Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца – передать ее покупателю после оплаты.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор (п. 9 Обзора практики по купле-продаже).
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов права связано с известными особенностями.
В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.
Необходимо учитывать ограниченность правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. Согласно ч. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения и, в соответствии с ч. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие как субъект права оперативного управления не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Данные положения ГК РФ разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.: при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные (п. 7).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ч. 1 ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований ч. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п. 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.).
Гражданским законодательством все же предусмотрены случаи, когда государственное предприятие имеет право приобретать недвижимость по договору купли-продажи для осуществления своей деятельности.
ОАО "Компьютерный центр" обратилось в Арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между продавцом и Государственной налоговой инспекцией – покупателем договора купли-продажи нежилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. Оспариваемый договор купли-продажи заключен руководителем налоговой инспекции за пределами предоставленных ему полномочий.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению государственным имуществом.
Решением иск удовлетворен: договор купли-продажи признан ничтожной сделкой. Суд сослался на то, что указанный договор заключен со стороны покупателя государственным учреждением, осуществляющим оперативное управление переданным ему имуществом федеральной собственности, которое не вправе от имени собственника совершать сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества. Заключение оспариваемого договора не входило в компетенцию руководителя государственной налоговой инспекции. Заявления ответчика и третьего лица по делу об оспоримости упомянутой сделки и применении в отношении признания ее недействительной срока исковой давности судом отклонены.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано, поскольку основания, приведенные истцом, позволяют сделать вывод об оспоримости совершенной сделки, и истец не входит в круг лиц, имеющих право ее оспаривать. Кроме того, суд первой инстанции неосновательно отклонил ходатайство о применении по делу срока исковой давности. Апелляционная инстанция указала также на то, что налоговая инспекция, заключая с истцом договор купли-продажи, действовала в соответствии с целями своей деятельности, поскольку приобрела в результате упомянутой сделки служебное нежилое помещение с разрешения комитета. Это помещение в последующем было включено в реестр федеральной собственности и закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.
Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции отменить, постановление апелляционной инстанции оставить в силе.
Выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что государственная налоговая инспекция совершила сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету ее деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны.
Предметом купли-продажи по договору является служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности.
Данное служебное помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ. Такой фонд был образован в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 31 декабря 1991 г. № 340 "О государственной налоговой службе Российской Федерации" (в ред. Указа от 19 июля 2001 г. № 876) [58] , п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 10 июля 1992 г. № 3256-1 [59] и существовал на основании Указа Президента РФ от 10 августа 1994 г. № 1678 (в настоящее время признан утратившим силу) [60] для использования средств названного фонда по определенным направлениям деятельности налоговых органов, в том числе для развития их социальной инфраструктуры и материально-технической базы.
Указанными законодательными актами Государственная налоговая служба РФ была уполномочена утвердить порядок использования средств централизованного фонда.
В соответствии с п. 15 Временного положения о порядке образования и использования централизованного фонда социального развития Госналогслужбы России, утвержденного ее приказом от 21 октября 1993 г. № ВГ-3-10/83, суммы централизованного фонда социального развития, поступающие в распоряжение госналогинспекции области, могли быть использованы на приобретение зданий.
Частью 2 ст. 299 ГК РФ не исключалась возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление.
До заключения упомянутой сделки территориальное агентство Госкомимущества России в лице Комитета по управлению государственным имуществом распоряжением разрешило Государственной налоговой инспекции приобрести спорное помещение с условием последующего его закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления.
Приобретенное налоговой инспекцией по договору купли-продажи нежилое помещение было включено под определенным регистрационным номером в реестр федерального имущества согласно свидетельству, выданному комитетом, и распоряжением комитета этот объект недвижимости закреплен за налоговой инспекцией на праве оперативного управления.
Выводы о том, что налоговый орган совершил сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету его деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны, так как предметом купли-продажи является служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности, которое было приобретено за счет средств централизованного фонда социального развития Госналогслужбы РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г. № 8713/00) [61] .
Вот уже 14 лет как разрешено физическим и юридическим лицам приобретать в собственность государственное и муниципальное имущество путем приватизации.
В процессе приватизации на сегодняшний день действуют специальные нормы, предусмотренные Федеральным законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Под приватизацией понимается передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за плату или безвозмездно в частную собственность, т. е. в собственность физических и (или) юридических лиц.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Закона о приватизации).
Вопросы приватизации Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ довел до сведения арбитражных судов в своем Информационном письме от 21 февраля 2001 г. № 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" [62] (далее – Обзор практики по приватизации). Надо заметить, что данный Обзор рассмотрен с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", который утратил свою силу с принятием нового Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. Попробуем рассмотреть примеры из Обзора практики по приватизации в соответствии с новым Законом.
Частью 1 ст. 5 Федерального закона о приватизации устанавливается круг лиц, которые могут выступать покупателями государственного и муниципального имущества.
Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические лица и юридические лица, за исключением:
1) государственных и муниципальных унитарных предприятий;
2) государственных и муниципальных учреждений;
3) юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %, кроме случаев внесения государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы открытых акционерных обществ при учреждении открытых акционерных обществ и в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов открытых акционерных обществ (т. е. случаев, предусмотренных ст. 25 Федерального закона о приватизации).
Высший Арбитражный Суд РФ не исключает приобретение государственного или муниципального имущества общественной организацией в порядке, установленном законодательством о приватизации.
Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества обратилось в арбитражный суд с иском к общественной организации о признании недействительными результатов аукциона по продаже муниципального имущества, проводимого в 1998 г.
Исковые требования мотивированы тем, что общественная организация не может быть признана покупателем, а в силу ст. 3 Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества данный Федеральный закон не распространяется на отношения по передаче государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций.
Общественная организация, возражая против иска, сослалась на ст. 9 Федерального закона о приватизации, а также указала, что истец являлся организатором аукциона и ответчик правомерно был допущен к участию в аукционе.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из следующего.
Аукцион проводился в 1998 г., т. е. когда Федеральный закон от 3 июля 1991 г. № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" утратил силу, и действующее ранее ограничение круга лиц, которые могут быть признаны покупателями, применяться не должно. В соответствии со ст. 1 Федерального закона о приватизации для целей данного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.
Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона о приватизации при приватизации государственного и муниципального имущества государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %, не могут быть покупателями такого имущества.
Общественная организация к указанным выше субъектам не относится и имеет право на покупку муниципального имущества.
Содержащиеся в ст. 3 Федерального закона о приватизации ограничения сферы его действия не имеют отношения к рассматриваемому спору, так как данной статьей предусмотрены случаи передачи государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям в ином порядке, чем это предусмотрено указанным Федеральным законом.
В данном случае общественная организация приобрела муниципальное имущество на аукционе, т. е. способом, предусмотренным ст. 16 Федерального закона о приватизации, и как победитель аукциона имеет право на приобретение муниципального имущества.
Суд также установил, что аукцион проведен в соответствии с установленными правилами, и обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований (п. 1 Обзора практики по приватизации).
Все упомянутые в Обзоре законы утратили свою силу, и в настоящее время действует Федеральный закон о приватизации от 21 декабря 2001 г., который регламентирует представленные отношения следующим образом.
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении государственного или муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных или муниципальных учреждений.
По вопросу покупательской правоспособности государственного и муниципального имущества Высший Арбитражный Суд РФ дает еще одно пояснение.
Покупателями государственного или муниципального имущества могут быть только те лица, которые на момент продажи имущества имеют право на его покупку.
Прокурор края в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и товариществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения магазина.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
На основании заявки на приватизацию от 3 июня 1998 г. и решения комитета по управлению муниципальным имуществом от 19 августа 1998 г. комитет по управлению имуществом и товарищество заключили договор купли-продажи помещения магазина 19 августа 1998 г.
До заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в аренде у товарищества на основании договора от 15 декабря 1995 г., заключенного между ним и комитетом по управлению имуществом. Материалы дела содержат доказательства того, что товарищество не было создано в порядке приватизации имущества магазина, помещение которого является предметом договора купли-продажи от 19 августа 1998 г., а получило имущество в качестве взноса в Уставный капитал от гражданина, который в свою очередь приобрел имущество магазина (без помещения) у акционерного общества, ставшего собственником указанного имущества по результатам конкурса на основании договора купли-продажи.
В соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона о приватизации в случаях, не предусмотренных ч. 1 данной статьи, арендатор имущества, признанный покупателем в соответствии со ст. 9 Федерального закона РФ о приватизации, может приобрести такое имущество в порядке, установленном данным Федеральным законом, а также в соответствии с программой приватизации РФ и программами приватизации субъектов РФ.
Согласно п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 %, в случае если договор аренды заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации.