Товарищество не было создано в процессе приватизации имущества магазина, поэтому могло приобрести арендуемые помещения только на основании конкурса или аукциона.
Таким образом, договор между комитетом по управлению муниципальным имуществом и товариществом был заключен с нарушением закона и иных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного и муниципального имущества, в результате чего муниципальное имущество было приобретено лицом, не имеющим права его приобретать. Поэтому решение арбитражного суда о признании сделки купли-продажи помещения магазина недействительной является правомерным (ч. 2 ст. 29 Федерального закона о приватизации) (п. 3 Обзора практики по приватизации).
В настоящее время в соответствии с ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:
1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;
2) течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты.
В случае если по истечении сроков, установленных договором или комментируемым пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.
Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03 установлено, что выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа.
Закрытое акционерное общество "Международная юридическая компания "Европейская гарантия"" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации от 4 сентября 2002 г. в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию.
Требования мотивированы тем, что акционерное общество по договору купли-продажи от 1 марта 2002 г., заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако учреждение отказало в регистрации на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного помещения.
Этот довод, по мнению акционерного общества, не может служить основанием к отказу в регистрации.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.
Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставили без изменения.
В заявлении в Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов Москомрегистрация ссылается на то, что продажа акционерному обществу государственного имущества в частную собственность была возможна только способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Спорное же помещение продано без проведения аукциона или конкурса. В силу законодательства о приватизации договор аренды от 26 июня 1997 г. не давал акционерному обществу права на выкуп помещения. Поэтому договор купли-продажи как ничтожная сделка не может служить основанием для возникновения у покупателя права собственности.
Президиум считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Признавая отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение незаконным, суд сослался на то, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08 октября 2001 г., которым акционерному обществу предоставлено право выкупа арендованного помещения, не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным. Суд также признал необоснованной ссылку Москомрегистрации на ничтожность договора купли-продажи нежилого помещения как не соответствующего Федеральному закону РФ от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", поскольку приватизация нежилого помещения осуществлена в соответствии с Положением о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 02 октября 1996 г. № 85. Причем решением Московского городского суда от 09 апреля 2002 г. по делу № 93-144/2002 отказано в иске прокурору о признании недействительными и не порождающими правовых последствий п. 1.5 и 4 названного Положения, что имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего дела арбитражным судом.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ распространяется на приватизацию имущества РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (ст. 2). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ должны ему соответствовать. Статья 16 Федерального закона о приватизации определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации иных способов.
Согласно ст. 26 Федерального закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу указанного закона.
Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26 июня 1997.
В силу ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.
Согласно п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.
Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.
По смыслу разъяснения, содержащегося в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.
В связи с этим Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.
Рассмотрев все обстоятельства дела, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: в удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом "Международная юридическая компания "Европейская гарантия"" требований о признании незаконным отказа Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2002 г. в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию, отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03) [63] .
Не допускается отказ в продаже арендаторам в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения. В частности, на имущество, находящееся в оперативном управлении Министерства Обороны РФ.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о понуждении заключения договора купли-продажи нежилого помещения.
Исковое требование мотивировано тем, что ТОО выкуплено имущество муниципального предприятия, поэтому в соответствии с законодательством о приватизации товарищество вправе приобрести арендуемое помещение в собственность. Однако заявка на выкуп арендуемого помещения оставлена без удовлетворения.
Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом заключить с истцом договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
Заместитель Генерального прокурора РФ принес протест на решение суда.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Обязывая Комитет по управлению городским имуществом заключить с товариществом договор купли-продажи арендуемого имущества, суд сослался на Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ и Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.
При этом суд не учел, что в соответствии с п. 4.2. Основных Положений не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, предусмотренные разделом 2.1. Государственной программы приватизации.
Пунктом 2.1.5 раздела 2.1. Государственной программы приватизации (данные нормы действительны на настоящий момент) установлен запрет на приватизацию штатного и табельного военного и иного имущества, находящегося в оперативном управлении Министерства обороны Российской Федерации.
Из решения, принятого Администрацией города, и справки Управления капитального строительства видно, что жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, передан на баланс Военно-морской академии, которая приняла его и зачислила в состав основных средств.
Вместе с тем из имеющихся документов усматривается, что спорное здание является федеральной собственностью, находится в оперативном управлении Министерства обороны РФ, состоит на балансе отделения Морской инженерной службы.
Суд не выяснил, является ли спорное помещение высвобожденным и был ли соблюден специальный порядок приватизации такого имущества.
Учитывая изложенное, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 1996 г. № 5103/96) [64] .
В случае если товарищество или акционерное общество имеет право на выкуп здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии с законодательством о приватизации, то передача указанного недвижимого имущества унитарному предприятию или учреждению на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не может служить основанием для отказа в выкупе имущества.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилых помещений, так как оно выкупило имущество предприятия бытового обслуживания и имеет право на выкуп арендуемых нежилых помещений.
Комитет по управлению имуществом, возражая против иска, указал, что спорные нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение государственному предприятию и изъятие их у государственного предприятия для последующей продажи помещений истцу нарушает право хозяйственного ведения, предусмотренное ст. 294 ГК РФ.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил.
При рассмотрении данного дела суд исходил из следующего.
Товарищество с ограниченной ответственностью создано на основе аренды государственного имущества и выкупило его, а помещения занимало на основании договора аренды, заключенного с комитетом по управлению имуществом.
Из материалов дела следует, что спорные помещения были переданы государственному предприятию на праве хозяйственного ведения после заключения договора аренды с истцом.
В качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества в ст. 16 Федерального закона о приватизации указан выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.
В соответствии с п. 2.6 Государственной программы приватизации товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, а также в муниципальной собственности.
Отказ в продаже указанного имущества допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации, а также если это здания и сооружения, занимаемые органами государственной власти, управления и судами. Ограничений для выкупа нежилых помещений, принадлежащих государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, законодательством не предусмотрено.
Поэтому покупатель имеет право на приобретение в собственность спорных помещений, а продавец обязан заключить с ним договор купли-продажи помещений.
Суд также дал оценку тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в хозяйственном ведении государственного предприятия.
Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В данном случае выкуп нежилого помещения товариществом с ограниченной ответственностью является основанием для прекращения права хозяйственного ведения государственного предприятия в соответствии с ч. 3 ст. 299 ГК РФ, и препятствий для заключения договора купли-продажи помещений у продавца не было (п. 15 Обзора практики по приватизации).
Обязательным условием приватизации государственного и муниципального имущества является определение цены данного имущества (ст. 12 Закона о приватизации).
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении дал следующую оценку по спорному делу: поскольку суд обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом в проекте договора, и возражениям ответчика в части определения рыночной стоимости указанного помещения оценка не дана, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту муниципального имущества администрации города о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения.
Исковое требование мотивировано тем, что общество приобрело на аукционных торгах имущество предприятия розничной торговли, на занимаемое магазином нежилое помещение заключило с Комитетом по управлению имуществом города договор аренды от 1 января 1996 г., поэтому на основании п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, имеет право на приобретение в собственность указанного помещения.
Решением суда в удовлетворении искового требования отказано, так как суд первой инстанции посчитал необоснованной цену выкупа, указанную в проекте договора купли-продажи данного нежилого помещения, представленного обществом.
Федеральный арбитражный суд решение отменил, исковое требование удовлетворил.
Суд кассационной инстанции установил, что покупатель – ООО – в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" произвел рыночную оценку выкупаемого спорного нежилого помещения, определив его стоимость в размере 308 тыс. руб.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается решение и постановление кассационной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение в связи с неправильным применением норм материального права.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Предприятие розничной торговли – магазин № 7 (ныне ООО "777") – является муниципальным имуществом, порядок продажи которого регулируется Положением о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, утвержденным постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г.
Согласно п. 4.9.1 этого положения определение цены продажи муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета об оценке объекта приватизации.
Выводы суда кассационной инстанции о праве покупателя на выкуп нежилых помещений и необоснованном уклонении продавца от заключения договора купли-продажи являются правильными.
Вместе с тем указанная покупателем в проекте договора купли-продажи цена выкупа в размере 308 тыс. руб. определена без учета требований ст. 8, 10 вышеупомянутого Федерального закона, согласно которым определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации является обязательным и договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.
Указанная в проекте договора рыночная стоимость имущества определена обществом с ограниченной ответственностью "Вирго" по заказу покупателя (договор от 11 сентября 2001 г.), а не собственника муниципального имущества.
В соответствии с постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г. функции собственника муниципального имущества делегированы Департаменту муниципального имущества администрации города.
В материалах дела имеется отчет об определении рыночной стоимости указанного нежилого помещения независимым оценщиком – закрытым акционерным обществом "Отечество", действовавшим на основании заключенного с департаментом договора от 9 августа 2001 г. Рыночная стоимость спорного помещения согласно отчету составила 1187 тыс. руб.
Однако, несмотря на значительное расхождение данных о рыночной стоимости одного и того же имущества, оценка отчету, составленному ЗАО "Отечество", судами не дана.