Права и обязанности риэлтора
Снимать или сдавать квартиру, минуя агентство, опасно. Во-первых, на рынке действуют "информационные" агентства, которые ищут и накапливают у себя открытые предложения по аренде и выдают их за собственную информацию. При этом цены они назначают также самостоятельно – как правило, ниже, чем в листингах, а за "пользование" информацией берут небольшие деньги – 1000–2000 рублей. За эти деньги клиент может получить распечатку адресов, звонить можно сколько угодно: либо квартиры уже сданы, либо цена другая.
Интернет-базы – просто приманка, там находятся очень старые адреса. Звонит клиент в такое агентство, ему говорят, что квартиру уже сдали, но готовы помочь найти другую.
Самый опасный вариант – объявления на столбах. В агентствах есть служба безопасности, которая может вмешаться, когда возникнет спорная ситуация. Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя. Из снятой по объявлению квартиры могут попросту выгнать, в любой момент и без объяснения причин (деньги, конечно, не вернут).
Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – десятки тысяч вариантов, накопленных за годы работы. Пополнение баз происходит за счет новостроек – до 30 % квартир в новых домах сдаются в аренду (чтобы отбить покупку, процент по кредиту и т. д.).
Скорость поиска квартиры зависит от опыта агента: как правило, свести арендатора с арендодателем удается за 1–3 дня. Но если потенциальный арендатор выдвигает особые требования (например, если нужна престижная квартира в спальном районе) или арендодатель завышает цену, может уйти месяц и больше.
Самый большой спрос на типовые, недорогие квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Владельцы, получая дополнительный доход от сдачи внаем, начинают вкладывать средства в улучшение качества жилья – в ремонт, новую мебель и технику. В результате стоимость аренды такой квартиры возрастает.
Основные потребители арендной "услуги" – студенты, молодые семейные пары и приезжие, не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. Кроме того, растет количество приезжих. Поэтому, несмотря на увеличение предложений, в августе – сентябре спрос удовлетворить, как правило, не удается.
Риэлторы опасались, что набирающая обороты ипотека разрушит рынок аренды: клиент сможет выбирать из двух вариантов: платить аренду и жить на съемной квартире или платить проценты по кредиту и жить в собственном доме, но так не произошло, и спрос на аренду квартир продолжает расти.
Конкуренция на рынке заметна только летом и только в секторе краткосрочной (посуточной) аренды. Она намного выгоднее долгосрочной, хотя доставляет больше хлопот хозяевам в виде ежедневной уборки и частой стирки (стоимость – от 30 долл. в сутки). В этом секторе все успешнее действуют мини-отели, которые предлагают более дорогой и качественный сервис.
Аренда или ипотека?
Ежемесячно погашая ипотечный кредит или оплачивая съемную квартиру, человек расстается примерно с одинаковой (и немалой) суммой. Что для него выгоднее и удобнее, каждый может решить сам, все зависит от жизненных обстоятельств.
Цены на недвижимость растут неравномерно: от 20 % в год до 120 %, как это было в прошлом (2006) году. Арендные ставки растут примерно на 25 % в год (с пиком в августе – сентябре), но рост зависит не от увеличения цен на жилье, а от платежеспособности населения: люди платят за съемную квартиру столько, сколько могут себе позволить.
Сегодня ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают ставки аренды (речь идет о типовом жилье).
Например, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 140 тыс. долл. Средний кредитный вариант – это срок в 20 лет при 20-процентном первом взносе. Ежемесячные платежи выливаются в 1000 долл. За съемную квартиру аналогичного качества сегодня надо платить 700–800 долл./мес. На первый взгляд это на 200–300 долл. меньше, однако нужно учитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в будущем. Арендные ставки уже концу года могут достичь планки в 1000 долл./мес, а заработная плата (если верить статистике) растет на 12 % в год. Таким образом, за арендованную квартиру с каждым годом приходится отдавать все большую часть дохода. Платежи по ипотечному кредиту не увеличиваются, кроме того, существует возможность рефинансирования на более выгодных условиях и досрочное погашение кредита.
Аренда – это регулярные платежи, которые служат доходом совершенно другим людям, арендодателям. Для арендатора – это потерянные деньги, хотя и с некоторой пользой: арендованная квартира никогда не окажется в собственности съемщика.
Глава 9. Кредитные тайны, или Ипотечное кредитование сегодня
Жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата. Те, кто пытается накопить денег на новую квартиру, через пару лет понимают, что это – несбыточная мечта. Выход один – купить квартиру в кредит.
Ипотечный кредит – банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, они оставляют в залог недвижимость клиента (в основном квартиры). В странах с развитой экономикой недвижимость чаще всего закладывают, чтобы получить свободные средства на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий или покупки новой квартиры, без продажи имеющегося жилья.
Ипотека в России существует уже 12 лет, но большинство принятых сегодня на рынке ипотечного кредитования схем можно отнести к псевдоипотечным или квазиипотечным.
Классическая ипотека – кредитование под залог объекта недвижимости вторичного рынка или земли. Банк, который выдает ипотечные кредиты частным лицам, продает долги клиентов специализированной организации. Та, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими долгами, и продает их на фондовом рынке. У нас пока не выстроена эта цепочка – не заработал вторичный рынок. Зато развиваются ипотечные схемы, о которых слыхом не слыхивали в Европе – кредитование покупателей квартир в строящихся домах.
Хотя большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, все популярнее становятся предложения по кредитованию под залог строящегося жилья. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку в период строительства дома именно застройщик должен гарантировать банку, что дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага – право требования на квартиру, которой еще не существует. Может так случиться, что у застройщика не хватит средств довести проект до конца (подорожают строительные материалы или другие составляющие строительного процесса), могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие или политический кризис). Любые события отражаются на рынке недвижимости, если не сразу, то через несколько месяцев. Недостроенный дом на первичном рынке или развалившаяся цепочка на вторичном – риски, которые банк учитывает, кредитуя клиента под залог его недвижимости. Весь период до завершения строительства считается для банка периодом повышенного риска.
Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог еще не существующей квартиры (во время строительства), проценты по кредиту выше – 14–16 % в рублях и 12–13 % в валюте. Позднее они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья (более ликвидной). Для уменьшения рисков банки требуют внесения предоплаты (собственных средств), которая может достигать 30 % от стоимости объекта недвижимости (страховка банка от ненадежных заемщиков и возможного изменения ликвидности объекта).
Деньги должны работать, это знает каждый. Именно в банках они и работают. Банки сами привлекают средства – берут займы в крупных иностранных банках, размещают свои акции или облигации и т. д. (то есть банки сами берут в долг), а в этом случае они неизбежно должны платить проценты по займу. Привлеченные извне средства банк может дать в долг частным лицам – в виде кредитов (под залог недвижимости в том числе). Как правило, ипотечное кредитование подразумевает довольно крупные суммы, до нескольких сотен тысяч евро, причем на долгий срок. Надолго расставаясь с крупными суммами, банк хочет обеспечить свою безопасность. Отсюда – целый перечень требований к заемщику. Каждый банк в рамках своих программ выставляет разные условия. Не в последнюю очередь они зависят от предмета залога.
На первичном рынке до завершения строительства и регистрации права собственности предметом залога является право требования на квартиру. На вторичном рынке в залог отдается существующая квартира. Не всякое жилье устроит банк: квартиры располагаются в разных домах, в разных районах, различаются по уровню комфорта и площади. Квартира должна быть ликвидной, иначе банк не сможет ее продать, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособен. Банки всегда обращают внимание на качество жилья и сразу объявляют, какие типы домов или квартир они не берут в залог.
Многие банки не дают кредиты под залог квартир, расположенных в историческом центре, если в здании не было капитального ремонта и имеются деревянные перекрытия и очень древние трубы. Банки могут отказать заемщикам, которые живут в домах первых массовых серий ("хрущевках"). Некоторые банки принимают в залог индивидуальные загородные дома или коттеджи, а также земельные участки, но на более жестких условиях, чем городское жилье.
Мало банков интересуют комнаты в коммунальных квартирах, хотя некоторые кредитуют выкуп последней комнаты в коммуналке, после чего квартира переходит "целиком" в собственность заемщика.
Условия кредитования
От ликвидности предмета залога и личности самого заемщика зависят условия, на которых банк предоставляет ипотечный кредит. Условия кредита – это размер первоначального взноса, срок кредитования, процентная ставка, график оплаты, возможность (или необходимость) привлечения дополнительных гарантий, а также разнообразные формы подтверждения платежеспособности заемщика.
Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен внести в банк. Она составляет определенный процент от общей стоимости покупаемой квартиры, которую банк тут же берет в залог. Банкиры утверждают, что уплата первого взноса – принципиальный момент. Во-первых, если заемщику удалось аккумулировать некоторую сумму денег для его уплаты, значит, он и дальше сможет безболезненно для семейного бюджета выделять средства на погашение кредита. Во-вторых, ответственность заемщика повышается, поскольку он частично расплатился за квартиру. Однако недвижимость дорожает, а платежеспособность нашего населения в основной массе не обладает столь же положительной динамикой, точнее, растет разрыв между ростом заработной платы и ростом цен на недвижимость. Людям все сложнее накопить крупную сумму для первоначального взноса. Банки, не желая терять клиентов, разрабатывают более лояльные программы: появились ипотечные продукты с отложенным и нулевым первым взносом.
Еще несколько лет назад ипотечный кредит можно было взять на 5, максимум на 10 лет, то есть довольно крупную сумму надо было вернуть за сравнительно короткий срок. Теперь кредит можно получить на 25–30 и даже 40 лет, что выше максимального срока по мировым меркам. Конечно, чем больше срок, тем большую сумму в результате приходится выплачивать, но ежемесячные платежи оказываются не слишком обременительными для семейного бюджета.
Существенный момент в любой банковской программе – подтверждение платежеспособности. Программы федеральной структуры требуют официального подтверждения доходов. Программы коммерческих банков более лояльны. Многие принимают "справку" о доходах в свободной форме или учитывают совокупный доход от нескольких видов деятельности на разных предприятиях. Но проверка надежности заемщика происходит всегда. Например, служба безопасности банка может позвонить в компанию, где вы работаете, и узнать, действительно ли ваш доход соответствует тому, что вы написали в справке.
Если официальная заработная плата не позволяет взять ипотечный кредит, в некоторых банках разрешено привлекать созаемщиков. Это равноправные партнеры, которые будут отвечать по обязательствам основного заемщика, если вдруг его доходы упадут и он не сможет рассчитываться по кредиту. Большинство банков, которые учитывают доходы созаемщиков, разрешают брать в качестве партнеров только близких родственников (родителей, детей). Однако некоторые банки уже учли современные реалии, например, официально незарегистрированные браки. По программам этих банков в качестве созаемщиков могут выступать неофициальные супруги, а также братья и сестры.
Зачастую российское гражданство и местная прописка необязательны: нужно, чтобы доход потенциального заемщика был получен на территории Российской Федерации. Но банки устанавливают возрастной "потолок" – трудоспособный возраст.
Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент (например, от 10–20 тыс. долл. до 2 млн долл.).
Процентная ставка – одно из важнейших условий кредитования – зависит от множества факторов. Один из основных – это источник банковских средств. В федеральных программах процентная ставка зависит от установленной ЦБ ставки рефинансирования, а коммерческие банки используют европейские источники средств, ставки по кредитам которых ниже ставки рефинансирования.
Для заемщика процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода, срока займа, размера первого взноса. Чем меньше первый взнос или чем менее официально подтверждение дохода, тем выше будут проценты по кредиту.
Новые продукты
У большинства людей, желающих купить квартиру, как правило, есть какая-нибудь недвижимость. Чтобы купить новое жилье, надо сначала продать старое, а для оплаты разницы в цене взять ипотечный кредит. А где жить все то время, пока проходит сделка в агентстве недвижимости или пока достраивается новый дом?
Агентства недвижимости давно освоили механизм проведения сделок "квартира в зачет". Речь идет об улучшении жилищных условий, и клиент хочет переехать из маленькой квартиры в более просторную. В этом случае старая квартира принимается в счет оплаты будущей покупки. При этом агентство берет на себя труд и продать старую квартиру, и подобрать новый вариант. Покупатель оплачивает разницу в стоимости старого и нового жилья.
Аналогичная схема существует и в ипотечном кредитовании – отложенный первый взнос (у ряда банков подобные программы называются "По улучшению жилищных условий").
Выбрав квартиру, покупатель оформляет ипотечный кредит с отложенным первым взносом – отсрочкой уплаты первого взноса на год. Размер взноса, как правило, соответствует стоимости старого жилья. Сумма кредита составит разницу между стоимостью новой квартиры и старой.
Год – срок, за который вполне реально продать старое жилье. Все это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту. Погашение тела кредита начинается через год.
В ряде банков по программе улучшения жилищных условий клиент может рассчитывать на кредит в размере 90 % от оценочной стоимости квартиры (дисконт, покрывающий риски банка) плюс сумму пропорциональную его доходам. По условиям программ некоторых банков стоимость старой квартиры должна составлять не менее 20 % стоимости приобретаемой.
Есть программы, которые состоят из двух кредитных продуктов. Основной кредит – обычный ипотечный, когда в залог идет квартира, которую заемщик покупает. Второй кредит – на первоначальный взнос, под залог существующего жилья. Он дается на три года и под более высокий процент. Погасить его можно единовременно, или по истечении трех лет, или после продажи старой квартиры. Таким образом, банк обезопасил себя вдвойне: в залоге у него сразу две квартиры заемщика.
Кредитные программы с отсроченными взносами появились в то время, когда ипотека начала тормозить из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика они имеют и плюсы, и минусы.
К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две.
Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.
Рост цен на рынке недвижимости предоставляет заемщику дополнительные преимущества. Заемщик собирается купить квартиру за 150 тыс. долл, и аккредитованный при банке оценщик оценил старое жилье в 100 тыс. долл. В счет первого взноса идет 90 тыс., а "чистый" кредит составит 60 тыс. долл. По данным специалистов, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году составил примерно 20–25 %. То есть за полгода старая квартира может подорожать на 10–12 %, и после ее продажи заемщик получит на руки 110 тыс. долл., "вернув" себе часть кредитной суммы. При росте цен, который наблюдался на рынке летом 2006 года, некоторые заемщики после продажи квартиры остались в плюсе!
Кредит с нулевым первым взносом (его нередко путают с кредитом с отложенным первым взносом) интересен молодым людям, которые еще не накопили значительных средств на первый взнос, но имеют перспективы карьерного роста. Поскольку риск для банков при нулевом первом взносе выше, цена такого кредита увеличивается. Например, если сравнить 10-летние кредиты с нулевым и 25-процентным взносом, то размер ежемесячного платежа в первом случае будет на 1/3 больше (увеличение платежа в основном связано с увеличением необходимой суммы кредита). Эта существенная разница в цене с точки зрения семейного бюджета в долгосрочной перспективе позволяет получить кредит сразу на 100 % стоимости жилья.
Расчеты без денег
Все чаще расчеты при купле-продаже недвижимости с участием ипотечного кредита происходят без использования наличных средств. Схема аккредитивных расчетов позволяет экономить время и деньги. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты: через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. На сегодня самым дешевым способом признан расчет через аккредитив.
При оформлении безналичного расчета не надо никаких дополнительных документов – собирается такой же пакет, как при любой сделке купли-продажи с применением ипотечного кредита.