Представленные документы должны обязательно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).
Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности и действительности. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Согласно п. 3 этой же статьи не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
В случае, если представленные документы имеют вышеуказанные недостатки, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок. С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.
Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
Для приостановления государственной регистрации законом установлены следующие основания:
1) согласно п. 1 ст. 19 Закона, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и сделок, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (например, свидетельство о праве на наследство скреплено подписью нотариуса, но печать нотариуса отсутствует). Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Срок приостановления в этом случае не может превышать один месяц. Если причины, которые препятствуют государственной регистрации прав, не будут устранены, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов;
2) в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона государственная регистрация может быть приостановлена на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления, но не более чем три месяца (например, правообладатель в заявлении указывает, что необходимый для регистрации документ, который не был представлен, в частности, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки (ст. 35 Семейного кодекса РФ), он может предоставить только через два месяца, в связи с нахождением супруга в командировке).
Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими проводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизацию; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.
Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин и из-за отсутствия четких критериев признания причин уважительными могут необоснованно нарушаться права граждан и юридических лиц. Поэтому решение законодателя о предоставлении правообладателю возможности самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению можно назвать обоснованным и справедливым.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором на срок не более чем один месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации, сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения;
3) в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации).
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган по регистрации прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В этом случае регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, законодатель не только устанавливает различные основания для приостановления государственной регистрации, но и определяет, по чьей инициативе государственная регистрация может быть приостановлена.
В статье 21 Закона об ипотеке выделяются следующие основания для приостановления регистрации, при этом употребляется термин "отложение" государственной регистрации:
непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (такими документами являются: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; если права залогодержателя удостоверяются закладной, то представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии);
несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства;
необходимость проверки подлинности представленных документов;
наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания.
Общие положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, говорят о том, что основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации (п. 6 ст. 131 ГК РФ).
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в регистрации может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Некоторые основания отказа в регистрации нуждаются в следующих изменениях. Как справедливо отмечает Н.В. Прокопьева, [55] в основании отказа, в котором говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество, не упоминается о не подлежащих регистрации сделках. Поэтому более правильной была бы следующая формулировка: "право или сделка, о государственной регистрации которых просит заявитель, не подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном настоящим Федеральным законом".
В изменении нуждается и следующее основание отказа: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания". Во-первых, регистрирующий орган не вправе признавать такие акты недействительными. Во-вторых, не все акты, изданные с нарушением законодательства, признаются недействительными, и поэтому в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен акт, изданный с нарушением норм законодательства, но не признанный недействительным. В этом случае наиболее приемлемой могла бы стать следующая формулировка основания для отказа: "акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания". При этом можно ввести еще одно основание для отказа: "документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке".
Еще одно основание отказа, требующее корректировки, – это когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации". [56]
И, наконец, основание отказа, когда лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, следовало бы изложить так: "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества, не было уполномочено выдавать такой документ".
Вышеуказанные основания для отказа в государственной регистрации можно условно разделить на две группы: окончательные и устранимые. Устранимые обстоятельства позволяют после принятия решения об отказе в регистрации подать приведенные в соответствие с требованиями законодательства документы заново, и регистрация будет произведена.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т. е., определен более короткий срок для уведомления.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).
Согласно п. 4 ст. 20 Закона о регистрации до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В данной норме законодатель не разграничил регистрацию сделки и регистрацию права, таким образом, так же как и при приостановлении регистрации, отказ в регистрации может быть осуществлен как регистрирующим органом, так и по инициативе сторон (прекращение государственной регистрации).
Высший Арбитражный Суд РФ в отношении отказов в государственной регистрации дал следующие разъяснения.
В пункте 4 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [57] ВАС РФ пояснил, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. А в п. 5 этого же Информационного письма Высший Арбитражный Суд разъяснил, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, правомерно отказал юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав. Общим условием для внесения соответствующих записей в ЕГРП является отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Минюст России, реализуя свои полномочия в области государственной регистрации прав на недвижимость, взаимодействовал с иными федеральными органами исполнительной власти. Так, благодаря именно такому взаимодействию были, к примеру, впервые утверждены Минюстом России, Мингосимуществом России и Минземстроем России Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированные Минюстом России 31 июля 1998 г. за № 1577 [58] , а впоследствии – новые Правила – Приказом Минюста от 24 декабря 2001 г. № 343. [59]
Совместное принятие Правил было обусловлено тем, что записи в ЕГРП об описании объектов недвижимости вносятся на основании данных, формируемых комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, жилищными органами и органами технической инвентаризации, комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемая часть реестра хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов.
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. А согласно п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.