Британский социолог Эбенизер Говард* считал, что человеку в городе жить не надо. Урбанизация влечет за собой проблемы шумового дискомфорта, загрязнения воздуха и, как следствие, депрессию. Он предложил формат города-сада. Когда, как на орбите, вокруг мегаполиса должны возникать города-спутники. Тогда люди будут частично погружены в качественную урбанистическую инфраструктуру и будут продуктивно работать, а жить и отдыхать они станут на комфортном отдалении от города. Примеров реализации такой концепции в мире очень много: Hampstead Garden в пяти километрах от Лондона, Le Vésinet в семи километрах от Парижа, Uccle в Бельгии.
У нас в России только-только начинается это движение. И вот мы, в частности, абсолютные приверженцы этого подхода.
Тенденция подобной децентрализации не может быть реализована моментально. Это долгий процесс. Сейчас видны уже некоторые штрихи будущего: центр Москвы становится пешеходным, появляются велосипедные дорожки, развиваются туристические сервисы и маршруты. А за границей исторического центра Москвы возникают жилые анклавы с развитой инфраструктурой для спорта, образования и отдыха, шопинга. Вот именно такой проект мы и реализуем в Сколково.
Показать, как
Когда человек приходит смотреть наш проект, он не может не оценить, что у нас, например, уже проложено более 30 километров велодорожек в Парке Мещерском, который мы полностью вычистили и запустили туда белок. Там мы создали самый большой в Подмосковье панда-парк, построили футбольное поле по стандартам FIFA и многое другое. И всем этим люди начинают пользоваться. Только в выходные парк принимает у себя в гостях 4000-5000 человек.
Всем своим гостям мы рассказываем и показываем не только сам жилой комплекс "Сколково Парк для Жизни", но и благоустроенную набережную, английский парк, всю необходимую социальную инфраструктуру: школы и садики, спортивные объекты, в том числе нашу гордость – премиальное гольф-поле (18 лунок, 100 гектаров), спроектированное американским гольф-архитектором Джеком Николаусом.
И такая реальность меняет людей. Им в принципе начинает хотеться так жить, комфортно и с удовольствием. В том числе жить тут, в нашем проекте.
15-20 лет назад такого класса предложений в Москве не было. Конечно, дорогие роскошные дома были всегда. Но они находились и находятся в весьма неоднородном и чаще всего некомплиментарном окружении. Новый девелопмент позволяет создать однородную среду, где вашими соседями являются ваши же единомышленники, которые исповедуют одинаковые с вами ценности и принципы. И мы решили сначала создать и только потом показывать. Потому что, если людям просто показывать картинки, пусть они даже будут очень красивыми (3D-графика и прочее), никто ничего покупать не будет. Просто не поверят и не поймут.
Больной вопрос
Пригород должен быть таким, чтобы человек мог куда угодно легко доехать, но при этом по факту ему просто незачем было это делать. Если все рядом, то зачем? Например, мы строим бизнес-парк "Сколково Парк для Бизнеса". Здесь будет порядка 10 000 рабочих мест. Логично же, что люди смогут тут и жить, и работать, правда? Это избавит столицу от излишнего напряжения, от этой утомившей всех маятниковой миграции: утром – в город, вечером – обратно. Если вы тут живете и тут же работаете, у вас в пешей доступности от дома школы и сады для детей, то вы за сутки экономите на оптимизации своих передвижений до пяти часов. Пять часов жизни каждый день! Только представьте себе, сколько дней, недель, месяцев набежит за год!
Основные наши клиенты – квалифицированные менеджеры, владельцы среднего бизнеса и обеспеченные региональные покупатели. Интересно, что у последних изначально нет ментальности, что центр Москвы – это хорошо, а за МКАД – это плохо. Они скрупулезно рассматривают многие проекты и часто прочим предпочитают наш. Кроме того, мы активно сотрудничаем с региональными агентствами недвижимости, приглашаем их в том числе и к нам на объект, чтобы лично убедиться в качестве.
Часть квартир в клубном квартале "Сколково Парк" мы хотим оставить под аренду. Как апарт-отель с единой управляющей компанией. Это предложение взаимоувязано со строительством бизнес-парка.
Что характерно, все больше становится людей, которые хотят купить квартиры с отделкой. Во-первых, у застройщика эти работы заказывать дешевле. Во-вторых, снимаются вопросы гарантий. Кроме того, сейчас ужесточается процесс согласования проектов ремонта квартир с БТИ, есть ряд серьезных ограничений на утверждение перепланировки так называемых мокрых зон. Скрытые работы в обязательном порядке проверяет управляющая компания. Те же, кто купил квартиру с отделкой, просто получают ключи, открывают дверь и начинают жить.
За границей участка
Мы взаимодействуем со всеми местными девелоперами. И стараемся активно участвовать во всех аспектах благоустройства района в целом. Девелопер должен получить основные фундаментальные правила (где, в течение какого времени, сколько и что строить), пройти необходимые согласования и дальше действовать в оговоренных рамках. Но город должен координировать общие процессы управления девелопментом территории. Потому что бизнес – он на то и бизнес. Он всегда будет преследовать свои интересы, пытаться повысить доходность проектов, использовать возможность сиюминутной выгоды.
Город не все делает так, как нам хотелось бы. Например, сейчас часто девелоперы сами решают вопрос с коммуникациями, в то время как мировая практика однозначно относит эту функцию на уровень власти и городского управления. В Подмосковье это одна из самых больших проблем.
Но я совершенно уверен, что главным драйвером преобразований в районе должна быть власть. Она обладает большим знанием ситуации, где, сколько и чего конкретно не хватает, а девелопер реализует свои частные проекты и не может на 100 % понимать, сколько живет людей в районе, сколько из них активно работает, сколько детей здесь учится…
Город должен очень жестко руководить вопросами застройки территорий и в части нагрузки на сети, и в части архитектурных решений. Не должно быть произвола девелоперов в выборе визуальных решений. Один захочет в викторианском стиле дом построить, второй тут же рядом конструирует хай-тек, а третий вообще пагоду напротив лепит. И все идет к тому, что у нас сильно вырастет уровень местных в том числе градостроительных советов.
*Эбенизер Говард (29 января 1850 – 1 мая 1928) – английский философ и социолог-утопист, известный своей публикацией "Города-сады будущего" (Garden Cities of Tomorrow, 1898), в которой описан утопический город, где люди живут вместе, в гармонии с природой. Публикация привела к основанию движения "Город-сад", а также к попыткам построения подобных городов в Великобритании в начале ХХ века.
"Мы все хотим быть богатыми"
Евгений Рубцов / президент компании "Лидер Инвест"
Наша компания не подпадает ни под какие шаблоны и практики. Поэтому я могу себе позволить провоцировать ожиревший рынок простыми, но честными правилами.
Я в нефтянке всю жизнь. Строил нефтепроводы. И хотя у меня стройки шли круглосуточно, но в День строителя я давал всем рабочим выходной. А вот в День нефтяника мы как раз работали. Поэтому я, видимо, скорее строитель. Но не девелопер точно. Вообще, не люблю этого слова. Не очень его понимаю, если честно. Для меня в этой профессии есть две составляющих: строительство и управление. Вот как строитель, созидатель я себе нравился бы. Но я, к сожалению, менеджер. И у меня чувство прекрасного в стройке – как у военного человека в театре: "Что-то у вас занавес на сцене неровно висит". Примерно так.
Стройка
Стройку никогда ты не положишь на бумагу – столько непредсказуемого, и нельзя все запланировать. Поэтому чисто менеджерский подход тут неприемлем. Нужны интуиция и воля. Нужна совесть.
Я всегда стройку сравниваю с армией. Если главнокомандующий – патриот, любит свою страну, то и в армии все будет хорошо: солдаты сыты, сапоги начищены, оружие в боеготовности. Если начальник – мебельщик по духу, пиши пропало: солдаты пьяные, сапоги грязные и танки проданы.
В стройке так же. Во главе должен быть профессионал, знающий все тонкости практической работы. Не менеджер. Потому что стройка – это риск. Это предприятие ответственных решений. А сейчас, к сожалению, время менеджеров. Наше, мое в том числе, поколение принадлежит ко времени модного образования MBA. Это когда тебя как бы учат, вкладывая определенные европейские шаблоны решения ситуаций. За рамками этих шаблонов такой "мученик науки" решить ни одну проблему не в состоянии.
Если исходить из того же самого математического планирования и теории вероятности, то меня лично, как подростка из сельской местности, какое будущее ожидало? ПТУ, приусадебное хозяйство и алкоголизм. У меня жизнь сложилась такой, как она есть сейчас, исключительно потому, что я все время пытаюсь сам себе доказать, что я могу больше и умею лучше. И того же я требую от всех своих сотрудников.
Ну вот вспомните свои детские ощущения от первого дня в школе, 1 сентября: восторг, ожидание чуда, страх неизвестности. Идешь в новой форме с алюминиевыми пуговицами, вокруг девчонки с огромными белыми бантами, цветы – и душа выскакивает. И если ты сейчас идешь на работу каждый день, не испытывая подобного, вот этой смеси радости и волнения, увольняйся сам, по-честному. Потому что ничего хорошего у тебя здесь не будет.
Хотя и понимаю, что эта работа награждает меня целой кучей вирусов, страшнейший из которых – гордыня. И постоянно борюсь с этим пороком. Но мы – строители, созидатели, нам очень важно делать знаковые проекты, важно быть заметными и интересными. Поэтому мы все время балансируем на грани между шизофренией и талантом. А итоговый диагноз ставит время.
Поэтому мы решили жить в ситуации перманентного кризиса. Как будто он и не заканчивается, а просто меняет форму, модифицируется. Для меня исходные данные – кризис есть всегда. Вот он сейчас и всегда происходит. К нему не надо готовиться заранее, его не надо предсказывать. В нем просто надо привыкнуть жить. Но не как в горе, а как в драйве.
"Нежданчики"
Любой бизнес – это планирование. Но планировать на основе статистики я не считаю правильным. Статистика – наука очень точная. Но она – наука про прошлое. Поэтому если мы будем основывать свои прогнозы развития на будущее на статистических данных прошлого, мы очень скоро перестанем существовать даже в настоящем.
Прогнозировать рынок на основе этих данных нельзя. Оцифровать со спадами-подъемами, в согласовании с курсами валют можно. Все аналитики умеют рисовать красивые "змейки" с падением и ростом, но доподлинно вычислить момент кризиса невероятно. Кто-то говорит о пятилетнем цикле, кто-то – о семилетнем. Любая математическая модель будет иметь очень много погрешностей, которые могут критическим образом повлиять на бизнес. А значит, с реальностью эти модели несопоставимы.
Ну вот сейчас мы имеем кризис. Сейчас 2016 год. Прежний был в 2008 году. То есть 8 лет назад. До него был кризис 10 лет назад, в 1998 году. То есть циклы уже как минимум не совпадают.
Теории всегда выглядят очень красиво. Но за любой теорией в девелоперском бизнесе стоят реальные деньги. И живые люди. И я как руководитель не могу им сказать: "Все, граждане. Мы на дне. Смиритесь". Не может быть у нас таких рубежей и вех в бизнесе, которые разделяли бы время на "до", "после" и "вместо" кризиса. И вообще, я не понимаю извечное желание русского человека в какой-то момент топором рубануть: все, это прошли, забыли – и начать как бы заново. Менталитет "разрушить до основания, а затем…" мне глубоко не близок. Жаль, что пока мы не научились главному – благодарному накоплению позитивного опыта, энергии поколений. А опыт – это хороший учитель.
Вспомните, сколько доллар стоил в 1997 году? 6 рублей. В августе 1998 года я в один день стал банкротом. Вот такая была у меня личная "черная пятница". Я был молод, у меня был свой бизнес из разряда "купи-продай" (все так начинали), и у меня было шесть мешков рублей. И были долги. В долларах. У меня в один день не осталось ни квартиры, ни машины, но осталась треть мешка денег, которые я тогда сжег в камине – они ничего не стоили вообще. Так что я свою "точку невозврата" уже проходил. И больше так не хочу. Поэтому я пытаюсь сейчас предусмотреть все возможные риски в реализуемых проектах. И всегда строить максимально пессимистичную модель.
При всех заложенных рисках рентабельность проекта не должна быть менее 25 %. Больше – отлично. Но меньше – никогда. Поэтому даже при реализации незапланированных, непрогнозируемых рисков в проекте мы имеем шанс не уйти в убыток. Поэтому мы и не играемся никогда в скидки. Да, есть специальные акции, есть программы лояльности и подарки. Но у нас максимально возможная скидка в любом, подчеркиваю, в любом случае: и в случае оптовых продаж, и в случае продаж квартир собственным сотрудникам, максимальная скидка – 10 %. Для меня снижение цен – это потеря репутации.
На стабильных рынках – европейском, американском – рентабельность строительных проектов, безусловно, ниже – 5-7 %. Но это стабильная доходность! А не как у нас – как на вулкане: пан или пропал. Можешь угадать и заработать очень много. А можешь ошибиться и вылететь в трубу.
Поэтому у меня в компании бизнес-планирование многостадийное. На нижнем уровне мы закладываем все, абсолютно все возможные риски. С ходом реализации проекта какие-то из них уходят, бизнес-план корректируется. Спустя какое-то время еще раз, потом снова. И так около 10 итераций, вплоть до фактического окончания проекта.
С прогнозированием спроса как раз все проще. Смотрим на статистику продаж в локации расположения нашей новостройки. И "вторичку" смотрим, и "первичку". Если мы видим возможность "отгрызть" от конкурентов часть рынка, достаточную для выполнения нашего бизнес-плана, мы делаем проект.
Второй критерий – возможность обеспечения такого уровня продаж, чтобы стройка фактически через 2-3 месяца после старта вышла на самофинансирование. Чтобы приход денег от дольщиков поступал четко по графику продаж и перекрывал потребности в деньгах на строительство дома согласно графику его строительства.
Не допускаю форсирования продаж. У нас нет потребности за неделю продать весь дом. Наоборот, при повышении темпов продаж я скорее приторможу это, чуть повысив цены. И в любом случае вводится дифференциация цен на первые и последние этажи, особенно удачно расположенные, видовые квартиры; поэтажная градация.
Новый покупатель
Покупатель жилья на рынке в целом, безусловно, молодеет. Но в нашем сегменте происходит другое интересное явление. У нас без изменения возраста покупателя происходит его качественное изменение. Это все те же люди, что и пять или даже 10 лет назад, в возрасте 45-55 лет. Но они другие уже! Совсем! Они по "дате производства" советские люди и от тех возможностей, которые им открываются сейчас в жизни, просто балдеют! Даже по манере одеваться это видно: хорошие часы, джинсы, спорт как норма жизни, поджарые, улыбчивые. В советское время он был, вероятно, инженером, и ничего интересного не было вокруг, радость накоплений на стиральную машинку ему была непонятна. А сейчас он нормально зарабатывает, гаджеты осваивает, эффективно тратит деньги, имеет ВКУС К ЖИЗНИ. Поэтому и жить он хочет в нормальном, красивом и удобном доме.
Всем сильно занятым на работе людям очень не хватает в Москве чувства приватности. Если говорить про работу, то категорически важно иметь возможность просто выйти куда-то из офиса, прогуляться, разложить по полочкам свои хаотичные мысли, привести в порядок все свои внутренние логические цепочки, поговорить с самим собой – и вернуться. С жизнью дома то же самое. Нужна какая-то золотая формула, баланс личного пространства и общественного, и мы над ней постоянно работаем.
Продукт
Очень скоро у нас покупатель захочет и даже привыкнет приобретать готовый продукт. Постоянно привожу аналогии с автобизнесом – покупка автомобиля сейчас не представляет никакого стресса. Пока же покупатели новостроек приобретают только некие идеи, картинки… Сам таким был. Я первую свою квартиру в Москве купил в современном и недешевом тогда проекте, ЖК "Синяя птица" в Бутово. По тем деньгам, в 2001 году, "двушка" стоила около $100 000. Я помню свою эйфорию, как я получил ключи, и разочарование, когда вошел в нее: голые стены, перегородок нет, посередине квартиры кучка песка. И потом полгода сумасшествия с ремонтом.