Поскольку суд кассационной инстанции обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом в проекте договора, (а условие договора о цене выкупа в размере 308 тыс. руб. не основано на законе) и возражениям ответчика в части определения рыночной стоимости указанного помещения оценка не дана, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 3502/02) [65] .
С принятием нового ЗК РФ возникло очень много неясностей в правоприменительной практике по поводу выкупа земельного участка.
Анализ ст. 36 ЗК РФ, которая регламентирует правоотношения по приватизации, позволяет утверждать, что нормы данной статьи сформулированы несколько противоречиво. С одной стороны, п. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право собственников недвижимости на приватизацию соответствующих земельных участков. С другой стороны, весь последующий порядок осуществления этого права, закрепленный в ч. 5–8 ст. 36 ЗК РФ, не дает полного представления о его содержании.
Федеральный закон о приватизации же прямо распространяет действие законодательства о приватизации на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона о приватизации).
В соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. При этом Федеральный закон прямо устанавливает, что отказ в выкупе такого земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации). В частности, такое исключение установлено в ч. 8 ст. 28 Федерального закона о приватизации в отношении земельных участков в составе земель определенных категорий.
По поводу ограничений оборотоспособности земельных участков Высший Арбитражный Суд РФ дает разъяснение в Обзоре практики по земельному законодательству.
ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцу свидетельства на право собственности на указанный земельный участок.
Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.
Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.
В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 Федерального закона о регистрации).
Как следует из ст. 20 Федерального закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории).
Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в ред. от 22 августа 2004 г.) [66] является особо охраняемым природным объектом.
Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" земли оздоровительного назначения продаже не подлежат. В настоящее время Указ признан утратившим силу [67] и данные нормы урегулированы ч. 8 ст. 28 Федерального закона РФ о приватизации государственного и муниципального имущества, согласно которым отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки (п. 7).
Аренда земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка (ч. 3 ст. 28 Федерального закона РФ о приватизации).
ООО "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации района о признании незаконным ее решения об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка под объектом недвижимости – магазином, принадлежащим обществу на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.
Суд удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции решение суда изменил: отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка признал незаконным и обязал ее в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка путем заключения договора купли-продажи, подготовить проект договора и направить его обществу. Однако при этом суд признал, что истец вправе приобрести земельный участок, находящийся под зданием магазина. В остальной части иска было отказано.
Федеральный арбитражный суд постановление оставил без изменения.
Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением об отмене постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора и оставлении без изменения решения суда первой инстанции. Свое требование оно мотивировало тем, что оспариваемые судебные акты не соответствуют ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции – оставлению в силе.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, обоснованно расценив отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка как незаконный, признали за ним право на приобретение только той части земельного участка, на котором расположено само здание.
Между тем за обществом на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ТОО "Тон", и постановления главы администрации "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию здания магазина "Продукты"" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке. По договору аренды для размещения указанного магазина обществу был предоставлен земельный участок в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно ст. 28 Федерального закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на выкуп земельного участка, предоставленного в аренду для размещения принадлежащего ему магазина в соответствии с кадастровым планом участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. № 4345/04) [68] .
Приватизация, являясь по своей сути договором продажи недвижимости, может быть оспорима или же признана недействительной.
На этот счет Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ совместно с Пленумом Верховного Суда РФ дает следующие разъяснения.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Сделки приватизации признаются недействительными, в частности, в случаях, когда покупатель отказался от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а также в случае нарушения условий, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу. Учитывая, что указанные обстоятельства в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, поскольку они не могли иметь место при ее совершении, эти обстоятельства должны признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта судом по требованию одной из сторон.
В связи с тем что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой возврат сторон в первоначальное положение, при разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, следует исходить из того, что в соответствии с ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору купли-продажи до момента его расторжения (п. 59 Постановления от 1 июля 1996 г.).
По поводу недействительности сделки приватизации выносит свое разъяснение Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики по купле-продаже.
Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на п. 2.6 Государственной программы приватизации и п. 4.5 Основных положений программы приватизации, утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.
В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил ч. 2 ст. 181 ГК РФ.
Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.
В силу ГК РФ (ст. 166–168 ГК РФ) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд делает также ссылку на п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которая разъясняет, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (ч. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные ч. 1 ст. 181 ГК РФ.
Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение (п. 5).
В настоящее время Закон о приватизации не содержит норм о признании сделки недействительной в случае невнесения суммы платежа за приобретенный объект, но ч. 4 ст. 42 Федерального закона о приватизации указывает на ничтожность сделки приватизации государственного или муниципального имущества в случае, если она совершена лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок.
В Обзоре практики по приватизации Высший Арбитражный Суд РФ приводит примеры ничтожности сделок по следующим основаниям.
Сделка приватизации государственного и муниципального имущества, совершенная с использованием незаконных средств платежа, является ничтожной.
Прокурор области в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между открытым акционерным обществом и комитетом по управлению имуществом по результатам коммерческого конкурса от 1 октября 1998 г.
Исковые требования мотивированы тем, что покупателем использованы незаконные средства платежа.
При разрешении спора арбитражный суд исходил из следующего.
Частью 1 ст. 12 Федерального закона о приватизации установлено, что при приватизации государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается денежная единица (валюта) РФ.
На основании ст. 140 ГК РФ законным платежным средством является рубль.
Покупатель в соответствии с условиями договора произвел оплату недвижимого имущества акциями другого акционерного общества по номинальной стоимости.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" акция – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
Поскольку акции не являются законным средством платежа и в соответствии с ч. 2 ст. 29 Федерального закона о приватизации использование при приватизации государственного и муниципального имущества незаконных средств платежа является основанием для признания сделки приватизации недействительной, суд обоснованно признал данную сделку ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ (п. 8 Обзора практики по приватизации).
В настоящее время данные нормы регламентируются ст. 34 Закона о приватизации. В соответствии с ней при продаже государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается валюта РФ.
В случае, когда сделки приватизации государственного или муниципального имущества не содержат его стоимостной оценки, они признаются ничтожными с момента их заключения.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о признании за ним права собственности на нежилые помещения, приобретенные товариществом в порядке приватизации путем выкупа арендованного имущества.
В обоснование исковых требований истец указал, что товарищество является бывшим арендным предприятием и в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды с правом выкупа, заключенному между комитетом и арендатором, в состав выкупаемого по договору имущества включены нежилые помещения. Все имущество товариществом выкуплено.
Однако комитет по управлению имуществом принял меры по распоряжению этими помещениями, в связи с чем товарищество обратилось с иском о признании за ним права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился со встречным иском о признании дополнительного соглашения в части выкупа помещений недействительным на основании ч. 3 ст. 29 Федерального закона о приватизации.
Суд в иске товариществу о признании за ним права собственности на нежилые помещения отказал, а встречный иск удовлетворил по следующим основаниям.
В процессе рассмотрения дела суд установил, что в прилагаемом к договору акте оценки имущества цена помещений не указана, а имелась запись: "по остаточной стоимости". Общая сумма уплаченных арендатором денежных средств соответствовала стоимости торгового оборудования и другого имущества, за исключением помещений.
Представленные товариществом документы в подтверждение стоимости спорных помещений судом не были приняты во внимание, поскольку истец не доказал, что эти документы касались именно спорных площадей, не совпадали с документами и данные о размере помещений, указанных в акте оценки.
В дополнительном соглашении, заключенном между комитетом и товариществом, имелась ссылка на договор аренды.
При таких условиях суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимостной оценки помещений в дополнительном соглашении к договору аренды не содержалось, и признал в части выкупа помещений договор аренды и дополнительное соглашение к нему недействительными.
В соответствии с ч. 2 ст. 31 Федерального закона о приватизации договоры купли-продажи государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.
Указанное правило применяется независимо от времени совершения сделок. Поэтому суд обоснованно удовлетворил встречный иск.
Товарищество не имеет права выкупать помещения по остаточной стоимости. Однако оно вправе обратиться с заявлением о выкупе помещений в соответствии с действующим порядком выкупа недвижимого имущества (п. 11 Обзора практики по приватизации).