Разница в том, что в Астане не приходилось изымать землю, там земля принадлежала государству. А у нас вся земля, от 20 соток до 20 000 гектаров, принадлежит конкретным физическим лицам, их называют лендлордами. Что этим людям делать? Строить? Что именно? Ведь нельзя же фундамент заложить, пока вы не проделаете трудоемкую, финансово затратную работу, пока вы не сделаете концепцию, не выйдете с концепцией на градсовет, не пройдете все необходимые инстанции, не соберете все необходимые разрешения…
Но в муниципалитетах и администрациях не существует таких должностей, как менеджеры-управленцы территорий, которые должны понимать и видеть всю контурную карту комплексно. У каждого получается свой круг задач. Назначают чиновника, а четырех лет, к сожалению, просто недостаточно, чтобы на эту шахматную доску посмотреть. Вы знаете, почему нет ни одного примера, чтобы застройщики вышли с новыми проектами рядом и строили "вскладчину": например, один – школу, а другой – детский сад, третий – поликлинику, четвертый – ФОК, а пользовались всем этим жители всех новостроек? Это же так просто! Но все боятся конкуренции, боятся, что ему "нагрузят" больше, чем соседу.
Лобби
Отсутствие общего понимания стратегии развития в отдельно взятом регионе вызывает хаос. Сегодня нам говорят о том, что надо сокращать строительство жилья в Московской области, а через неделю девелоперу выдают билет на строительство полумиллиона квадратных метров в том самом районе, который был назван колоссально застроенным. Мы прошли ФЗК по новому проекту на 260 000 квадратных метров жилья. Давно готовили проект, очень хотели удивить архитектурой и нашей классной инфраструктурой тот район (смеется). А тут с одной стороны подползает новый проект на Рублевке от, допустим, "Городской группы", а с другой стороны, допустим, "Вертолет-девелопмент". Мы с уважением относимся к коллегам, но понимаем, что ценой их не победить. У нас другой продукт с другой нагрузкой на себестоимость. Ценовой класс жилья у них ниже, локальный спрос у нас один…
В Российской Федерации все публичные активности девелопмента – конференции, премии, круглые столы, весь этот опыт во многом остаются бульоном, в котором мы сами варимся. Главы компаний, топ-менеджеры появляются на деловых мероприятиях, выговаривают свои проблемы чиновникам. Но я сравниваю риторику: три года назад мы смело озвучивали свое видение, год назад некоторые стали осторожничать, а сейчас мы вообще видим, как все наши коллеги в один голос говорят: да все хорошо, нас поддерживают, спасибо. Ну, упал спрос, но мы как-то все равно построим! Каждый раз, когда нам от государства "прилетают" новые истории, нам приходится каждому в отдельности решать какие-то важные вопросы, зачастую социальные и справедливые. В девелопменте пока не сформировалось четкого и понятного для всех отраслевого лобби, как, например, в банковской, нефтяной сфере. Нам вроде бы всем нужно одно, но при этом каждый – за себя.
"Пока такие правила. Главное – не мешайте"
Ильшат Нигматуллин / Президент ГК "Гранель Групп"
Крупные девелоперские компании уже давно строят социальную инфраструктуру в своих проектах сами. Школы, детские сады, поликлиники. Это вовсе не потому, что "мы такие молодцы" (хотя, конечно, мы молодцы!). Просто бизнесу стало не чуждо понятие социальной ответственности. Мы все доросли до этого. Наконец-то.
Думаю, власти сейчас справедливо оценивают девелоперский бизнес, его роль и влияние на экономику региона, поэтому и идут нам навстречу во многих вопросах. Ключевой из них – это субсидирование ставки по ипотеке на новостройки. Это реально полезно и важно. Потому что без господдержки можно оформить кредит под 14-15 % – по ставке, непосильной для большинства покупателей. И значит, девелоперам приходилось бы рассчитывать только на собственные средства и на еще более дорогие кредитные.
Должно или можно?
Эта практика, возможно, и мировых аналогов не имеет. Не уверен, что на девелопера жилья в европейских, например, странах накладывается столько обременений, сколько на нас сейчас в России. Но это же наша страна! Да, она особая. Но кто сказал, что это плохо? Где, например, в мире принято давать знакомым деньги в долг? Нигде. Только в России. Как это иностранцу объяснить? Невозможно!
Позвать в гости, заказать еду из ресторана – и разделить счет с гостями? Нет, это не про нас.
Мы на рынке с 1992 года. Честно говоря, тогда был полный бардак. Жилье строили локально, на пятачках, какие кто урвал. Никаких проектов по 50, 100 гектаров не было и в помине. А сейчас посмотрите: на рынок выходят проекты по 10 млн квадратных метров! Это лет на 30, наверное, фронт работ. Дай Бог бы еще это продать. Плохо это, хорошо ли – не мне судить. Но сейчас проекты осваиваются комплексно, включая всю необходимую инфраструктуру, которую 20 лет назад никто вообще не строил. Социальная инфраструктура уже не является аргументом в конкурентной борьбе, это сейчас базовое условие реализации любого проекта.
Хотя строить ее должно бы государство. По крайней мере финансировать строительство. Физически-то построить это может любой нормальный подрядчик. Вопрос в том, кто заплатит.
Девелопер тратит на социальную инфраструктуру своих проектов порядка 8000 рублей с каждого проданного метра жилья. Конечно, девелоперу вместо таких расходов было бы хорошо просто сделать квартиры дешевле. Но тогда школы, сады и медицинские учреждения должны строиться за счет бюджета. А теперь попробуйте состыковать и по объемам, и по срокам стройки жилья и социальной инфраструктуры. И учесть особенность долгосрочного планирования (от года до трех лет), которая присуща государственным расходам. Получается? Не очень.
Вероятнее всего, придется увеличить штат чиновников, которых и сейчас немало, для контроля этих процессов и мириться с тем, что контроль строительства девелопер сам осуществлять не сможет. Это значит, наши покупатели квартир будут жить в заселенных домах при неработающих школах и садах. Это ненормально.
Поэтому закладка инфраструктуры и по расходам, и по ответственности внутрь инвестиционных проектов сейчас сосредоточена в руках девелоперов. Именно это сейчас норма. И мы привыкли учитывать все это в стоимости жилья. И это хорошо для московского региона. Здесь все финансовые ресурсы, здесь высокая рентабельность проектов.
Можно не построить социальную инфраструктуру. Пообещать и не построить. Но тогда в следующий раз тебя с твоим проектом на порог никто не пустит. Это же понятно, да?
Пока правила такие.
В провинции, где максимальная рентабельность проектов 10 %, при стоимости жилья 25 000-30 000 рублей за квадратный метр это нереальная в исполнении задача для девелопера. А эти земли и города тоже нужно развивать (ведь 200 километров от Москвы – вообще как другая вселенная)! И это в том числе и прежде всего задача федерального бюджета.
В Москве же и ближайшей области закладывать социальную нагрузку в инвестпроекты необходимо.
Конечно, притом что девелопер фактически добровольно принимает на себя расходы по строительству школ и садов, он рассчитывает на дальнейшую передачу этих учреждений под управление местных структур образования. Пока проблем с передачей построенных нами учреждений образования в Московской области не возникало. С Москвой опыта не было, пока не могу ничего сказать. В области принимают всегда очень быстро и очень качественно. Если это перестанет быть полезным и нужным, значит область в этих школах больше потребности не испытывает, следовательно, нет дефицита мест и строить больше не нужно.
С поликлиниками и медицинскими центрами отдельная история. Мы, например, специально оставляем их под собственным управлением и ориентированы на создание отдельного бизнеса в этом сегменте. Пусть пока они не генерируют высокого дохода и работают на уровне нулевой прибыли, это перспективно, и мы серьезно намерены развивать это направление. Рано или поздно 90 % медицинских услуг будут оказывать частные компании. Речь не идет о сложных услугах и дорогостоящих операциях. Но уже сейчас существует механизм оплаты частным клиникам базовых услуг (консультаций, анализов и пр.) через систему обязательного медицинского страхования.
Помимо социальной инфраструктуры, дорог и благоустройства, девелоперы сами строят все сети. Нам бы и не хотелось, чтобы сети строил кто-то другой. Мы же пишем в договорах долевого участия, что дома должны стоять и "работать" к четко определенной дате. А если подрядчик к дате не успел – не подключены ни вода, ни электричество, это только твоя проблема. Потому что судиться с подрядчиком ты будешь долго, а жители у тебя махом свои деньги отсудят.
Максимизация участия девелоперов в строительстве социальной инфраструктуры, сетей, в достройке проблемных объектов – это не благотворительность, конечно. Мы оказываем поддержку, помогаем – и нам обещают определенные преференции, это справедливо.
Классический пример – Балашиха, где мы как раз достраиваем жилой микрорайон за обанкротившейся компанией "Севморшельфнефтегаз". К моменту принятия нами обязательств по этому проекту там было минус 200 млн рублей, 800 обманутых дольщиков. Сейчас по факту минус 700 млн. Почему? А вот кто уже знает! Кто будет разбираться, почему так считали? Сейчас наше дело простое – взялся за гуж, не говори, что не дюж. Вот и решаем проблему. К июню 2017 года закончим проект, передадим ключи новоселам.
Областные власти в ответ на наши усилия по достройке брошенного объекта разрешили нам построить жилой комплекс и обещали не создавать искусственной конкуренции и не согласовывать другие новые проекты до окончания реконструкции Щелковского шоссе.
Со следующего года, когда вступят в действие новые правила, мы передадим 1 % от прибыли в фонд страхования недостроев, и в дальнейшем все провальные авантюры наших коллег будут компенсироваться покрытием рисков за счет общего фонда.
Но пока, достраивая проект за ними и вместо них, нам приходится нести ответственность по их обязательствам. Бросить нельзя. И вот только в таких проектах мы имеем моральное право переложить бремя создания социальной инфраструктуры на власти.
Перспективы
Прогнозировать и планировать развитие московской агломерации, учитывая активную застройку ближайших к Москве зон области масштабными проектами, становится очень непросто. И самый острый момент здесь даже не социальная инфраструктура, а рабочие места.
Что вы скажете, если в радиусе 5-10 километров от Москвы при условии удобной транспортной коммуникации будет создана сеть бизнес-центров, или даже шире возьмем – кластеров коммерческой недвижимости: офисов, технопарков, складов, торговых центров, доступных для аренды компаниям малого бизнеса? Это было бы прекрасно, не правда ли? Ставка аренды на более дешевой земле области была бы чуть ли не в два раза ниже против столичной!
Так вот сейчас эта работа ведется. Например, у нас на согласовании большой объект на Пятницком шоссе. В нем заложено 20 000 рабочих мест. Мы хотим собрать несколько ключевых компаний-арендаторов для этих площадей и предоставить их сотрудникам льготные условия покупки квартир, чтобы мотивировать их жильем рядом с работой. Например, сейчас у нас ипотечная ставка 11 %, мы же готовы давать квартиры в кредит под 5,5 %, например. Это серьезный аргумент, мы готовы дотировать ставку при условии перевода сотрудников и перерегистрации работодателя в области, чтобы налоги он платил здесь же, в области. Бонус – отсутствие на несколько лет аренды на занятые компанией офисные помещения.
Сам объект расположится в 6 километрах от МКАД по Пятницкому шоссе, это недалеко от существующего метро, но для прямого сообщения с нашим жилым и коммерческим кластером мы будем строить отдельный отвод от шоссе. Да, строить будем сами, несмотря на то, что дорожное строительство не входит в круг наших приоритетов.
Отдельно хочу сказать про дороги. Надо признать, что темпы, с которыми строят дороги в последние два года в области, ни с чем не сравнимы. Хотелось бы мне, чтобы нашу локальную трассу тоже строили за счет бюджета? Конечно! Но бюджет-то не резиновый. И в структуре стоимости нашего конкретного проекта и перспектив реализации я же понимаю, что дорога не обрушит коммерческие показатели проекта, его рентабельность. Наоборот, стратегически ее наличие только в плюс к ценнику объектов сработает. Следовательно, она необходима и важна. Зачем мне ждать и просить кого-то построить ее? Сами сделаем! Без нее была бы окупаемость 8 лет, с ней – 10 лет. Главное – не мешайте!
"Реальность меняет людей"
Игорь Пятибратов / руководитель отдела девелопмента компании "МИЛЛХАУС"
Город и девелоперы должны создавать для людей возможность жить рядом с работой.
Мы занимаемся проектом комплексного освоения территорий "Сколково Парк". Это премиальный сегмент и, к слову, первый опыт нашей компании в сфере жилищного строительства. "Сколково Парк" строится на эстетике, экономике и инфраструктуре в рамках пока еще не очень популярного термина "пригород".
К сожалению, Подмосковье сейчас представляет собой крайне неоднородную среду. Часть зон застроена старыми домами, на части территории реализуются современные проекты. В случае Сколково в нашем распоряжении больше 600 гектаров земли, включая 465 гектаров благоустроенной лесопарковой зоны – Парк Мещерский. В районе есть очень небольшая часть старой застройки, которая со временем будет подвергаться редевелопменту. Но многие участки здесь были вообще пустыми. Поэтому то, что мы планируем построить и строим сейчас, делается именно "с нуля".
Это хорошо, безусловно, ведь у нас есть возможность развивать большую территорию, пригласив хороших архитекторов, генпланистов. Мы также привлекаем девелоперов соседних участков, чтобы совместно подумать о необходимой инфраструктуре. Оцениваем, сколько необходимо построить жилья и какой инфраструктурой дополнить район. И это ключевое отличие от городских условий, ведь в Москве из-за точечной застройки строительство весьма хаотично. Поэтому сейчас почти вся Москва – микс нужного и лишнего, нового и старого.
Со временем пригород абсолютно точно будет полноценной альтернативой городу. А то, что это не является пока привычным, не так страшно.
Вот вам пример. Когда только появился бизнес-парк "Крылатские Холмы", не все сразу осознали его принадлежность к классу А, хотя по внешним и внутренним характеристикам он отвечал всем стандартам этой классификации. Просто не предполагалось, что кто-то будет строить класс А на столь большом удалении от центра города. Но совсем скоро там стали появляться арендаторы, большинство из которых – это классные мировые бренды. И несмотря на то, что рынок офисной недвижимости переживает сейчас не самые лучшие времена, в этом бизнес-парке процент вакантных площадей близок к нулю. Это я к чему говорю? К тому, что стандарты меняются. В том числе и жилой недвижимости. Это происходит вот прямо сейчас. Каждый день понемногу они сдвигаются в согласовании с современными трендами. И такой тренд, когда престижно и комфортно можно жить и работать за границами столицы, мы в том числе активно сейчас и формируем.
Премиум-пригород
Мы изначально руководствовались тем, что хотим сделать что-то престижное, не массовое. Сразу хотели построить пригород премиум-уровня. Считаем, что Сколковское направление заслуживает этого не меньше, чем Рублевское и Новорижское. Оно обладает всеми качествами и характеристиками, которые относят его к премиальному направлению. Исторически здесь были госдачи чиновников. Экологически здесь зеленая территория одинцовских лесов – около 70 000 гектаров, Парк Мещерский – около 500 гектаров (он входит в нашу агломерацию, мы взяли его в аренду и много работаем над его обустройством). И географически Сколковское шоссе не проездное, не транзитное и питает по сути только нашу зону застройки.
Мы ставили перед собой задачу создать узнаваемый объект, который оставался бы в памяти людей и на долгие годы стал драйвером развития всего района.
И в этом плане мы встретили полное понимание как местной администрации, так и девелоперов, соседствующих с нами на близлежащих участках. Благо у нас все игроки в локации определены: ПИК, ГК "Абсолют" и другие. Они строят хороший комфорт-класс и бизнес-класс с современной архитектурой и инфраструктурой. Мы развили наши отношения до той прогрессивной стадии, когда можем все собраться и решить, где, например, нашим клиентам нужен торговый центр и как организовать подъезды к нему.
В развитии пригорода сейчас самая больная проблема – это дороги и транспортные коммуникации. Но если сравнить ситуацию сегодня и шесть лет назад, нельзя не согласиться, что это просто "небо и земля". Не стоит скрывать, что было сделано много ошибок в планировании дорог. И конечно, исправлять их гораздо тяжелее, чем просто строить "с нуля". Но столько средств и усилий на создание транспортных коридоров на вылетных магистралях в московской агломерации не тратилось никогда ранее. И результат, конечно, виден.
Новый покупатель
Мы знали, что спрос на столь необычный пока для рынка продукт, как "премиальная многоквартирная застройка в пригороде", нам придется формировать самим. Ведь в массовом сознании пригородная недвижимость – это экономичное приобретение. За МКАД покупают исключительно квадратные метры за небольшой чек. Те же, кто покупает жилье в городе, имеют более высокий бюджет, они более рациональны и селективны.
С другой стороны, сейчас мы видим и как практики подтверждаем другую тенденцию. На рынке появился несколько другой покупатель. Он вполне рационально может оценить возможности и инфраструктуру в других, нежели центр столицы, локациях. Он ценит качественное экологическое окружение. Но для него не может идти и речи о выборе загородного дома. Это даже не вопрос стоимости покупки, а чисто психологический аспект. Дом – это семейная история, дому нужно посвящать много времени, в том числе вопросам его эксплуатации. И далеко не все, даже очень состоятельные люди, готовы инвестировать в это свое время или разращивать персонал для специального обслуживания загородной жизни. У таких покупателей много других важных задач: работа прежде всего, обучение детей, путешествия, досуг… Именно эта категория клиентов обращает внимание на качественные и интересные пригородные проекты в сегменте квартир.
Появление такого рода потребителей – отражение мировых тенденций, которые с XIX века реализуются на практике, когда из деревень люди переезжают в города, чем создают в них перенаселение. А с усилением давления городов на людей набирает силу противоположное движение – стремление людей к приватному проживанию, уединенности и более близкому контакту с природой.