В Америке существует старая шутка, которую знают все. Она уже не смешная, но все еще способна удивлять людей, приезжающих в эту страну и стремящихся купить здесь дом или квартиру. Итак, у агента по недвижимости спрашивают: «Что влияет на стоимость дома в США?» Он отвечает: «На стоимость дома здесь влияют три важных фактора. Первый, самый важный фактор – это location. Второй по значимости фактор – location. И наконец, третий по важности фактор – это location». То есть все три фактора – местонахождение дома. Ничто иное – ни возраст дома, ни его размер, ни материалы, из которых он сделан, ни архитектурная красота – не влияет на стоимость американского дома больше, чем место, где он расположен. Сегодня в России собственность также все чаще оценивается по тому, где она находится, но в США это правило существует уже для многих поколений домовладельцев.
Конечно, есть районы, дорогие, что называется, по определению. Однако стоимость многих американских жилых районов меняется в зависимости от того, как они устроены, как развиваются и кто там живет. Поэтому жильцы того или иного района очень трепетно относятся к решениям, принимаемым местной властью, скажем, в отношении строительства новых дорог или торговых центров, парковок или спортивных площадок. Тем более что возможности влиять на местную власть у них есть, и немалые – не только через регулярные выборы, но и через всевозможные общественные комиссии и комитеты соседей, которые очень любят создавать в такого рода районах.
Что же означает хорошее местонахождение в американском смысле слова? Ни за что не догадаетесь! В первую очередь – что там расположены хорошие публичные школы. Они по большей части финансируются местным бюджетом, который, в свою очередь, формируется из местных налогов. Поэтому хорошие публичные школы, в частности, означают, что в данном районе живут сравнительно высокооплачиваемые семьи, платящие немалые налоги. В каждом городке и районе США должны быть публичные школы, и от их качества, репутации, уровня получаемого детьми образования, квалификации учителей и предлагаемого набора предметов в немалой степени зависит стоимость местного жилья, – другими словами, качество школьного округа прямо влияет на стоимость недвижимости.
Частные школы стоят очень дорого, к тому же многие родители из принципа не хотят отдавать в них своих детей, считая, что на те налоги, которые они платят, государство обязано создавать хорошие публичные школы. Государство создает – правда, получается далеко не всегда. Кроме того, некоторые вполне обеспеченные люди отдают своих детей в публичные школы исходя из своих политических и нравственных соображений, считая, что это хорошо для детей, хорошо для школьной системы и хорошо для страны. Конечно, не во всех богатых районах есть хорошие школы, поскольку не для всех американских семей на разных их жизненных этапах актуален вопрос школьного образования детей, однако их наличие сразу делает район гораздо более привлекательным и заметно повышает там цены на дома.
Объем налогов, которые платят жители маленького городка, пригорода крупного города или, скажем, графства, связан и с другими характеристиками хорошего района, например, хорошей и качественно работающей полицией. Хороший район – значит, хорошая полиция. В США полиция – структура муниципальная, то есть зависимая от местных выборов, а не от расположенных где-то далеко начальников; министерства внутренних дел здесь нет. Полиция подчиняется местным властям, поэтому ее качество является одной из важных характеристик на любых местных выборах и значимым фактором, делающим тот или иной район или городок привлекательным местом для жилья, то есть более дорогостоящей location.
Естественно, полицейские, получающие жалованье из налогов именно тех, кому они служат и кого защищают на ежедневной основе, относятся к своим участкам почти по-домашнему. Многие из них и сами живут поблизости. От бюджета полиции, ее оснащенности людьми и техникой зависят самые элементарные вещи – как часто полицейская машина проезжает по вашей улице, сколько таких машин циркулирует по участку одновременно, как много полицейских могут выделить местные власти на то или иное мероприятие, сколько в районе полицейских на мотоциклах и велосипедах и т. д. Естественно, все это прямо влияет на уровень преступности в той или иной местности и возможности полиции бороться с наркотиками, контролировать места тусовок подростков и т. д.
Еще одним важным фактором выбора места является обычно весьма расплывчатая, но многозначительная фраза о том, что данный район – хорошее (или плохое) место для воспитания ребенка. С легкой руки Хиллари Клинтон в мире стала широко известна американская поговорка: «Чтобы вырастить ребенка, нужны усилия всей деревни», отчасти, кстати, повторяющая классический марксистский тезис о том, что бытие определяет сознание и что нельзя жить в обществе и быть свободным от него. Америка никогда не была коммунистической, но там в значительной степени все так и есть – бытие в немалой степени определяет сознание. С одной стороны, хорошее место для воспитания детей, конечно, включает и хорошие публичные школы, и эффективно работающую полицию. Однако в это понятие входят и другие показатели – например, средний уровень образования проживающих в том или ином месте людей, их профессиональные занятия и образ жизни.
Логика здесь проста: если родители имеют высшее образование, велика вероятность того, что они являются для детей неплохим примером. Они, скажем, вряд ли дерутся дома или напиваются до потери пульса на глазах у детей. Скорее всего, в доме есть книги, а то и целая библиотека. Значит, люди читают. Соседи с образованием, как правило, выписывают газеты и журналы, ходят в кино, театры и музеи, уделяют своим детям личное внимание и т. д. Здесь срабатывает своеобразный обратный эффект: чем больше родители занимаются своими детьми – помогают им с домашним заданием, ужинают всей семьей (а это важный показатель качества американской семейной жизни), берут их с собой, когда едут отдыхать, и т. п., – тем лучше эти дети учатся в школе, следовательно, тем выше средний уровень школы, так что ее учителя могут концентрироваться на содержании своих предметов, а не на дисциплине и наказании учеников.
Ученики в таких районах приходят в школы подготовленными, сделавшими уроки, прочитавшими книги. Более того, у них есть домашняя мотивация к учебе. И, что еще более важно, такие вещи в подобных школах носят массовый характер, то есть хорошо учащийся мальчик или девочка не чувствуют себя изгоями, лузерами, «ботаниками». Напротив, они – как все остальные, что крайне важно в подростковой среде. Все думают про университет или колледж в будущем. Все это в сумме помогает школам становиться хорошими, сильными, много дающими ученикам. А хорошие школы, в свою очередь, существенно облегчают выполнение родительских обязанностей, о чем может, наверное, рассказать любой родитель в любой стране мира. В результате – значительно поднимается цена на недвижимость, а район начинает считаться районом, «где хорошо растить детей».
Конечно, кроме школ и семьи есть еще множество факторов, которые надо принимать в расчет, говоря о воспитании детей. Это и качество инфраструктуры – наличие спортплощадок и торговых центров, ресторанов и кинотеатров, наличие больниц и количество врачей. Последний фактор имеет немаловажное значение. От наличия в районе большого количества врачей разных специальностей, имеющих профессиональные связи с хорошими больницами, в немалой степени зависит возможность быстро получить высококвалифицированную медицинскую помощь.
В целом в США нет проблемы нехватки врачей – в отличие от проблемы нехватки младшего медицинского персонала. Но есть разница – везти ребенка до офиса семейного врача или педиатра пять-семь минут или полчаса и больше. А поскольку в США нет поликлиник в российском понимании, то наличие офисов разных врачей, от стоматологов до диетологов, в самом ближайшем доступе, согласитесь, вещь удобная. Кроме того, неплохо, если неподалеку есть больницы с хорошей репутацией, хотя последняя характеристика скорее важна для пенсионеров, а не родителей с детьми школьного возраста. Надо заметить, что по статистике наибольшую долю среди домовладельцев составляют люди старше тридцати пяти лет. После семидесяти – семидесяти пяти лет многие американцы расстаются с домом и переезжают в квартиры.
Есть еще один нюанс. В США врачи – высокооплачиваемая категория населения. Их зарплаты значительно превышают средние по стране, а дома, как правило, относятся к категории дорогих. Кроме того, сами врачи обычно придерживаются здорового образа жизни, что передается и детям. Поэтому наличие большого количества врачей в округе не только делает более удобной вашу жизнь, но и повышает среднюю стоимость окружающих домов, не говоря уже о престиже района. Слова «у нас тут живет много врачей» в США звучат однозначно как фраза «я живу в очень хорошем районе». В этом смысле врачи вплотную приближаются к социальному положению и репутационному имиджу адвокатов. Поэтому фраза «у нас тут живет много адвокатов и врачей» является, по сути, гарантией качества жизни в этом месте и, соответственно, гораздо более высокой средней стоимости жилья.
На третьем месте, пожалуй, стоят университетские профессора. Их зарплаты отстают от адвокатских и медицинских, но профессорский статус, особенно если университет хороший, это компенсирует. Жить рядом с хорошим университетом считается удачей. Во-первых, вокруг много высокооплачиваемых и ведущих привлекательный образ жизни профессоров, а во-вторых, в университетских кампусах, как я уже отмечал, обычно происходит гораздо больше всяческих концертов, выставок и прочих мероприятий, чем в округе в целом. Жить около университета, особенно большого, намного интересней.
Конечно, есть еще такая категория населения, как бизнесмены. Однако она слишком разнообразна, чтобы быть характеристикой того или иного района. Президенты и высшие менеджеры больших компаний живут, как правило, далеко от соседей или в так называемых закрытых микрорайонах – gated communities. Среди остальных предпринимателей слишком много мелких, которые сами еле сводят концы с концами и часто живут далеко не в лучших в районе домах. Хотя иметь соседями успешных бизнесменов – вещь безусловно хорошая с точки зрения стоимости твоего дома, но все же это не столь престижно, как соседи-врачи, профессора, адвокаты или, скажем, писатели.
Климат и погода, естественно, имеют значение, но не влияют на стоимость жилья напрямую. Американские сайты и журналы, посвященные недвижимости, регулярно публикуют сравнительные таблицы погоды и климата в разных городах и штатах страны – по средней температуре, давлению, количеству осадков и т. д. Я знаю американцев, для которых это имеет значение, хотя они далеко не фермеры. В этом смысле они напоминают москвичей, которые почему-то так живо интересуются погодой, как будто не живут в обустроенном городе, а собираются ночевать в лесу. Однако знать климатическую историю своего района необходимо, хотя бы для того, чтобы правильно застраховать дом от реальных, а не придуманных опасностей. Так, например, есть районы – при этом вполне благоустроенные и дорогостоящие, – где часто бывают наводнения или торнадо. Некоторые обширные местности подвержены регулярным, иногда ежегодным масштабным лесным пожарам, частенько добирающимся до жилья, так что дополнительная пожарная страховка там совсем не помешает. В других районах люди страхуют свои дома от сильных порывов ветра или землетрясений. Иными словами, надо знать, куда переезжаешь, и правильно защитить свой дом.
В США регулярно публикуют списки «лучших мест для проживания». Их надо просматривать, если вы ищете, куда переехать. Я дважды за свою жизнь в Америке жил в местах, упомянутых в этих списках на довольно высоких позициях, и должен сказать, что жить там действительно чрезвычайно удобно. И там действительно очень хорошо растить детей.
Тупик – мечта американца
Есть еще одна особенность устройства американских пригородов, с которой я столкнулся сам. Называется эта особенность французским словом cul-de-sac, что дословно означает «дно сумки». Так в США уже много десятилетий именуют улицы, не имеющие сквозного проезда, иначе говоря, тупики. В США их огромное множество, и по мере роста автомобильного движения количество тупиков тоже росло. Многие районы страны в результате такой застройки напоминают крону дерева: есть ствол, то есть скоростное шоссе, от него отходят большие ветки, то есть главные улицы, от которых отходит множество небольших веток-улиц самой замысловатой конфигурации, и все они тупиковые.
Причин для такой планировки участков было несколько. Во-первых, это заметно помогает снизить объем автомобильного трафика на тупиковых улицах – мимо твоего дома проезжает минимальное количество машин, собственно, едут только твои соседи. Во-вторых, планировщики и архитекторы могут более эффективно использовать пространство, поставить там больше домов, нарезать больше участков, что выгодно не только им, но и потребителям, ибо растет предложение. В-третьих, на таких улицах, как правило, нет четырехсторонних перекрестков и количество аварий там минимально. Но главное – в какой-то момент американцы поняли преимущества жизни в тупиках, в результате стоимость недвижимости на таких улицах пошла вверх. По разным опросам, до 85 % американцев, имеющих собственные дома, хотят жить в cul-de-sac’ах. Поэтому в среднем цена дома там на 25–30 % выше, чем цена подобного дома на главной или сквозной улице.
Есть ряд особенностей жизни в тупиках. Выяснилось, что там гораздо выше социальная активность соседей, которые чувствуют себя полными хозяевами улицы и не только занимаются ее благоустройством и уборкой, но и общаются между собой больше, чем где-либо еще в пригородах. Очевидно, что эти улицы гораздо более безопасны с точки зрения уличной преступности, там заметно ниже число регистрируемых полицией взломов домов и краж с частных участков. Соответственно, дешевле стоит установка системы безопасности, да и сама система может быть попроще. Зачастую дома на таких улицах можно застраховать за меньшую сумму при том же наборе страховых бенефитов, как и у дома где-нибудь на большой улице. Логику страховщиков объяснил мне сотрудник крупной охранной компании, устанавливавший систему безопасности на мой дом, расположенный в тупике. Суть в том, что наибольшее количество взломов происходит в домах у проезжих дорог, где преступники могут легко скрыться в любом направлении и никто не обратит особого внимания на незнакомую машину. В тупике преступникам намного трудней. Тут не только их машина заметнее, но и уезжать им придется по той же улице, по которой они подъехали к дому, то есть шансы, что их увидит кто-то из соседей, вырастают вдвое.
Однако жизнь в cul-de-sac’е имеет свои минусы. Их тоже немало – от более долгого пути, который приходится проделывать желтому школьному автобусу, который утром собирает детей в школу, а вечером развозит по домам, до очевидных трудностей, с которыми сталкиваются машины «Скорой помощи» или пожарных. Их путь в среднем увеличивается на 10 %. Некоторые американцы опасаются тупиковых улиц, объясняя это тем, что, если с тобой случится что-то неприятное, например ты станешь жертвой уличного преступления, шансы на то, что кто-то это заметит, у тебя невелики. Никто не увидит лежащее в кустах тело или еще какие-то свидетельства преступления, поскольку народу на улице немного, а после наступления темноты вообще никого нет. Существуют даже удивительные исследования, показывающие, что жители домов, расположенных на таких улицах, весят в среднем на 3 кг больше, чем жители сквозных улиц или горожане. Можно только гадать, почему. Кроме того, в отличие от закрытых микрорайонов здесь любой желающий может попробовать купить дом и жители улицы не имеют особых возможностей повлиять на этот процесс. Поэтому рядом могут оказаться люди, которых вы не хотели бы видеть в соседях, но на небольшой улице у вас нет выбора. Как бы то ни было, социологи, архитекторы и дизайнеры спорят, но пока американцы уверенно предпочитают жить на улицах, ведущих в никуда.
Хорошие районы – не для чужаков и тусовщиков
Огромный минус этих мест – они невероятно скучны. Это большая проблема, особенно для тех, кто приезжает в сабурбию из мегаполисов типа Нью-Йорка или Москвы и ожидает примерно такого же ритма жизни. Ничего подобного. Вы окунаетесь в очень тихое, провинциальное существование, где ничего не происходит, а самым большим событием становится кража велосипеда из чьего-то дома, расположенного за десяток улиц от вас. Адаптироваться к этому очень трудно, если вообще возможно. Я, например, так и не смог. Однако, повторю, эти фантастически скучные места проживания невероятно удобны, рационально устроены и жить там можно очень неплохо. Именно поэтому я выше упомянул университеты. Вам повезет, если недалеко окажется университет или колледж, где кипит жизнь и куда вы всегда можете поехать вечером.
В хороших районах люди рано ложатся спать и рано встают. В десять вечера рестораны, в том числе самые лучшие, уже закрыты. Закрыты также всякие боулинги и бары (если они есть в округе). Не факт, что работают рестораны быстрого обслуживания, типа McDonald’s или пиццерии. Открыты, как обычно, только заправочные станции, но и они не должны быть слишком близко к жилым районам.
Отличительным признаком этих мест является не только отсутствие активной социальной жизни, но и бросающееся в глаза отсутствие людей на улицах, вернее, отсутствие пешеходов. Более того, во многих хороших и дорогих районах в принципе нет такой вещи, как тротуар. Нечего, мол, ходить мимо наших домов кому попало. Иногда пробегут бегуны трусцой, пройдут собачники с целлофановыми пакетиками в руках для собирания какашек – и улицы опять пустынны на долгие часы. Особенно пусто на них вечером, после темноты. Эту черту хороших районов США надо знать, если вы решаетесь покупать там недвижимость. Однако отчасти именно из-за этого то или иное место отлично подходит для жизни с детьми – у них практически нет соблазнов.