Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие – магазин "Овощи" – имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с ч. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам. В ч. 2 ст. 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.
В то же время покупатель согласно ч. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства (п. 4 Обзора практики по купле-продаже).
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики по приватизации государственного и муниципального имущества обращает внимание судов на то, что при применении последствий недействительности сделки приватизации государственного (муниципального) предприятия как имущественного комплекса суды должны исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ.
Заместитель прокурора республики в составе Российской Федерации в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и комитету по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным договора от 1 октября 1996 г. купли-продажи муниципального предприятия, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что купля-продажа предприятия проведена способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и по заниженной цене.
Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал договор купли-продажи ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ и обязал общество возвратить в муниципальную собственность ряд объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а в пользу общества с ограниченной ответственностью взыскал сумму, оплаченную покупателем в 1996 г.
Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: суд обязал общество возвратить все имущество, входящее в состав предприятия.
Общество с ограниченной ответственностью, возражая против иска, ссылалось на то, что двусторонняя реституция произведена с нарушением законодательства. В 1997 г. обществом произведена реконструкция объекта – рынка, в который вложены денежные средства, в несколько раз превышающие стоимость объекта по договору купли-продажи.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные акты отменил и дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Однако из судебных актов не следует, что стороны приведены в первоначальное положение.
На момент продажи предприятие находилось в аварийном состоянии и оценивалось по незначительной цене, а ряд объектов, входящих в имущественный комплекс, вообще не имел остаточной стоимости и подлежал сносу.
В договоре купли-продажи, заключенном между продавцом и покупателем, предусмотрена обязанность покупателя по реконструкции объекта.
Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно оставили без внимания доказательства, представленные обществом, о затратах на реконструкцию объекта. Не было также учтено, что аварийное предприятие восстановлено покупателем за свой счет и является действующим.
В судебных актах отсутствуют мотивы, по которым обществу возвращена только часть суммы, уплаченной им по договору купли-продажи, а продавцу передан имущественный комплекс после реконструкции, имеющий по количеству больше объектов, чем было продано по договору купли-продажи.
Таким образом, двусторонняя реституция проведена с нарушением требований ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
Поскольку предметом договора купли-продажи являлось предприятие как имущественный комплекс, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предложил суду первой инстанции при новом рассмотрении дела исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила данного Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Указанная статья ограничивает возможность применения последствий недействительности сделок, и суд должен был обсудить вопрос о применении данной статьи, тем более что сделка приватизации совершена после 1 марта 1996 г. (п. 5 Обзора практики по приватизации).
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия (ст. 563 ГК РФ).
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).
Предприятие, обладая родовыми признаками недвижимости, в то же время характеризуется спецификой, требующей нормативно-правового отражения. Специфика предприятия как объекта недвижимости выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации. Большинство норм института продажи предприятия касаются вопросов отчуждения исключительных прав и замены лица в обязательстве.
Глава 3. Мена недвижимости
При купле-продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца – получение денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено – деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество лишь на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей [73] .
Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного использования.
Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ).
Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Иногда суды при рассмотрении спорных дел ошибочно применяют правила договора купли-продажи, а не договора мены.
Прокурор области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: дочернему страховому ОАО "Росгосстрах", ОАО "Газпромэнергоспецстрой" о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи не завершенного строительством административного здания и о применении последствий недействительности данной сделки. Позже в иск было включено требование о признании недействительным соглашения, которым был дополнен договор купли-продажи.
Исковые требования мотивированы тем, что дочернее страховое ОАО (продавец) по договору совершило крупную сделку, по которой продало ОАО (покупателю) объект, не завершенный строительством, стоимостью, превышающей 25 % активов акционерного общества – продавца, при отсутствии на то решения его правомочного органа. B договоре и дополнительном соглашении к нему сторонами не были согласованы существенные условия об оплате продаваемого объекта, и на день его отчуждения продавец не обладал зарегистрированным за ним в установленном порядке правом собственности на этот объект недвижимости.
Решением суда в удовлетворении иска отказано со ссылками на то, что по делу не установлено нарушений государственных и общественных интересов, в защиту которых заявлен прокурором иск, и по договору купли-продажи была совершена некрупная сделка, исходя из балансовой стоимости активов продавца.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено. Договор купли-продажи и дополнительное соглашение признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по такой сделке. Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о заключении сторонами договора мены и указала на то, что при совершении такой сделки стороны не согласовали указанное в договоре существенное его условие об уступке права требования, предложенное покупателем в обмен на приобретаемый им объект недвижимости. Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда в силе.
Вывод кассационной инстанции суда о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и он мог обладать таким правом на день совершения оспариваемой сделки и при отсутствии государственной регистрации права, не соответствует ст. 219 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 и ст. 25 Федерального закона РФ о регистрации.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Предметом отчуждения по оспариваемому договору являлся объект, не завершенный строительством. Согласно ст. 25 и ч. 1 ст. 12 Федерального закона о регистрации в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.
Ни первая, ни апелляционная инстанции суда не дали правовой оценки содержанию в договоре существенных условий, необходимых для совершения мены. Тем самым суды неполно выясняли обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к отмене их решений Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ и направлению дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № 970/00) [74] .
Основные сложности в деятельности арбитражных судов при рассмотрении споров по договору мены связаны с толкованием норм материального права, прежде всего ГК РФ.
Зачастую Высший Арбитражный Суд РФ, проверяя законность и обоснованность решений нижестоящих судов, исходит из того, что включение в договор мены размера неустойки за неисполнение или просрочку исполнения обязательств по передаче имущества противоречит существу мены.
Однако такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству [75] .
Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Согласно ст. 295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.
Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.
Прокурором предъявлен иск в интересах государства и акционерного общества "Самараэнерго" о признании недействительным договора купли-продажи железнодорожной ветки, заключенного между филиалом АО "Самарэнерго" – Жигулевскими электрическими сетями и акционерным обществом закрытого типа "СЭЛЛ", и о возврате сторон в первоначальное положение.
Решением суда арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что сделка купли-продажи, в результате которой одна сторона получила участок железной дороги, а другая – два морозильных шкафа, осуществлена в соответствии с намерениями сторон и на согласованных условиях.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.
В кассационном порядке законность решения не проверялась.
В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается решение и постановление Арбитражного суда отменить и исковые требования удовлетворить.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
АОЗТ "СЭЛЛ" направило руководству Жигулевских электрических сетей письмо с просьбой о продаже железнодорожной ветки.
Из содержания письма следует, что оно является предложением совершить сделку купли-продажи без определения ее существенных условий.
Жигулевские электрические сети, являясь филиалом АО "Самарэнерго", обратились к последнему за разрешением на продажу указанной ветки.
Получив ответ акционерного общества, давшего разрешение на продажу железнодорожной ветки в соответствии с действующим законодательством, Жигулевские электрические сети, вопреки Положению о филиале, требованиям ст. 64–66, 160, 161 и 237, действовавшего в то время ГК РСФСР (ст. 184, 185, 420, 432, 434, 455, 554, 567 ГК РФ), не оформив доверенность на совершение такого вида сделки, не согласовав с покупателем ее существенных условий и без соблюдения в таких случаях письменной формы договора купли-продажи, передали имущество АОЗТ "СЭЛЛ", получив от последнего два морозильных шкафа.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен не был, а состоялся договор мены, который является недействительным, поскольку согласия продавца – АО "Самараэнерго" на такую сделку не имелось. Филиал – Жигулевские электрические сети вышел за пределы полномочий, предоставленных ему как Положением о филиале, так и разрешением АО "Самараэнерго".
Кроме того, Президиум исходит из того, что предметом сделки является не металлолом, а находящаяся в эксплуатации действующая железнодорожная ветка.
Таким образом, неправильным является вывод суда об установлении договорных правоотношений по купле-продаже железнодорожной ветки, так как в данном случае произведен незаконный ее обмен на два морозильных шкафа.
Сделку о передаче Жигулевскими электрическими сетями железнодорожной ветки акционерному обществу закрытого типа "СЭЛЛ" в обмен на два морозильных шкафа признать недействительной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 1996 г. № 313/96) [76] .
В арсенале арбитражной практики есть еще подобное дело, где предметом спора стал стационарный холодильник. Это дело интересно не только пояснением факта недействительности договора мены, но и доказательством причастия промышленного холодильника к недвижимому имуществу, с чем суд полностью справился.
Учебно-опытное хозяйство государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Батыр" о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.
В обоснование исковых требований положены следующие мотивы.
Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.
Решением в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.
Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.