Кончилось тем, что мы за месяц не смогли согласовать даже цену продажи. Мы знали от банка размер кредита, который им надо было погасить, – 2 миллиона долларов. И согласны были заплатить эту цену. Они вроде бы тоже соглашались, но в договор все время потихоньку пытались вписать другую цену – то "два восемьсот", то "два шестьсот", в какой-то идиотской надежде, что мы не проверим. Потом стали "вкручивать" нам какие-то совсем глупые условия – что здание они нам продают, а забор с проходной – нет, и поэтому после покупки за въезд-выезд каждой своей машины на территорию мы должны будем платить по 200 рублей. Наконец Виталий, который в основном занимался этими переговорами, плюнул и, позвонив в банк, отказался продолжать эту волынку. Банкиры вздохнули и сказали "понятно", и у нас сложилось впечатление, что они этого ожидали с самого начала. Наверное, попытки продать это здание уже неоднократно так заканчивались.
Мы стали искать дальше. И в конце концов нашли – одна вполне приличная с виду контора продавала недостроенный склад в Красногорске под Москвой. Контора была отнюдь не маленькая и весьма разветвленная – ей принадлежали, помимо заинтересовавшего нас "недостроя", сеть больших магазинов в Москве и Питере, банк, инвестиционная компания, сеть гостиниц в разных городах и много чего еще. Поэтому никаких особых подозрений она у нас не вызвала. Сам склад был одноэтажный, с высокими потолками (пятнадцать, кажется, метров), площадь его составляла около 12 000 м. Здание требовало доделки кровли, внутренней отделки, строительства котельной, ливневой канализации и подъездных путей вокруг, а также кое-каких мелочей. Это нас вполне устраивало. На переговорах владельцы здания вели себя, в отличие от "баковцев", как вполне адекватные люди. Мы согласовали цену и даже смогли договориться, что старые владельцы до перехода собственности закончат доделывать кровлю. После подписания договора мы должны были заплатить аванс (кажется, 70 % всей суммы), дальше, в течение месяца, старые хозяева обещали закончить кровлю. Потом предусматривался платеж оставшихся денег, в который была заранее включена стоимость работы с кровлей. После этого планировалось и завершение сделки.
Договор был составлен и подписан, и тут нам пришло в голову сделать один ход, который впоследствии нас очень сильно выручил. Дело в том, что сумма договора была для нас очень большой, опыта в покупке недвижимости мы не имели и боялись, что проворонили какой-нибудь подвох. Кроме того, по-видимому, "боссам" что-то все-таки не понравилось в поведении наших контрагентов (на интуитивном уровне, никаких претензий вплоть до самого подписания мы не могли им предъявить). В общем, мы очень сильно нервничали по поводу безопасности этой сделки.
И вот, после подписания договора у нас состоялось совещание о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей. На совещание в качестве новых акционеров были приглашены и Игорь с Лешей. Как "специалисты по безопасности", они внесли следующее предложение – нанять некую компанию для того, чтобы наши интересы защитили бы, если мы столкнемся с каким-нибудь мошенничеством или вымогательством дополнительных денег в ходе завершения этой операции. Так сказать, "застраховать" нашу сделку. Игорь сказал, что он найдет людей, которые занимаются такого рода делами, и, хотя цена будет не копеечная, лучше все-таки потратиться, чем потом опять оказаться перед большими проблемами. В конце концов эта идея была одобрена, и он отправился договариваться. Выяснилось, что "застраховаться" действительно можно, и стоить это будет около 50 тысяч долларов. Мы заплатили обе суммы – аванс за склад и 100 % взнос по "страховке" – и стали ждать, когда будет закончен ремонт кровли на нашем будущем складе.
Однако время шло, а работы на кровле все не начинались. Достройка и внутреннее проектирование склада были уже поручены С. М. Он регулярно ездил на объект вместе с нашим специалистом по строительству Елистратычем, чтобы составить точный список необходимых доделок, сметы на эти доделки и на внутреннее оборудование и т. д. С. М. также время от времени звонил нашим контрагентам насчет того, когда же начнутся работы на кровле, и все получал ответы типа "завтра-послезавтра".
Наконец истек месяц, предусмотренный в договоре о покупке нашего "недостроя". Кровлю продавцы не только не доделали, но и не начинали доделывать. Однако в соответствующий день от них раздался телефонный звонок, и кто-то на том конце провода спросил у меня, перечислили ли мы остаток суммы. Я, разумеется, сказала "нет" и сослалась на то, что они не выполнили положенные по договору строительные работы. Через час оттуда снова перезвонили, спросили Сережу или Виталия. Кто-то из них подошел к телефону, и, как видно, разговор оказался не из приятных, потому что, когда я через некоторое время вошла к Виталию в кабинет, они оба там сидели, красные и очень злые. Они сообщили, что продавцы склада в жесткой форме настаивали на перечислении оставшихся денег, а про кровлю заявили, что ничего доделывать не собираются и мы должны платить быстро и без разговоров. Конечно, Виталий и Сережа отказались, и дело дошло до ругани и матюгов по телефону. В результате собеседники побросали телефонные трубки. Я спросила, что же теперь делать, и получила ответ, что ничего, платить не будем, пока "та сторона" не выполнит обязательства по договору. Вытащили договор, нашли в нем соответствующий абзац и стали его читать и перечитывать, убеждаясь снова и снова, что мы кругом правы и нам следует настаивать на своем.
На следующий день я сидела в своем кабинете и занималась какой-то текущей работой. Случилось так, что в тот день к нам заехал Игорь, и мы с ним обсудили, кроме прочих дел, вчерашнюю историю со звонками по поводу уплаты оставшихся денег за склад. Помню, что мы еще весело посмеялись над нежеланием "той стороны" выполнять свою часть обязательств. И в этот момент снова раздался звонок телефона. Игорь, который сидел ближе к аппарату, снял трубку и поднес ее к уху. И тут я в первый раз в жизни увидела, как человек на глазах не то что бледнеет, а становится прямо-таки синевато-зеленым. Я стала спрашивать: "Что, что там?" Он отодвинул трубку от уха, и в тишине оттуда стал слышен пронзительный голос, который кричал что-то вроде: "Вы там что, совсем охренели с этим складом?! Вы что, не понимаете, что это воровские деньги?! Вас всех на куски порежут там завтра!" Некоторое время мы ошеломленно молчали, потом Игорь справился с первым шоком и сказал в трубку: "Ладно, не ори, перезвоним". Бросил трубку на рычаг и сказал: "Вот это номер!… А казалось бы – приличная большая компания продает… Хорошо, что застраховались".
Позвали остальных ребят. На импровизированном совещании решили пока стоять на своем, денег не платить, а Игоря отправили к нашей "страховке" выяснять, как они собираются влиять на ситуацию. Было очень страшно, во всяком случае, мне. Игорь вернулся от "страховщиков" со следующей информацией: с продавцами склада свяжутся сегодня вечером и выяснят, насколько реальны телефонные угрозы, может быть, это просто запугивание наудачу, в надежде вышибить легкие деньги из слабонервных интеллигентов.
Однако на следующее утро поступило сообщение, что ситуация действительно серьезная и нам ищут "третейского судью" – человека, который выслушает обе стороны (продавцов склада и нас) и примет решение, как поступить. Я полагала, что решение "судьи" будет в нашу пользу, так как ситуация мне казалась очевидной. Но я очень беспокоилась – вдруг "та сторона" не захочет признать вынесенное решение. Остальные отмахивались и говорили: "Признать-то признают, не в этом дело…" – но успокоенными вовсе не выглядели. Это меня еще больше пугало, и я все приставала и приставала с расспросами, пока Игорь наконец не выдавил из себя: "Признают, потому что судья у них "в авторитете". Здесь дело не в этом, а в том, что еще как-то надо все судье самому объяснить…" – "Чего там объяснять, в договоре же все написано!" – "Да не будет он договор читать… Эти люди договоров не читают…"
У меня просто опустились руки, и стало совсем страшно. Я поняла, что мы соприкоснулись с миром, правил игры в котором я совсем не понимаю, и с советами тут лучше не лезть. Вечером позвонили, что "судья" найден и готов нас выслушать и что наш представитель должен к нему ехать на следующий день с объяснениями. Игорь вызвался ехать, "боссы" опять куда-то делись, меня оставили в офисе на связи, С. М. мрачно ковырялся в своем кабинете в текущих проблемах – кажется, разбирался в том, почему заказы поставщикам на товар часто идут с ошибками.
Я сидела у телефона и ничего не могла делать из-за нервотрепки. Меня все время тянуло позвонить на мобильный Игорю и спросить, как у него дела. Раза два я действительно не удержалась и позвонила. Наконец он на меня рявкнул по телефону: "Не звоните мне, Вера Николаевна, все время – мешаете!"
Наконец довольно поздно вечером от него последовал звонок: "Вроде договорились. Созовите там всех, надо обсудить". Я дозвонилась до "боссов", вызвала их в офис, С. М. тоже пришел, и все стали ждать Игоря. Они с Лешей приехали уже совсем поздно и рассказали, что принято следующее решение – мы платим в течение двух дней оставшиеся деньги за вычетом кое-какой суммы, которую оставляем себе за недоделанную кровлю, и расходимся с миром. Решение было вполне разумное и справедливое. "Та сторона" тоже согласилась на такой вариант. На следующий день мы связались с офисом продавцов склада, за десять минут наскоро подписали дополнение к договору об уменьшении суммы в счет недоделанной кровли, причем встретили с их стороны чрезвычайную готовность все урегулировать как можно скорее, и провели оставшийся платеж. Собственно, на этом история и закончилась. Оставшиеся документы были оформлены как положено, без задержек и при полной взаимной предупредительности сторон.
Уже много позже я снова пристала к Игорю с расспросами – что же все-таки происходило на той таинственной встрече "у авторитетного судьи"? Он очень неохотно рассказал, что самое сложное было действительно объяснить этому "судье", в чем, собственно, проблема. "Он все спрашивал меня – вы чего, действительно платить не хотите? Пришлось объяснять ему на таком уровне: представляешь, мол, пришел ты в автосалон "Мерседес" покупать, видишь – хороший "Мерседес", навороченный, с кожаным салоном, все дела… А потом, как пригнали из салона, смотришь – магнитолы нет, кожи в салоне нет. Вот так и мы с этой кровлей на складе… Такое объяснение он как раз понял и сказал, что с нами согласен, это безобразие и платеж надо уменьшить, но доделывать кровлю они не будут, это уже нереально".
Таким образом, мы оказались владельцами недостроенного склада в Красногорском районе, и надо было приступать к строительным работам.
Оказалось, что даже для того, чтобы быть заказчиком строительства, нужна какая-то лицензия, и вообще это было гораздо более сложное занятие, чем отделочные работы в здании аптеки. Занимался этим С. М., и вот его рассказ.
О ТОМ, ЧТО ТАКОЕ БОЛЬШАЯ СТРОЙКА В ПОСТПЕРЕСТРОЕЧНЫХ УСЛОВИЯХ
"Итак, мы купили здание. Площадь его по современным меркам была не так уж и велика (точно не помню, вроде бы 12 000 м). "Зданием", честно говоря, назвать его можно было только условно – стоят неутепленные стены, есть часть крыши и подведен электрический кабель необходимой мощности.
Ни документов, ни чертежей, ничего нет – продавец не соизволил передать. Может, у них у самих этих чертежей не было. Нет даже актов скрытых работ, которые обязательно нужны. Впрочем, внутри здания фундамента тоже нет, а он также нужен, потому что на полы предполагается большая нагрузка.
Надо это здание как-то достраивать. Напомню – на дворе 1995–1996 год. То, что в нашем государстве было при советской власти, частично развалилось, новые структуры, которые вы в большом количестве видите в строительном бизнесе сейчас, тогда еще были не сформированы.
И даже работу генподрядчика поручить особенно некому. Тут надо сказать, что, если вы сами не являетесь профессиональным строителем, то найти генподрядчика – это главное, иначе со стройкой просто не совладать.
При строительстве, как правило, необходимо участие сразу нескольких подрядчиков. Возведение зданий требует целого ряда сложных строительных работ: от подготовки и монтажа фундамента до сооружения конструкции из ЖБИ. Вот их работу и организует генподрядчик, отвечающий за все под ключ.
Что делать? Создаю отдел капитального строительства (ОКС), набираю некоторый штат профессионалов и получаю лицензию генподрядчика непосредственно на нашу компанию – на "Фармапомощь". А куда было деваться? Все приходилось делать самим – зато получали бесценный опыт в самых разных областях.
А надо вам сказать, что условно строительство можно разделить не следующие блоки, в которых мои строители еще кое-как разбирались, а я в тот момент вовсе не разбирался:
• общестроительные работы (крыша, полы и т. д.);
• отделочные работы;
• отопление (а у меня в здании, между прочим, не то что готовой котельной – даже газа низкого давления нет);
• вентиляция;
• водопровод (то же самое – сам, будь любезен, бури скважину, строй пожарные и иные резервуары и системы очистки);
• канализация (у меня в здании не было общей канализации, то есть надо было строить локальные очистные сооружения, потом еще бочку для вывоза отходов покупать и разрешение на это получать);
• электрика (не забудем про громоотводы, резервные дизели и аккумуляторы для серверов);
• слабые токи (это не только разводка телефонов, вернее, в моем случае отсутствие каких-либо телефонов; надо было строить радиорелейную станцию);
• теплоизоляционные работы;
• фасадные работы;
• кровельные работы (крыша должна держать и тепло, и воду, и снега, должна чиститься и ремонтироваться, а так называемые "примыкания" не должны протекать и потеть);
• инженерные (внутриплощадочные) сети;
• монтаж и установка инженерного оборудования.
Сюда добавьте противопожарные резервуары и противопожарный пруд, ливневую канализацию (а строили на берегу Москвы-реки), забор, пожарный проезд, площадки для транспорта, таможенную зону, ворота и помещения для охраны.
Как я уже говорил, нужна документация, а именно следующие проекты:
• генеральный план и транспорт, благоустройство;
• архитектурно-строительные решения (АС);
• инженерное оборудование, сети и системы:
♦ отопление, вентиляция и дымоудаление;
♦ теплоснабжение;
♦ водоснабжение и канализация;
♦ электроснабжение и электрооборудование;
♦ связь, пожарная, охранная сигнализация;
♦ противопожарная насосная станция, установки автоматического пожаротушения;
• внешние инженерные сети и системы:
♦ наружные сети и сооружения водопровода и канализации;
♦ наружные сети и сооружения электроснабжения;
♦ наружные сети связи;
♦ наружные сети теплоснабжения;
• организация и условия труда работников, управление производством и предприятием;
• энергоэффективность и энергетический паспорт объекта (ЭЭ);
• охрана окружающей среды (ООС);
• мероприятия по обеспечению пожарной безопасности объекта;
• подъездная автодорога;
• геоподоснова;
• разрешения на скважину и многое другое.
Мы нашли основного подрядчика – созданное в 1953 году для строительства первого и второго ракетного (ПВО) кольца предприятие под названием "Спецстрой".
В своей отрасли "Спецстрой" был славен. Строил Центр управления полетами (ЦУП) в Калининграде, завод "Энергомаш" в Химках, завод "Прогресс" в Самаре, испытательные стенды в Верхней Салде и многие другие. А также на протяжении всей деятельности "Спецстрой" осуществлял строительство объектов авиационной промышленности.
Что касается коммерческого строительства, то, кроме "два солдата из стройбата заменяют экскаватор", "Спецстрой" помочь мне ничем не мог. Да и то приходилось все время за ними следить глаз да глаз.
Скрытые работы я принимал сам, потому что поручить это просто никому было нельзя – все так и норовили сжульничать именно на скрытых работах. Скрытыми в строительстве называют те работы, качество которых после их окончания фактически невозможно проверить, так как они скрыты в ходе последующего строительства или после его завершения. К скрытым работам относятся укладка гидро-, тепло– и звукоизоляции, монтаж электропроводки, укладка сантехнических труб. Именно на них удобнее всего жульничать и воровать, поэтому по окончании скрытых работ рекомендуется оформить акт приемки. Наличие такого акта позволит приступить к следующим этапам строительства.
Тут, правда, вспомнилась еще одна история.
ИСТОРИЯ О ЕЛИСТРАТЫЧЕ И БЕТОННЫХ ПОЛАХ
Наш главный строитель (Елистратыч) прибегает и говорит: "Строители воруют бетон и делают стяжку не 10, а 3–5 см, и все провалится". Говорю: "Не проблема – показывай, где проверять. Будет 5 см – весь пол (15 000 м) будут заливать заново". Собираем их руководство. Елистратыч говорит: проверять будем здесь. Берем отбойный молоток, вскрываем пол – стяжка 15 см вместо 10. Весь пол проверили – все нормально. Елистратыч был бестолковый человек".
ИСТОРИЯ О СОГЛАСОВАНИЯХ
Но скрытые работы по сравнению с согласованием – ничто!
Возьмем простой пример – отопление.
Сначала надо рассчитать мощности. Температуры известны, утепление стен более или менее выполнено и известно, знаем, как часто предполагается открывать ворота и шлюзы. Исходя из этого, надо сделать расчет.
Потом прикинуть, какое понадобится оборудование, и получать согласование. Уже тогда котельную можно было купить и в готовом виде, и ее привозили в таком вагончике. Но не тут-то было – рядом с нашим зданием стояла развалина котельной. Хорошая кирпичная кладка (правда, футировочный кирпич частично растащили, но это ремонтируется быстро, как и достаточно легко меняются термопары). Так что я решил реанимировать эту стационарную котельную и купить резервную, работающую на резервном топливе, для простоты.
Вообще резервное топливо – это топливо, предназначенное для использования при ограничении или прекращении подачи природного газа. Резервное топливо предполагает режим длительной работы на нем. Не путаем с аварийным топливом, подразумевающим сжигание в течение небольшого периода времени, до устранения аварийной ситуации на газопроводе. Поэтому запас для резервного и аварийного топлива различен. Для резервного жидкого топлива запас составляет 10 или 5 дней в зависимости от доставки железнодорожным или автотранспортом. Для аварийного топлива запас должен быть 3 дня.
Итак, котельная, резервная котельная, резервуары резервного топлива. Нужно все это идти согласовывать с властями.
Для тех, кто никогда лично не имел дело со строительством, скажу, что только процедура, именуемая "Получение технических условий (лимитов) на газ" состоит из девяти этапов.
Кроме того, "Перечень документов, представляемых для оформления согласований на использование природного газа в качестве топлива для проектируемых, строящихся, расширяемых и реконструируемых объектов" в те времена (не знаю, как сейчас), был такой:
• согласование с "Мособлгазом" о технической возможности подачи газа (Предварительные Технические Условия, срок действия ограничен);