В последние годы многие девелоперы, ранее занимавшиеся исключительно жильем, стали проявлять активность в сегменте коммерческой недвижимости. На этот рынок вышли СУ-155, МИАН и "Пересвет-инвест". ГК "ПИК", которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, в 2006–2007 годах также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. "Капитал-групп", Mirax Group, КРТ, "Новая Площадь", "Дон-строй" уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но в последние годы увеличили свое присутствие на этом рынке. "Деньги, вложенные в строительство жилья, достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей деньги возвращаются медленнее, зато арендные ставки растут и приносят постоянную прибыль. Многие компании придерживаются определенного баланса, имея в своем портфеле проекты разных сегментов", – рассказывал мне в 2007 году работник одной строительной компании. Когда цены на жилье одолели потолок платежеспособного спроса, коммерческая недвижимость оставалась тихой гаванью. Более того, дефицит торговых и офисных площадей обеспечивал строителям сверхприбыли. "Еще 3–4 года спрос будет превышать предложение. Поэтому я абсолютно спокоен: прибыль с каждым годом только увеличивается", – оптимистично заявлял мне летом прошлого года владелец крупного торгового центра, расположенного на окраине Москвы. Тогда спрос взлетел настолько, что застройщики начали осваивать территории за МКАД, куда из-за дороговизны и дефицита качественных площадок переехали многие крупные и средние компании.
Тенденцию роста цен на коммерческие помещения, столь радовавшую девелоперов, безжалостно задушил кризис. Причем данный сектор стал локомотивом падения. Арендаторы начали расторгать ранее заключенные договоры, а сокращение штата позволило некоторым компаниям переехать в менее просторные офисы. Под ударом оказались даже знаковые проекты: приостановили строительство башни "Россия" в деловом центре Москва-Сити, которая должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.
"Торговую и офисную недвижимость я бы не стал рассматривать в качестве объекта для инвестиций – цены на аренду падают, спрос сокращается", – говорит один из экспертов. В начале 2009 года многие объекты продавали с дисконтом более 50 %, но даже такая скидка не гарантировала реализацию. Дело в том, что нежилые помещения были сильно переоценены. При более низкой себестоимости метр офисной и торговой недвижимости зачастую стоил дороже, чем "квадрат" жилья в том же районе. А так как продавцы оперировали только большими площадями (несколько тысяч метров), то и круг покупателей был узок.
В то же время дефицит предложения небольших помещений никуда не делся и пойдет в рост: компании, которые ранее могли себе позволить арендовать свыше 200 метров, сегодня ищут бюджетные варианты. Поэтому можно присмотреться к малоформатным офисам и магазинам размером до 200 метров (так называемый street retail), расположенным в посещаемых местах. Такие объекты всегда пользуются спросом – их количество ограничено. И если сегодня спрос на них немного просел, то лишь потому, что все ждут падения цен. Сейчас самый выгодный момент для входа на рынок: такие площади можно купить с 30–35 % дисконтом. Кстати, инвесторы, вкладывающие деньги в жилье для сдачи его в аренду, напрасно недооценивают небольшие коммерческие площади: они способны давать в четыре-шесть раз большую доходность, чем квартиры. Раньше площади до 100 м (порог входа – до $1 млн) были редкостью, а теперь их достаточно много. Инвестор может рассчитывать на возврат вложений за 6 лет.
Существует еще один интересный вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартир на первых этажах с последующим переоформлением их под коммерческие цели. Их также можно продавать или сдавать в аренду. "У меня была квартира в спальном районе на первом этаже, за который, как это часто бывает, потенциальные покупатели требовали 20 % скидки. Хорошенько промониторив предложения о продаже подобных квартир, я пришла к выводу, что выгоднее выставить ее на рынок в качестве идеального места под бизнес. Район активно развивается, все время появляются новые кафе, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты; везде очереди. А в моем доме как раз ни одного помещения под коммерческое предприятие не отдано, – рассказывает Ольга. – Я потратила немного денег на перевод квартиры в нежилой фонд и смогла продать "офис" по очень хорошей цене. Во всяком случае, куда более привлекательной, чем мне предлагали раньше". Если бы у Ольги было второе жилье, она могла бы сдавать офис и отбила бы стоимость квартиры за 5-6лет.
2. Минимизируем риски
Покупка любой недвижимости – дело непростое. Какой бы рынок вы ни выбрали, первичный или вторичный, сделка не будет лишена рисков. Девелоперы, особенно пострадавшие от кризиса, могут нарушить свои обязательства, а продавцы жилья на вторичном рынке вполне способны обвести покупателя вокруг пальца. Чтобы приятное событие не превратилось в трагедию, необходимо соблюдать несколько простых правил. Это убережет ваши деньги, время и нервы, а мошенникам не позволит провернуть очередную выгодную операцию.
Вторичный рынок
Готовясь к оформлению сделки по покупке недвижимости, запаситесь терпением – данный процесс отчасти напоминает подготовку к вступительным или выпускным экзаменам: надо много читать и постоянно быть начеку. Забудьте о беспечности и дотошно вникайте во все документы. Лучше привлечь на помощь юриста, причем выбирать из тех, кто специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью. Но даже обзаведясь таким полезным партнером, терять бдительность не стоит. В конце концов, деньги – ваши.
Для начала нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Проще говоря, узнать, не обременена ли она правами третьих лиц, не находится ли в залоге у банка или под арестом.
Брак – это навсегда
Таинственными "третьими лицами" чаще всего оказываются бывшие супруги тех, кто продает квартиру. Вполне распространенная ситуация: человек после развода выставляет на продажу жилье, приобретенное в браке; покупатель соглашается на сделку, предполагая, что все юридические вопросы между супругами урегулированы, а потом выясняется, что обманутый муж или жена ничего не знают о квартире и хотят получить долю от ее стоимости. Хорошо, если бывшие супруги договорятся, – тогда новому владельцу жилплощади не о чем волноваться. Но, увы, мирное урегулирование конфликта – скорее исключение, чем правило. Обычно скандал заканчивается судебным иском от обделенной стороны. В ходе разбирательств и заседаний судья, вероятнее всего, признает сделку о купле-продаже недействительной: по закону (статья 7 Семейного кодекса РФ и статья 256 ГК РФ) бывший супруг имеет право на долю в квартире; последняя была отчуждена без его разрешения и вне его интересов, а это – весомый довод для объявления сделки ничтожной. В итоге все возвращается на круги своя: покупателю отдают деньги, продавцу – жилье. Но за время "военных действий" между бывшими супругами и судебных разбирательств (иск можно подать в течение трех лет с момента заключения сделки – кто знает, какова будет динамика цен) квартира может существенно подорожать. К тому же многие покупатели (что совершенно естественно) сразу после оформления договора бросаются делать в квартире ремонт. Он тоже денег стоит, да и на стоимость метра общее состояние жилого помещения влияет порой весьма существенно. Как поступить, чтобы не оказаться не только свидетелем, участником, но и жертвой супружеско-финансового конфликта?
Во-первых, при оформлении прав на жилье каждый гражданин, состоящий в браке, обязан предоставить в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) разрешение супруга на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую одному супругу вести дела от имени и в интересах другого. Однако в России часто работает так называемый фактор несовершенства исполнения законодательства. Если проще – компетентные органы порой закрывают глаза на отсутствие таких документов, если оформление права собственности происходит через посредников (на рынке много людей, готовых за определенную плату пройти вместо вас все круги ада, с которыми связано получение нужных бумаг). Что ж, раз регистрационные органы недостаточно бдительны, выполните их работу сами. Узнайте у продавца квартиры, не состоит ли он в браке, не разводился ли недавно. Можно посмотреть паспорт, поговорить с соседями. В конце концов, обратиться в органы ЗАГС, где хранятся все записи о заключении и расторжении брака. Правда, если граждане развелись по решению суда, они могли не обращаться в ЗАГС с соответствующим заявлением. Тогда сведения в актах записи гражданского состояния не будут достоверными. Впрочем, нам нужно уточнить, регистрировался ли брак, а его дальнейшая судьба не так важна. Если выясняется, что нынешний или бывший супруг существует, требуйте его разрешение на сделку.
Продавец может заявить, что приобрел квартиру после развода. Сильный довод. Но не забывайте, что, если жилье приобретено владельцем на деньги, накопленные в период брака, супруг также имеет право на долю в нем. При наличии доказательств (их добыть не так уж сложно – все-таки крупные суммы денег с неба не падают) это признает любой суд, что опять же повлечет за собой признание сделки недействительной. Попросите продавца квартиры обратиться к бывшему супругу или супруге за письменным подтверждением отсутствия с его стороны каких бы то ни было претензий на собственность прежнего спутника жизни. Если владелец добросовестный и действительно хочет продать квартиру, он вам не откажет.
Пример...
Тамара Каримова приобрела для своей дочери Яны однокомнатную квартиру в Москве. Как выяснилось позднее, продавец Наталья Семенова – владелица сети небольших ателье в Москве, купила жилье еще до развода со своим мужем Максимом. Она провела сделку в тайне от него. До поры до времени супруг не имел о ней ни малейшего представления. Но спустя полгода после продажи квартиры (там как раз закончился ремонт и шел монтаж встраиваемой техники) Максим узнал о продаже от знакомых и, наняв адвоката, обратился в суд. Он без труда доказал, что спорное жилье является частью совместно нажитого имущества, и потребовал долю. Поскольку сделка по купле-продаже недвижимости была проведена с нарушениями (отсутствовало разрешение на продажу квартиры от супруга), суд признал ее ничтожной. Принимая во внимание интересы третьих лиц – Тамары Каримовой и ее дочери Яны, судья рекомендовала супругам решить проблему между собой, не прибегая к продаже квартиры. Наталья оказалась человеком здравомыслящим и согласилась выплатить Максиму часть стоимости квартиры, раз уж без этого никак не обойтись.
Тамаре и Яне невероятно повезло: они могли бы лишиться жилья и еще долго судиться, требуя возврата денег, потраченных на неотъемлемые улучшения. Купить равноценное жилье они все равно не смогли бы: за время разбирательств квартиры в столице подорожали почти на 15 %. Еще один момент, который сыграл на руку матери с дочерью, – в договоре купли-продажи была указана действительная сумма сделки. Наталья, легко решившаяся на обман супруга, могла бы – и это, кстати, весьма распространенный ход – указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Никогда не соглашайтесь на такие маневры! Пользы они не принесут, одни проблемы. Ведь в случае признания сделки ничтожной вы не сможете потребовать назад ту часть денег, которая перешла к продавцу "в конверте".
Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.
Опасно: дети!
Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.
Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка "в никуда". Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не "советский", в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.
Пример...
Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую "трешку" в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.
Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же "проснутся" органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию в квартире. За полгода Кирилл сделал в квартире капитальный ремонт, приобрел технику и мебель, начал обживаться. И через 6 месяцев поднял вопрос о выписке мальчика из квартиры. Но оказалось, что купить дом Дмитрий и Татьяна не могут. Более того, у них нет денег даже на самую скромную квартиру: на Дмитрия навалились неприятности, и он был вынужден поддерживать ослабевший бизнес. В семье начались скандалы: Татьяна чувствовала себя обманутой и беспокоилась за Юру. Проконсультировавшись с юристом, она решила доказать, что сделка по продаже квартиры, долей в которой владел ее малолетний сын, была совершена под давлением мужа, не выполнившего своих обязательств перед семьей. Права ребенка действительно были нарушены: своей доли в квартире он лишился, новую не получил, да еще и живет в съемном жилье, сильно уступающем прежним условиям. Заседания суда шли одно за другим, дело стало поворачиваться не в пользу Кирилла. В конце концов сделку признали ничтожной, так как другого способа защитить права ребенка не нашли. Дмитрий, правда, оказался порядочным человеком. Ему было неловко перед Кириллом, и он компенсировал ему затраты на ремонт квартиры, заплатил за мебель и технику. Однако Кирилл все равно потерял: во-первых, за полгода жилье в Москве подорожало на 5–7 %, и, во-вторых, за время поисков новой квартиры, которые заняли еще 3 месяца, ему пришлось жить на съемной квартире, платя по 20,000 руб. в месяц.
Чтобы не оказаться на месте Кирилла или в еще менее приятной ситуации, покупайте лишь жилье, в котором никто не зарегистрирован. А если некоторое время назад в квартире был прописан ребенок, о судьбе которого вам ничего неизвестно, попытайтесь выяснить, не станет ли ваша покупка поводом для обращения несовершеннолетнего в суд.
Помните и о сюрпризах, преподнесенных нам приватизацией. До 1994 года квартиры могли переходить от государства к физическим лицам без учета интересов несовершеннолетних. Позже это было признано ущемлением прав детей, и норму упразднили. Но закон ведь не имеет обратной силы, поэтому уже полученные документы никто не переделывал. Так что если в приглянувшейся вам квартире, приватизированной до 1994 года, был прописан несовершеннолетний, доля на которого не была выделена, ищите другое жилье. "Пострадавший" в любой момент может обратиться в суд, потребовать свою долю в квартире, и, скорее всего, выйти из тяжбы победителем. Узнать, кто, когда и как распоряжался заинтересовавшим вас жильем, можно из справки ЕГРП или расширенной выписки из домовой книги.
Двое спорят, третий лишний
О том, что имущество находится в залоге или является объектом спора, также можно узнать из справки Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие документы уберегут вас от финансовых потерь. Не соглашайтесь вносить часть денег до того, как будет принято решение суда или выплачен долг. Лучше уходите и не возвращайтесь, по крайней мере, до тех пор, пока не будут урегулированы все судебные и банковские формальности. Ведь никогда нельзя быть уверенным в том, что суд выиграет именно тот, кому вы выплатили часть денег, и что долг перейдет к заимодавцу вовремя, сняв обременение с недвижимости, – тоже.
Если жилье унаследовано, обязательно поинтересуйтесь, какие родственники покойного вправе заявить свои права на квартиру или дом. Помните, иск подается в суд течение трех лет. И не со дня смерти наследодателя, а с момента нарушения прав. Например, если отчуждено имущество.