Глава 13
Недвижимость всегда в цене
Если вы не хотите, чтобы ваш капитал «лихорадило» вместе с фондовыми, валютными и иными быстро меняющимися рынками, и не намерены думать о том, как политические события или международная обстановка отразится на доходности ваших вложений, – выберите в качестве объекта инвестиций недвижимость.
13.1. Достоинства и недостатки вложений в недвижимость
В последние годы инвестировать в России в недвижимость было выгодно. Вполне реально было получить 15–20 % годовых дохода от сдачи помещения внаем, да к тому же дорожала недвижимость в течение последних лет на 25–30 % ежегодно. Вот вам и доход в 40 % годовых при практически полном отсутствии риска. Без особых усилий на инвестициях в недвижимость можно было заработать 20–30 % в год. Притом риск не велик. Если цены на рынке жилья упали, купленную квартиру можно сдать в аренду, что будет приносить 5–7 % годовых (это равносильно банковскому депозиту), и продать через год-другой, когда цены вновь вырастут.
Конечно, и в этой сфере есть свои проблемы. Вкладывать деньги в недвижимость нужно на срок более года, иначе дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, съедят всю прибыль. Инвестиции в недвижимость – забава для состоятельных: на рынок надо выходить с суммами от 100–200 тыс. долларов. Если отвлечься от апокалиптических сценариев: бесконечный кризис, война, массовые беспорядки и т. д., то долгосрочный прогноз – недвижимость дешеветь не будет. Конечно, возможны колебания цен, различия в темпах роста в разных сегментах рынка и т. д. Какие-то операции могут становиться более выгодными, какие-то наоборот. Так, несколько лет жилье в Москве стремительно дорожало, а ставки арендной платы росли медленнее. В результате если в 2000 году однокомнатная квартира окупалась (без учета роста ее стоимости) за 10–12 лет, то к 2008 году этот срок уже составлял около 20 лет.
Но в любом случае все это время инвестор получает практически гарантированный доход при минимальных рисках. Разумеется, риск падения стоимости недвижимости существует. Такое бывало в разных странах – в особо острых случаях падение стоимости недвижимости составляло до 30 %. Может ли такое произойти у нас? Теоретически может. Но практически, вспомните: во времена развитого социализма обеспеченность жильем в городах составляла около 10 кв. м общей площади на одного советского человека.
В случае с Москвой ситуация выглядит примерно так: в среднем на человека приходится около 15 кв. м жилья, в Западной Европе – примерно 45 кв. м. Строится в Москве примерно 0,5 кв. м на человека в год. Самые амбициозно-оптимистические официальные прогнозы-проекты предполагают к 2020 году удвоение масштабов жилищного строительства. Перспективы развития ситуации с ценами на жилье можно оценить самостоятельно. Общероссийская тенденция одинакова. Московские процессы (динамика доходов населения, цен на недвижимость и т. д.) с определенным лагом распространяются и на другие города. Просто в более крупных городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и др.) многие ситуации возникают с интервалом два-четыре года, а в провинции меньшего масштаба (Тула, Саратов, Ижевск и пр.) – с интервалом в пять – семь лет. Социологические опросы по стране в целом показывают, что практически половина (!) россиян мечтают улучшить свои жилищные условия.
Преимущества вложений в недвижимость:
• надежность;
• стабильность дохода;
• достаточно высокая вероятность заметного роста цены вашего актива.
Недостатки вложений в недвижимость:
• высокий входной барьер;
• отсутствие выбора объектов у тех, кто располагает суммой, не более чем в пару раз превышающей необходимую для преодоления входного барьера;
• относительно низкая ликвидность (продажа даже самой хорошей недвижимости по рыночной цене, несомненно, требует большего времени, чем продажа пая или изъятие банковского вклада).
Входной барьер может быть снижен при покупке недвижимости на стадии строительства. В этом случае цена, например, 1 кв. м жилой недвижимости существенно (раза в два) ниже, чем у квартир на вторичном рынке. Однако тут появляются иные риски: стройка может затянуться, застройщик может пропасть и т. д.
13.2. Возможные стратегии вложений в недвижимость
Результативность любых инвестиций во многом определяется выбранной вами стратегией. Каждая из них имеет свое соотношение «доходность/риск» и требует различных временных и денежных ресурсов. В зависимости от их наличия и ваших предпочтений можно выбирать метод вложений.
1. Покупка с целью продажи. Идея проста: вы покупаете квартиру, землю или дачу и через пару лет ее продаете. В каждой местности своя ситуация, но в целом рост цен на недвижимость в последние годы был весьма значительным.
2. Покупка жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Здесь существует проблема – необходимо отследить юридическую чистоту приобретаемой квартиры.
3. Покупка недвижимости на стадии строительства для последующей продажи. Здесь проблема следующая: застройщик может обанкротиться или затянуть сроки.
4. Инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости. Для среднего инвестора это зачастую единственный возможный путь вложений в недвижимость. Но здесь между вами и недвижимостью появляется посредник – ПИФ. Это означает, что вы должны очень тщательно проверить, насколько можно доверять этому посреднику. Кроме того, посредник потребует ощутимый процент дохода.
5. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Здесь проблема такова: нужны очень крупные суммы и существуют большие сложности с выбором объектов. Тут нужно быть почти профессионалом. Даже услуги, предлагаемые, например, холдингом «Миэль», по управлению коммерческой недвижимостью, предусматривают нижнюю границу вложений в 500 тыс. долларов. При самостоятельном инвестировании входной барьер окажется еще выше.
6. Получение дохода от операций с загородной недвижимостью – строительство коттеджей. Прибыль здесь составляет около 30–40 % годовых. Частному инвестору, который захочет самостоятельно заработать на коттеджном строительстве, для этого необходимы участки от 15 соток. Если он решит заработать на перепродаже строящегося коттеджа в поселке, ему придется инвестировать не менее 250 тыс. долларов.
В заключение два важных соображения. Во-первых, в конце десятилетия доходность вложений в недвижимость сократилась: они окупаются лет за 20, т. е. получаемый доход составляет около 5 % годовых. Во-вторых, граждане, сдающие жилье, – объект пристального внимания налоговой службы. Со сдачи квартир положено платить подоходный налог – 13 %. Периодически чиновники высказывают намерения анализировать информацию о владельцах нескольких квартир и искать среди них нарушителей закона. Но доказать неуплату налогов будет очень сложно.
Налоговики многократно пытались взять под контроль граждан, сдающих квартиры, но серьезного эффекта от этих кампаний не было. Факт сдачи жилья доказать почти невозможно. Часто расследование начинается с жалобы (например, соседей или бывших квартирантов). При этом инспектора должны заручиться поддержкой милиционеров – ведь только они вправе проверять документы и входить в квартиру.
Но если арендодатель и его жилец отрицают уплату денег, то расследование заходит в тупик. Только документ о передаче денег может свидетельствовать об уклонении от уплаты налогов. У нескольких инспекторов уйдет не меньше месяца на то, чтобы уличить только одного арендодателя. Получается, что инспектор за месяц заработает для государства всего порядка 100 долларов. Риск для граждан усиливается, если человек воспользовался услугами агентства. Но риелторы не обязаны передавать сведения о таких сделках налоговикам или регистраторам. При проверке деятельности риелтора налоговики получат только договоры об оказании услуг по поиску квартиранта, а не о сдаче квартиры, так как они не хранятся в агентстве.
Налоговые органы также призывают граждан платить со своих доходов если не 13 %, то хотя бы 6 %, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, но при этом скромно умалчивают о дополнительном достаточно обременительном (особенно для неспециалиста) документообороте и необходимости регулярного общения не только с налоговыми органами, но и, например, с сотрудниками Пенсионного фонда. Кто пробовал, знает: удовольствие сомнительное.
Налоговые органы также призывают граждан платить со своих доходов если не 13 %, то хотя бы 6 %, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, но при этом скромно умалчивают о дополнительном достаточно обременительном (особенно для неспециалиста) документообороте и необходимости регулярного общения не только с налоговыми органами, но и, например, с сотрудниками Пенсионного фонда. Кто пробовал, знает: удовольствие сомнительное.
Работники подобных учреждений склонны видеть в каждом посетителе-предпринимателе эдакого классово чуждого рецидивиста из колонии и общаться с ним соответствующим образом. Кроме того, возможно предъявление к вам разнообразных денежных претензий по прошествии пары-тройки лет. Даже если вы все своевременно заплатили. С претензиями могут быть не только от налоговых органов, но и, например, от Пенсионного фонда. Расчет прост: не все аккуратно хранят соответствующие бумажки много лет. А кто не хранит или не желает тратить время на выяснение всех обстоятельств, заплатит дважды. Так что на пути индивидуального предпринимателя множество дополнительных сложностей.
По всей видимости, чтобы «обелить» рынок аренды жилого сектора, государство должно пойти другим путем: необходимо разрешить жильцам уменьшать налогооблагаемый ход на сумму арендной платы, упростить правила прописки, жесткими мерами добиться четкого и обходительно-вежливого обращения с гражданами со стороны налоговых и иных государственных органов.[69]
13.3. Агентства по работе с недвижимостью (риелторы)
Механизм работы. Основная работа риелтора заключается не только в поиске вариантов для продажи объектов всех видов недвижимости – квартир, домов, участков, коммерческой недвижимости – и последующем поиске покупателей. Спектр обязанностей риелтора шире. Он подразумевает следующее: риелтор связывается с клиентом, уточняет, что тому надо, делает подборку, организовывает показы, выстраивает «цепочку», оформляет сделку. В профессиональные обязанности риелтора входит также подача рекламы, которая является коммерческой основой его работы. Успешный специалист подает в неделю до сотни объявлений.
Хороший риелтор – это профессионал, который оперативно найдет интересующий вас вариант, поможет уладить все юридические вопросы, да еще и поддержит психологически. Успешные риелторы отдают своей работе по 12 часов в сутки, а иногда и больше. Если риелтор успешен и его рекомендуют, то ему постоянно звонят, потому что клиентам нужны советы, консультации, просто моральная поддержка, причем для некоторых из них такая потребность может возникнуть и поздно вечером, и рано утром в выходной день. Разумеется, как во всякой деятельности встречаются и жулики, устраивающие свои делишки за спиной клиента. Да и общий уровень профессионализма соответствует общероссийским стандартам.
На рынке недвижимости работает множество физических и юридических лиц. На одном полюсе – несколько крупных организаций типа многопрофильного холдинга «Миэль», где работает около 3 тыс. человек, на другом – индивидуалы, работающие на свой страх и риск. Общее число агентств недвижимости составляет около 1700, из них почти 1000 работает в Москве.[70]
13.4. Выбор объектов и партнеров
Рост цен на недвижимость привел к увеличению интереса к вложениям на стадии застройки. В погоне за квадратными метрами покупатели порой полностью теряют бдительность и здравый смысл. Очевидно, в такой ситуации риск быть обманутым существенно увеличивается.
Выбор объекта инвестирования. Как же можно снизить риски? Сегодня используются несколько схем заключения договоров. Самая безопасная для покупателя – в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков, и они всячески вынуждают заключать иные договоры.
Наиболее распространены две схемы. Первая – вексельная. В этом случае клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. С покупателем заключается два договора: предварительный и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Фокус здесь в том, что если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель не получит квартиру по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения он может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. Вторая схема – заключение только предварительного договора. В нем тоже указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток.
В любой из этих схем гражданин юридически не участвует в строительстве и не является инвестором. Но для покупателя вторая схема выгоднее. Здесь более четко сформулирована взаимосвязь между платежом и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать квартиру в собственность. Несмотря на огромное количество обманутых покупателей, желающих рискнуть по-прежнему много. Но уровень юридической грамотности потенциальных покупателей медленно, но неуклонно растет. Сегодня все больше людей самостоятельно или с помощью юристов анализируют предлагаемые документы и оценивают, насколько защищены их интересы. Здесь можно посоветовать предпринять ряд мер:
• обязательно собирать максимум информации и приглашать специалистов;
• лучше привлекать юристов, компетентных в области недвижимости, – они лучше понимают, на что можно закрыть глаза, а что действительно важно;
• четко изучать финансовую сторону дела. В частности, цена квартиры не должна определяться приблизительно, или на этапе завершения строительства вас скорее всего попросят доплатить определенную, часто весьма существенную сумму;
• отстаивать свои права, насколько это возможно, не поддаваясь на уговоры типа: «У нас от местных властей все документы получены, вообще мы с ними тесно взаимодействуем, поэтому все это надежно».[71]
В принципе любой типовой договор может быть скорректирован. Другое дело, что возможность этого добиться есть не всегда. Но чем более упорно вы будете защищать свои интересы, тем больше шансов их отстоять.
Выбор риелтора. При сделках с объектами недвижимости выбор риелтора является очень важным. Здесь есть несколько принципиальных решений. Во-первых, решение нанимать риелтора или все делать самому, приглашая для консультаций соответствующих специалистов. Без риелтора обойтись можно. Деньги вы сэкономите, но времени и рисков будет больше. Во-вторых, принципиальное решение: иметь дело с частным маклером, небольшим агентством или крупной компанией. Чем больше компания, тем больше ее базы данных, совокупный опыт и технические возможности. Но тем менее вы для нее значимы как клиент. Большая компания постоянно нуждается в обучении новых сотрудников. Нет никакой гарантии, что в именитой компании вашими делами не будет заниматься новичок, попутно осваивая азы профессии. Поэтому, приняв решение, постарайтесь минимизировать основные риски.
Еще несколько лет назад сбор информации о риелторах был затруднен. В 1990-е годы принимать решения зачастую приходилось в условиях дефицита информации и отсутствия навыков ее анализа. Выбор риелтора в такой ситуации во многих случаях носил случайный характер. Помнится, 10 лет назад один из авторов стал сотрудничать с компанией «Миэль» исключительно исходя из личных предпочтений. Совершенно случайно узнал: пара-тройка людей, знакомых по совместным занятиям туризмом, уже несколько лет занимаются риелторским бизнесом.
Других идей не было, а риелтор был нужен. В итоге все прошло нормально. С тех пор автор уже рекомендовал этих конкретных специалистов доброму десятку своих знакомых, и все оставались довольны. Да и самому ему еще несколько раз доводилось сотрудничать с компанией. Конечно, по мере развития рынка, достижения зрелости и структуризации появляется и набор более строгих критериев выбора компании. Во многом судьба сделки будет зависеть только от профессионализма риелтора. Риелторские фирмы нередко сотрудничают друг с другом, объединяя базы данных спроса и предложения разных компаний. Поиск покупателя в этом случае может быть намного проще, чем в случае, если вы сами будете обращаться в различные фирмы. Выбор риелтора определяется рядом факторов.