Первыми проблемами перехода к социально ориентированной финансовой деятельности РФ являются внутренние проблемы финансовых организаций. Прежде всего, независимо от обозначения финансовой организации "коммерческая" или нет необходимо изменение внутренней идеологии персонала финансовых учреждений. Для этого необходимо в первую очередь изменить статус организации и ее уставные документы, обозначив основной целью не получение прибыли, а обеспечение социально ориентированной устойчивой финансовой системы государства. Причем изменение это должно сопровождаться существенным сокращением доходов (заработной платы) особенно у высшего управленческого персонала банков. Морально-этическая сторона дела связана здесь с воспитанием у персонала банков социальной и личной ответственности за будущее собственной Родины и собственного народа. Любовь к Родине должна дополняться гордостью тем, что истоком развития страны, роста благосостояния народа являются именно они, работники финансовой системы как рулевые, как командиры нового курса страны к обновлению через кредитование строительства стратегических объектов ведущих отраслей народного хозяйства. Причем энтузиазм персонала должен быть реально подкреплен повышением заработной платы за счет ее перераспределения с высшим управленческим персоналом в соотношении не больше 1: 3. Причем все эти изменения должны быть подкреплены соответствующими нормативными актами.
Как только банки перестанут быть коммерческими, многие просто перестанут существовать. Переориентация банков на филиалы "Промстройбанка", "Агропромбанка" и "Жилсоцкомбанка" может быть проведена за счет внутренних нормативных и инструктивно-методических указаний Центрального банка России. Прибыль всех банков, включая Центральный банк России, должна в полном объеме перечисляться в бюджет РФ.
Следующей внутренней проблемой является принципиальная перестройка работы кредитных отделов банков. Необходимо сократить, а точнее, полностью исключить необоснованные кредиты для бюджетного инвестирования объектов государственного значения. Для этого необходима более тщательная работа с клиентами.
Основой соблюдения этих условий является профессионально грамотная подготовка кредитных взаимоотношений. Прежде всего, необходимо иметь в виду, что речь идет не о выдаче кредитов на любые цели, не о количественных показателях и суммах кредитов, которые в значительной степени определяют собственное финансовое положение финансовой организации, а о кредитовании стратегических решений государственного масштаба. Стратегические решения – это всегда долгосрочные решения, принятые на государственном уровне, оформленные в форме стратегических программ и отраженные в государственном бюджете, т. е. имеющие статус Закона. Любые стратегические решения всегда связаны с инвестиционным капиталом, предназначенным для финансирования капитального строительства. Стратегические программы сами по себе чаще всего носят характер протоколов о намерениях и потому не могут быть приняты в качестве основы для кредитования. Только такая стратегическая программа может быть принята к кредитованию, когда она подготовлена к реализации, то есть:
– выбрана площадка под строительство и официально оформлен отвод территории. При этом необходимо тщательно проверить выделяемые площадки с позиций изъятия (сокращения) земель сельскохозяйственного назначения, природных, заповедных зон, возможного экологического или экономического ущерба, связанного с высвобождением территории от существующих строений, переносом существующих железнодорожных, автомобильных и инженерных коммуникаций;
– произведены проектно-изыскательские работы, разработаны и согласованы технические условия на проектирование, обоснована рациональность выбора площадки с точки зрения обеспеченности территории инженерными, транспортными и другими коммуникациями, инфраструктурными условиями, составлено и утверждено задание на проектирование;
– разработана проектно-сметная документация в виде технического и техно-рабочего проекта. Составлен и утвержден сводный сметно-финансовый расчет;
– проведена и утверждена соответствующая экспертиза проектно-сметной документации, получены все необходимые согласования с органами СЭС, пожарной инспекции, защиты окружающей среды и т. п.;
– в составе проектно-сметной документации должны быть разработаны ПОС (проект организации строительства), утверждены пусковой комплекс, генеральный план строительства, утвержденный график производства работ с выделением работ по пусковому комплексу и согласованный с ними график поэтапного финансирования строительства;
– определены и утверждены генеральный подрядчик и заказчик. Генеральный подрядчик должен предоставить документы, подтверждающие его профессиональный уровень (наличие профессионально подготовленных рабочих, инженерно-технических и финансовых работников, наличие соответствующих технических средств и т. п.), перечень построенных и введенных в эксплуатацию объектов за предшествующие периоды времени;
– принципиально изменена или вообще отменена система строительных торгов (тендеров). Должна быть изменена система параметров для выбора заказчика и генерального подрядчика: полностью исключена система откатов и критериев минимизации стоимости строительства. Выбор заказчика и генерального подрядчика должен осуществляться не по размеру выплачиваемых взяток и не на основании минимальной сметной стоимости строительства (которая, кстати, должна быть уже утверждена и пройти экспертизу), а на основании документов, подтверждающих профессиональный уровень участников торгов (наличие профессиональной системы управления с указанием количества работников, структуры отделов и квалификации сотрудников, наличие профессионально аттестованных рабочих с указанием их численности и квалификации, наличие необходимого парка строительных машин (специализированного автотранспорта, кранового хозяйства и грузоподъемного оборудования и т. п.), наличие опыта строительства подобных строек, с указанием продолжительности строительства и сметной стоимости, отзывов заказчиков и т. п.). Строительные торги должны производиться в электронном виде, автоматически по специально созданной программе формального отбора участников.
Кредитование капитального строительства может осуществляться только в том случае, если для финансирования капитальных вложений гарантированно выделены бюджетные финансовые средства. Это может быть только на уровне государства, если финансирование этого объекта выделено в бюджете отдельной строкой.
Кредитный договор может быть оформлен банком только под гарантийные обязательства (никаких залоговых условий) государства или крупных инвесторов, которые подтверждают наличие свободных финансовых средств именно на эти цели (акционерный капитал не может быть принят в качестве подобных средств расчета, так как его фактически не существует).
Необходимо перейти на краткосрочные кредиты и ссуды только на период временного отсутствия бюджетных средств у подрядчика или заказчика. Брать кредит у Центрального банка РФ по их учетной ставке в настоящее время – это абсолютно тупиковый вариант, так как в смете на строительство таких бюджетных денежных средств не предусмотрено и потому вернуть кредит в таком объеме с учетом собственной маржи банка заемщик заведомо гарантированно не сможет. Поэтому он должен запрашивать дополнительное финансирование у государства, тем более что при таких больших объемах финансирования обязательно реализуются схемы перерасхода сметы, кражи денег у государства, откаты (взятки) за получение дополнительных сумм и т. д. Все это объективно автоматически порождает антисоциальную хищническую, рваческую политику. Ситуация перехода на краткосрочное кредитование нескольких объектов должна быть заранее просчитана банком в нескольких вариантах с учетом возможных форс-мажорных ситуаций.
В связи с тем, что собственных больших свободных денежных средств для долгосрочного кредитования у банка нет, поэтому кредитование он осуществляет только в форме краткосрочных ссуд, не более чем на три месяца, на период временного отсутствия у генподрядчика бюджетных средств. Используется только акцептовая форма расчетов для проверки платежных документов. В банках должны быть созданы группы специалистов (инженеров-строителей), которые могли бы осуществлять проверку физических объемов работ (как это было в бывшем Промстройбанке СССР) по счетам, выставленным на оплату. Все процедуры, связанные с проверкой выставленных на оплату счетов, и полномочные участники проверки должны быть четко определены в кредитном договоре.
Ставка по кредиту рассчитывается как ежесуточная исходя из затрат банка на ведение расчетно-кассовых и других учетных операций, т. е. зарплаты специалистов, занятых обслуживанием данного кредита, с учетом накладных расходов. Кроме того, дополнительно учитывается заработная плата работников, занятых на обслуживании депозитных счетов с учетом накладных расходов. Плата за пользование кредитом в целом рассчитывается за все время пользования кредитом в днях (сутках). Маржа банка устанавливается в размере не более 0,5–0,8 % от суммы кредита, исходя из размера средств на непредвиденные расходы, которые обязательно заложены в смете на строительство объекта и потому могут быть гарантированно выплачены банку заемщиком. Маржа банку выплачивается только в том случае, если строительство объекта выполнено без превышения кредитных сумм и в срок. Основной целью банка должно быть выполнение социальных обязательств перед государством (обществом) по инвестированию объекта, а не получение прибыли.
В связи с тем, что бюджетные средства распределяются через Федеральное казначейство, поэтому после получения им бюджетных средств на финансирование данного объекта кредит может быть возмещен банку в полном объеме с учетом ставки по кредиту за все время пользования им и маржи банку в полном объеме по кредиту.
В тех случаях, когда срок выплаты установленной по согласованному графику суммы кредита просрочен более чем на месяц, счет на выплату, согласованной по графику суммы кредита, выставляется гаранту вместе со штрафными санкциями. Размер их может быть установлен в размере удвоенной учетной ставки.
В качестве возможных источников кредитных средств для краткосрочных ссуд могут быть использованы так называемые устойчивые пассивы, т. е. задолженности предприятий по заработной плате и налоговым отчислениям в бюджет. Однако подобный источник может быть использован только в случае наличия большого количества работающих предприятий, что, к сожалению, в настоящее время в наличии отсутствует.
Необходимо кардинально перестроить систему ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), превратив ее из антисоциальной в социально привлекательную и социально ориентированную, ведь это прежде всего помощь нуждающимся гражданам в приобретении собственного жилья, когда государство отказалось выполнять свою миссию обеспечения их бесплатным жильем, а не повод заработать на горе людей большие деньги, пользуясь безвыходной ситуацией.
Для создания социально ориентированной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо кардинально изменить правила ипотечного кредитования:
1. Прежде всего, необходимо сократить сроки кредитования с необоснованных 20–25 лет до социально приемлемых 4–5 лет в связи с тем, что реальная продолжительность строительства жилых домов не превышает, как правило, при нормальном финансировании, 1–2 года при общей продолжительности строительства микрорайона до 10–20 лет. Сокращение сроков кредитования позволит сократить необоснованные выплаты "пустых" денежных средств в 3–5 раз. Это обстоятельство позволяет решить ряд социальных проблем: сокращается наполнение казны "мифическими" деньгами и тем самым увеличивается обоснованность доходной части бюджета, сокращается необоснованный дефицит бюджета. Кроме того, повышается реальность баланса финансовых кредитных организаций и, соответственно, обоснованность кредитной политики банков.
Сокращение объема "пустых" денег позволяет сократить необоснованные выплаты работникам банковских структур и тем самым уменьшить социальную напряженность в обществе за счет несправедливого распределения доходов.
2. Для повышения эффективности использования кредитных средств предлагается весь срок ипотечного договора разделить на две части. В связи с тем, что непосредственно строительство жилых домов начнется лишь на четвертый-пятый год ипотечного договора, поэтому первые выплаты кредитов, предназначенные для финансирования строительства должны осуществляться соответственно с четвертого-пятого года. Ипотечный договор разделяется на два этапа: первый этап – депозитные вклады, второй – собственно кредитование строительства. Поэтому первые 2–3 года обязательные выплаты по ипотечному договору должны осуществляться в форме депозитных вкладов в банке. При этом первоначальный взнос и ежемесячные вклады оформляются в форме срочного депозитного вклада на срок 2–3 года. Таким образом, вместо выплаты кредита и процентов по кредиту мы имеем принципиально другую картину: доходный депозитный вклад.
Ставки депозитного вклада, исходя из условий срочного договора, устанавливаются из расчетного срока на 2–3 года. В связи с постоянным (ежемесячным) пополнением депозитного счета и, соответственно, изменением суммы накопительного счета необходимо ставку депозита дисконтировать в соответствии с сокращением срока договора (применять плавающую ставку дисконта). Начисление процентов по этим вкладам необходимо производить по расчетным ставкам сроков договора:
– на первый год устанавливается плавающая дисконтированная ставка депозита 3-летнего срока в соответствии с сокращением срока договора, на второй год – ставка депозита 2-летнего срока, на третий год установить ставки депозитного вклада исходя из условий срочного договора на 1 год. В связи с постоянным (ежемесячным) пополнением депозитного счета и, соответственно, изменением суммы накопительного счета необходимо использовать плавающую дисконтированную ставку депозита, учитывающую систематические изменение (сокращение) срока договора в связи с ежемесячным пополнением депозитного счета.
Таким образом, за первые 2–3 года до начала финансирования строительства будущий владелец жилья имеет уже накопленные средства для возврата будущих кредитов. Расчеты показывают, что сумма, накопленная на депозитных вкладах, вполне достаточна для покрытия будущих процентов по банковским кредитам. Ежемесячные выплаты по депозитным вкладам являются обязательными согласно условиям ипотечного договора, однако штрафные санкции за нарушение ежемесячных сроков и сумм вкладов могут быть установлены более либеральные (мягкие), чем в существующих ипотечных договорах. Это обусловлено тем, что деньги ипотечного вклада в настоящее время являются собственностью застройщиков и не являются реальным источником финансирования строительства и, соответственно, не оказывают влияния на ход строительства, это как бы отложенные деньги. С другой стороны, эти средства представляют собой определенные гарантийные обязательства надежности финансирования будущего строительства.
3. Собственно ипотечное кредитование начинается с четвертого – пятого года исполнения ипотечного договора. Расчет учетной ставки по кредиту и ежемесячные выплаты должны производиться исходя из твердой стоимости возведения жилья и соблюдения сроков строительства и срока ипотечного договора на оставшиеся 2 года. Строительство осуществляется поэтапно, поэтому его финансирование производится строго в соответствии с графиком финансирования. Ежемесячные выплаты заемщиком по кредиту выплачиваются с учетом ранее выплаченных сумм на депозитном счете. По существу, маржа банка определяется исходя из расчета покрытия его расходов на ведение депозитных и кредитных счетов, расходов на выплаты процентов по депозитным вкладам ипотечных договоров. В пределе учетная ставка по кредиту не должна превышать размера непредвиденных расходов, предусмотренных сметой на строительство жилья, и размеров процентов, выплаченных гражданами по их депозитным вкладам, т. е. примерно 2–6 %. Такой подход сокращает необоснованные доходы банка за счет "мифических", "пустых", денег, делает систему финансовых отношений более реалистичной, снижает возможности формирования финансовых пирамид, повышает обоснованность государственной бюджетной политики.
Более того, краткосрочность ипотечного кредитования позволяет отказаться от услуг Центрального банка России с его высокой учетной ставкой, используя собственные деньги по депозитным вкладам своего банка. Это заставит Центральный банк России значительно снизить ставку кредита до приемлемых размеров 0,1–0,5 % (примерно до уровня развитых стран).
Основным достоинством предлагаемой системы ипотечного кредитования является социально-экономическая эффективность формирования финансово-денежной системы и экономической политики государства, уменьшение доли "пустых" денег и повышение реальности финансовой политики.