В настоящее время в соответствии с ч. 2 ст. 32 Закона о приватизации цена государственного и муниципального имущества является обязательным условием договора купли-продажи данного имущества.
Как и гражданское законодательство, автор решил выделить продажу предприятия из общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.
Продажа предприятия, как и его аренда, имеет свои особенности, которые Высший Арбитражный Суд РФ особо выделяет в своих постановлениях.
Рассмотрим нормы ГК РФ по продаже предприятия, сопровождая их примерами из арбитражной практики.
Определение предприятию уже дано ранее в главе об аренде предприятия, так что повторяться не будем, скажем лишь, что предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой сложную вещь. Но предприятие не только имущественный комплекс, но и имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, т. е. – бизнес. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других технологических комплексов.
В приведенном далее примере суд хоть и признал спорную недвижимость сложной вещью в соответствии со ст. 134 ГК РФ и квалифицировал ее как предприятие, но все же не рассмотрел данную недвижимость как имущество для ведения бизнеса с долгами, имущественными и исключительными правами и т. д.
Прокурор в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: ООО и ЗАО о признании недействительным договора купли-продажи скважины минеральной воды и незавершенного строительством здания насосной станции, заключенного между ЗАО и ООО, и о применении последствий недействительности этих сделок.
Решением суда иск удовлетворен. Суд сослался на то, что скважина минеральной воды 1-Б неразрывно связана с земельным участком и минеральными водами и относится к недрам, находящимся в федеральной собственности, поэтому данная скважина не могла быть предметом купли-продажи.
Федеральный арбитражный суд решение отменил, в удовлетворении иска отказал, утверждая, что скважина минеральной воды и насосная станция являются взаимосвязанными гидротехническими сооружениями и они могли быть предметом купли-продажи.
Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд первой инстанции сооружения скважины минеральной воды, состоящие из ее оборудования и здания насосной станции, признал как отдельные, не взаимосвязанные между собой объекты, скважина не могла быть предметом купли-продажи, поскольку относится к недрам, изъятым из гражданского оборота, а здание насосной станции, находящееся в хозяйственном ведении предприятия, также не могло быть продано, поскольку оно не включалось в опись имущества предприятия.
Эти выводы не могут быть признаны законными и обоснованными: поскольку оборудование скважины и здание насосной станции предназначены для добычи минеральной воды, они образуют одно целое и рассматриваются согласно ст. 134 ГК РФ как единая сложная вещь.
Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г.) [69] , и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота. Скважина минеральной воды была сооружена за счет централизованных государственных средств для больничного городка медсанчасти. Здание насосной станции построено государственным предприятием для подачи минеральной воды в водолечебницу медсанчасти. В последующем медсанчасть выделилась из состава государственного предприятия, и на ее базе было создано муниципальное учреждение здравоохранения "Городская больница", которое в течение многих лет функционирует на базе спорных сооружений скважины, используя минеральные воды в лечебных целях.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал принятые по делу судебные акты необоснованными и незаконными и дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. № 3531/00) [70] .
Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения образующего его имущества.
Общество с ограниченной ответственностью приобрело по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности единый имущественный комплекс, состоящий из складских помещений (зданий), оборудования и иного имущества. Приватизация осуществлялась на инвестиционном конкурсе, и покупатель принял на себя обязательства сохранить профиль деятельности предприятия (продуктовая база – склад) в течение 15 лет и выполнить инвестиционную программу. В договоре было указано, что в случае перехода права собственности на объект к третьему лицу к последнему переходят обязанности исполнения конкурсно-инвестиционных условий, что должно быть учтено в договоре. Через год недвижимое имущество, входящее в состав имущественного комплекса, было продано акционерному обществу. В договор не были включены условия, связанные с сохранением профиля предприятия и выполнением инвестиционной программы. Истец – Комитет по управлению имуществом – потребовал расторгнуть договор купли-продажи имущественного комплекса и признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, так как не были соблюдены социальные и инвестиционные условия.
Недвижимое имущество – здания – являются частью объекта, приобретенного ООО по инвестиционному конкурсу. ООО передало акционерному обществу в собственность не объект приватизации, а лишь часть имущества, входящего в состав такого объекта. Право собственности подтверждается регистрацией. Никаких обременений и ограничений, связанных с использованием имущества, залога, ареста зарегистрировано не было.
По мнению суда, условия, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу, являются элементом сделки приватизации, имеют публично-правовой характер и обязательны для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий, которые должны обеспечить их соблюдение в полном объеме. Продажа части имущественного комплекса – недвижимого имущества делает невозможным соблюдение конкурсных условий, на которых объект приватизации был приобретен у государства. Поскольку в договоре не была оговорена обязанность нового покупателя обеспечить соблюдение условий, на которых объект был приобретен у государства, этот договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 г. № 7177/95) [71] .
Таким образом, возникает правовая неделимость имущественного комплекса, связанная с невозможностью совершения сделок в отношении части этого имущественного комплекса.
Принадлежность рассматриваемого обязательства к купле-продаже предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к продаже предприятия общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике предприятия. В ч. 5 ст. 454 ГК РФ законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.
Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона о регистрации. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального закона о регистрации). Это же правило нашло свое закрепление в п. 1 Обзора практики по купле-продаже недвижимости.
Согласно ст. 22 Федерального закона о регистрации зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т. е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, который в Обзоре практики по Закону о регистрации разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.
ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.
Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с ч. 3 ст. 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку ч. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (п. 13 Обзора практики по Закону о регистрации).
В соответствии со ст. 561 ГК РФ до составления и подписания договора стороны должны определить состав и стоимость продаваемого предприятия путем полной инвентаризации его имущества. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. В перечне должны быть указаны кредиторы, характер, размер и сроки их требований. Из данной статьи следует, что стороны не только рассматривают указанные документы, но и согласовывают состав передаваемого имущества, его стоимость, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав имущественного комплекса. Все эти действия необходимы для того, чтобы определить предмет и цену договора, которые в соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ являются его существенными условиями.
Соблюдение вышеназванных действий не приведет к последствиям, которые были рассмотрены Высшим Арбитражным Судом РФ в одном из дел.
Временный управляющий открытым акционерным обществом производителей спирта и ликероводочных изделий "Бахус" обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг" о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества; оборудования и автотранспорта, заключенных между истцом и ответчиком.
Решением суда иск удовлетворен в части признания недействительными договоров купли-продажи автотранспорта. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров купли-продажи оборудования и купли-продажи недвижимого имущества. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает все судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Между обществом "Бахус" в лице исполняющего обязанности генерального директора и обществом "Агро-Холдинг" в отношении имущества трех спиртзаводов общества "Бахус" были заключены договоры купли-продажи. Отдельными соглашениями по каждому заводу оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта.
Истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.
Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе не исследовался.
Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества "Бахус", состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.
Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.
Кроме того, суд неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества "Бахус", поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества "Бахус" как юридического лица (в части остальных предприятий).
Практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества "Бахус", было продано, т. е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.
Из вышеизложенного видно, что сторонами при заключении сделок были нарушены правила ст. 554 ГК РФ требующие указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данный факт не был установлен в судебном разбирательстве.
При передаче недвижимости были нарушены нормы ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Предмет сделок был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельных участков и тому подобных, которые позволили бы установить согласованность сторонами предмета договоров купли-продажи недвижимости.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом сделав вывод, что при новом рассмотрении иска о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, автотранспорта и оборудования ввиду их притворности следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01) [72] .
Самая характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. В соответствии со ст. 562 ГК РФ определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.
Правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия имеют специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждается судебно-арбитражной практикой.
Так, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель на основании ч. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.