стоимость увеличивается. Если первый владелец прав оформлял отношения с застройщиком в рамках договора участия в долевом строительстве, то и договор переуступки права требования будет зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Значит, права покупателя будут защищены. Если нет (первый дольщик оформлял покупку квартиры по вексельному или предварительному договору), риск лишиться и денег и квартиры значительно возрастает.
Нужный тип: хватай, а то убежит
Выбирая квартиру, инвестор, в первую очередь, ориентируется на свои материальные возможности: кто-то ограничен в средствах и может себе позволить покупку в спальном районе за $200,000–250,000, другой берет пентхаус в Остоженке стоимостью $10 млн.
Когда на рынке царит повышенный тренд и спросом пользуется любой тип жилья, покупатель, сколько бы у него ни было денег, в накладе не останется. А во время кризиса низколиквидное жилье "падает", а востребованное демонстрирует стойкий иммунитет к общей стагнации. Сегодня на рынке жилья в роли аутсайдера выступают квартиры бизнес-класса. Объясняется это просто. Покупателями такого жилья были представители высшего сегмента среднего класса: руководители отделов и подразделений в банках и инвестиционных компаниях, предприниматели и владельцы небольших предприятий, специалисты высокого класса. Они активно брали кредиты на качественное и дорогое жилье, что способствовало росту цен на него и давало девелоперам возможность больше строить. В результате к началу финансового кризиса в Москве большая часть новостроек относилась к данному сегменту. Но сокращения зарплат и увольнения больнее всего ударили именно по среднему классу: он в создавшихся условиях не может себе позволить покупку жилья такой ценовой категории (в среднем – $6,000 за м). В начале 2009 года квартиры в домах бизнес-класса продавали с 20-процентным дисконтом, и это не предел. Квартира в престижном районе, которая в начале 2008 года стоила $7,000–8,000 за квадратный метр, в январе 2009-го уходила уже за $4,000–5,000 за "квадрат". Падение цен может достигнуть и отметки 50 % от уровня 2007–2008 годов.
Снижению спроса на объекты бизнес-класса способствовало и то, что многие из них в действительности относятся к высшему сегменту "эконома". Виной всему – отсутствие четкой классификации типов жилья в России. "Многие компании даже типовые монолитные дома на окраинах столицы относили к бизнес-классу, выставляя соответствующие цены, невзирая на отсутствие инфраструктуры, месторасположение и иные важные параметры", – говорят знакомые риелторы. Эксперты тем не менее четко отвечают на вопрос: каким должен быть дом бизнес-класса?
Во-первых – непременно кирпично-монолитным, построенным по индивидуальному проекту, с подземным паркингом, охраняемой территорией, качественными коммуникациями и отделкой лестниц, лифтов, холлов. Кроме того, обязательна свободная планировка квартир – площадь, в среднем, должна быть на 20 % больше, чем в сегменте "эконом". Во-вторых, располагаться дом бизнес-класса может только в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и благоприятными экологическими показателями; желательно наличие поблизости зеленых зон и хороших видов из окон.
Главный признак из всех перечисленных – месторасположение объекта. Можно построить очень красивый и удобный дом в неблагоприятном с экологической точки зрения и удаленном от центра районе, и он не будет относиться к сегменту бизнес-класса, так как его социальная среда не соответствует данному уровню. Впрочем, риэлторы уверены, что настоящие дома сегмента "бизнес" вполне самодостаточны и позволяют своим обитателям жить обособленно от соседей по району. С учетом этого факта наличие обычных "панелей" в непосредственной близости мешать не должно.
По подсчетам экспертов, в общем объеме московского жилья, относимого застройщиками к бизнес-классу, не более 15 % соответствует заявленной категории. Все остальное – удачная или не очень подделка. "Не все покупатели видят разницу между различными типами домов. Одно название – "бизнес-класс" – действует магически. Маркетологи строительных компаний, разумеется, этим пользуются", – рассказывают риелторы. Кстати, аналогичная ситуация складывалась на рынке элитного жилья, где качественные дома бизнес-класса позиционировались как объекты класса "люкс".
Независимо от скидок, предлагаемых продавцами "бизнеса" и посредственной "элиты", частному инвестору лучше обратить внимание на более ликвидные объекты вторичного рынка: квартиры эконом-класса в столице, расположенные близко к метро, в районах с хорошей экологией и инфраструктурой. "Первыми в рост цен включатся однокомнатные стандартные квартиры около МКАД. Это может случиться уже осенью 2009-го, так что покупать их выгоднее летом", – уверяет один из владельцев риэлторской фирмы. Можно приобрести и комнату в Москве. Здесь привлекает низкий порог входа (до $100,000) и потенциальный доход от сдачи такого жилья в аренду (около 10–15 % годовых). Покупая квартиру под цели найма, готовьтесь вложить не меньше $200,000. При этом доход от ренты вряд ли превысит 5 % годовых. Для тех, кто обладает серьезными материальными возможностями, подходит вариант покупки дорогого эксклюзивного жилья – оно практически не дешевеет, правда, и продать его гораздо сложнее.
За МКАД или дальше?
При всех неоспоримых преимуществах (высокая ликвидность, спрос, разнообразие предложений) у столичного жилья есть один существенный недостаток – цена. По данным metrinfo.ru, в январе 2009 года цена квадратного метра в Москве составляла $5,311. То есть стандартная однокомнатная квартира обходится в $200,000. Из-за этого многие инвесторы и потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на недвижимость Подмосковья.
"В Москве жить не слишком комфортно. На дорогу из дома в офис и обратно я ежедневно трачу минимум три-четыре часа; еду в выходной день в гипермаркет – опять пробки и бесконечные очереди. Цены на жилье в столице не позволяют об менять мою квартиру в старой панельной девятиэтажке на что-то более приличное, – делится своими проблемами Дмитрий, руководитель отдела в крупной производственной компании. – Если бы не работа, я с удовольствием переехал в какой-нибудь город Подмосковья, более тихий, спокойный и зеленый".
Финансовый кризис, сопутствующие ему падение зарплат и увольнения, вероятно, заставят многих москвичей сменить столичную прописку на областную. Чем не выход – продать квартиру в Москве и перебраться в пригород, а на полученную от обмена разницу спокойно пережить нестабильные времена. Как обещают экономисты, они продлятся минимум год-полтора. Те, кто все еще работает в столице, могут выбрать города, расположенные в 2–7 километров от МКАД. Инфраструктура многих из них развита почти так же хорошо, как в спальных районах столицы. Некоторым удается найти место на каком-нибудь предприятии поблизости. Это еще удобнее. Кстати, число организаций, выводящих офисы за МКАД, продолжит расти – так владельцы бизнеса снижают издержки. Населенные пункты, расположенные в 20–50 километров от МКАД, имеют свои преимущества: низкие цены на жилье, в два-три раза уступающие столичным; хорошая экология.
Было бы ошибкой считать, что в условиях стагнации рынка недвижимости квартиры в Подмосковье утратили инвестиционный потенциал. Во-первых, обеспеченность россиян жильем находится по-прежнему на очень низком уровне – европейских показателей Россия достигнет лишь к 2025 году. Правда, кризис способен отсрочить наше жилищное благополучие на гораздо больший срок. Уже сегодня известно, что экономическая ситуация выправится не раньше 2010 года, а потом России потребуется минимум год, чтобы окончательно нивелировать последствия финансового спада. Все это время не стоит ожидать от рынка недвижимости высокой активности. Девелоперы, работавшие за счет кредитов, отказываются от новых проектов. Это значит, что в ближайшем будущем на рынке жилья начнется дефицит. Во-вторых, в Подмосковье выбор квартир больше, а цены – ниже, что привлекает потенциальных покупателей на первичном и на вторичном рынке.
Источник : "Агент 002", "Инком", "Миэль"; данные на декабрь 2008 года.
Итак, неудивительно, что платежеспособный спрос тянется в область. Подмосковью это явно на пользу: в городах, граничащих со столицей, развивается инфраструктура, обновляется жилой фонд, появляются новые социальные объекты. Поскольку растет привлекательность жилья, улучшается и общий инвестиционный климат – повышаются спрос и цена, еще не достигшая потолка в большинстве областных населенных пунктов.
Однако необходимо отметить, что с точки зрения экономической эффективности в создавшихся условиях выгодными будут лишь долгосрочные вложения в недвижимость, рассчитанные минимум на два-три года. Выходить на рынок Подмосковья лучше всего летом-осенью 2009 года, когда цены достигнут "дна". Главное – не опоздать: имеющиеся объекты рано или поздно уйдут с молотка, а новых будет немного.
Рассчитывать на существенное преумножение средств, вкладывая деньги в жилье, сегодня едва ли стоит. Но использовать недвижимость в качестве инструмента для сохранения платежеспособности средств, по мнению экспертов, целесообразно. Инвестиции в подмосковное жилье "выстрелят" после кризиса, когда цены на недвижимость снова пойдут вверх.
Рассматривая возможность покупки квартиры в Подмосковье, следует в первую очередь обратить внимание на города-спутники – Химки, Люберцы, Красногорск, Балашиха, Мытищи, где инфраструктура хорошо развита и в последние годы шло активное комплексное освоение территорий. Можно присмотреться и к отдаленным районам вроде Раменского, от которого до столицы ходят железнодорожные экспрессы. В его пользу говорит отличная экология.
Помимо крупных девелоперов, строительство в областных городах ведут небольшие компании, строящие не более одного-двух домов. Такие игроки оказались в непростом финансовом положении: неизвестно, хватит ли у них средств завершить начатые проекты. В квартиры от таких застройщиков можно вкладываться только в том случае, если они находятся на завершающей стадии или уже сданы в эксплуатацию.
Наименее рискованный вариант – покупка квартиры на вторичном рынке в кирпично-монолитном доме, построенном один-три года назад. "Если все же решились купить не сданный госкомиссии объект, минимизируйте риски: выбирайте дом, где строительство подходит к концу, а здание является частью возводимого микрорайона. Застройщиком должна выступать крупная компания с крепкой репутацией на рынке. Такие девелоперы даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств имеют неплохие шансы на поддержку областного или федерального правительства", – рекомендуют эксперты.
Региональная недвижимость для большинства частных инвесторов недоступна из-за отсутствия информации о местных рынках, статистики по ним. А без этих данных вкладывать деньги – все равно, что делать ставку в казино. Если в столице и области, несмотря на снижение спроса, покупатели остаются, в регионах ситуация разнится. В последние годы города активно застраивались, а цены росли медленно из-за более-менее сбалансированного спроса и предложения. При небольших объемах новостроек спрос, а вслед за ним и цены резко выросли.
Больше всего просядут цены и спрос в городах с проблемными градообразующими предприятиями, которые закрываются либо сокращают персонал и зарплаты. Начавшийся кризис этот прогноз подтвердил. В конце 2008 года наиболее существенное снижение цен было зафиксировано в Воронеже, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Красноярске, Волгограде, Омске, Перми, Уфе. Основной удар пришелся на региональные центры и города-миллионники, где сосредоточены главные финансовые потоки, доходы населения растут высокими темпами, развито производство товаров и услуг. Здесь рост цен за последние годы составил 50–120 %. "Скорее всего, речь идет о большой доле инвестиционных квартир, которые в период кризиса попадут на рынок. Продавцы, возможно, пойдут на существенные скидки. Для инвесторов это хороший момент для входа. Однако для непрофессионалов такие вложения крайне рискованны", – замечают риэлторы.
Имеет смысл обратить внимание на курортную недвижимость, в частности, рынок Краснодарского края (Сочи, Геленджик и так далее). Потолок цен уже достигнут, они пошли вниз: в январе 2009 года квартиру на вторичном рынке в новом доме можно было купить за 0,7–1 млн руб. Зато в долгосрочной перспективе стоимость метра начнет подниматься. Рост продлится до зимней Олимпиады 2014 года. После этого можно будет продавать жилье и фиксировать прибыль.
Загородное жилье: не кризисный рынок
В нынешних условиях загородные дома, увы, не могут являться надежным инвестиционным инструментом. Еще до начала финансового спада они менее ликвидны, чем квартиры. Ценообразование же на этом рынке остается наименее прозрачным. "Иногда продавцы берут стоимость буквально с потолка. На растущем рынке хватали все: дома на Рублевке, Новой Риге и на менее престижных трассах. Много сделок совершалось на вторичном рынке, Подмосковье активно застраивалось коттеджами и таунхаусами", – вспоминают риэлторы. Но золотые времена прошли. Теперь покупателей пугает высокий порог входа – квартиры все же дешевле. Кроме того, непонятно, когда спрос на загородное жилье достигнет прежних показателей: с учетом того, что дома часто покупаются как второе жилье, ожидание может затянуться до 2011 года. Самые ликвидные объекты немного снизятся в цене, а спрос на них останется. В первую очередь, это недорогие дома эконом-класса. Цены в данном секторе загородного жилья вряд ли просядут более чем на 10 %. Правда, на многие дома в поселках "эконом" будет сложно найти покупателя – строились они зачастую из некачественных материалов, да и их расположение оставляет желать лучшего.
Подпадут под удар бизнес-класс (прогнозируемое снижение цен – 30–50 %) и элитная недвижимость. Загородная "элит-ка" не распродана – ее объем составляет 95 % рынка. Сильно переоценены объекты на Новорижском направлении: их стоимость в ближайшее время начнет корректироваться в сторону понижения. Лишь очень качественные и уникальные предложения не потеряют внимания покупателей. "Эксклюзивные элитные объекты все еще достаточно ликвидны. Они строятся по индивидуальным проектам, близко от Москвы, на хороших трассах – и таких поселков единицы", – уверены аналитики.
Сильное падение цен можно будет наблюдать на рынке таунхаусов. Этот формат загородного жилья, пришедший к нам из Америки, так и не прижился в сознании российского потребителя. То ли дом, то ли большая квартира, да еще за городом. По данным аналитиков IRN, по итогам III квартала 2008 года средняя стоимость 1 м в таунхаусах составила 82,000 рублей. Самый дешевый дом стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – около 100 млн руб. Уже в начале 2009 года цены поползли вниз. Причем эта тенденция достаточно ярко выражена. Например, некая компания после завершения строительства первой очереди поселка, расположенного в 25 км от МКАД, стала продавать таунхаусы по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом стоит дороже котлована. А перед новогодними праздниками этот застройщик запустил специальную акцию: каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в том же поселке. А квартира стоит 2,1 млн руб. Одним словом, картина ясна. Аналитики говорят, что среднее снижение цен на рынке таунхаусов составит 10–25 %.
Мы видим, что рынок загородного жилья сегодня является едва ли не самым опасным для инвестора: при высоких рисках прогнозируемая доходность крайне низка. Если хорошее знание этого сектора отсутствуют, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут приобрести ликвидный и качественный объект. Жалко денег на комиссионные? Тогда выбирайте другой объект для инвестиций.
Неоднозначен сегодня и вопрос о реализации небольших (до 30 соток) земельных участков под коттеджную застройку. Спрос в данном сегменте всегда носил сезонный характер, обостряясь в весенне-летний период. Теперь кризис задерживает покупателей. Скупать такую недвижимость сегодня могут себе позволить лишь профессиональные инвесторы, целиком и полностью уверенные в стабильности своего бизнеса: продать землю для личного пользования почти невозможно, а приобрести ликвидные земли на перспективу – надежное вложение. Лучше покупать участки в организованных коттеджных поселках на престижных направлениях, куда подведены необходимые коммуникации, а поблизости есть все инфраструктурные объекты.
Коммерческая недвижимость: в цене малые формы