Работа на рынке (реклама, имидж). Можно изучить информацию в Интернете, рейтинг агентства в печатных СМИ, оценить объем рекламы. Желательно почитать подборку материалов об агентстве в специальной и открытой прессе.
Рекомендации. Отличный способ выбора агентства – рекомендации знакомых. Как правило, оказывается, что несколько знакомых недавно решали примерно ту же проблему, что и вы сейчас. Вы можете собрать их отзывы – плохие и хорошие. Средние и мелкие агентства недвижимости ничуть не хуже крупных, для них характерен даже более индивидуальный подход к каждому клиенту, но база данных предложений у них меньше, возможности юридической проверки приобретаемой недвижимости слабее. Поэтому каждый решает сам, что важнее.
Договор. Изучите образец договора с компанией. В рамках эксклюзивных соглашений риелтор должен взять на себя все функции подготовки, проведения, оформления сделки, включая необходимую рекламу объекта.
Комплексность услуги. Процесс продажи не заканчивается нахождением потенциального покупателя. Важно, чтобы на этом не закончилась и работа риелторской фирмы. Вам будет необходим полный комплекс услуг, связанных с продажей: подготовка и согласование договора, обсуждение схемы оплаты, контроль исполнения покупателем платежных обязательств и др. Поэтому, обращаясь в ту или иную фирму, постарайтесь выяснить, какие услуги вам готовы оказать.
Тщательность юридической экспертизы. Для того чтобы сделать правильный выбор в пользу одного из агентств недвижимости, нужно обязательно обратить внимание на то, насколько серьезно оно относится к юридической экспертизе. Большинство продаваемых квартир уже обменивали, дарили, передавали по наследству. В ходе подобных процедур вполне могли возникнуть неправомочные с юридической точки зрения моменты, которые в один прекрасный день легко могут поставить под сомнение ваше право на приобретенную жилплощадь.
Профессионализм в работе. Не забудьте также о внимании, которое вам уделяют, желательно поинтересоваться стажем работы вашего агента. Опытный сотрудник должен проработать на этом рынке как минимум три года. Если агентство предоставляет вам сотрудника, который еще и года не проработал в этой сфере, можно попросить выбрать для вас более опытного или поменять агентство.
Гарантии качества работы. Качество работы агентства можно также оценить по тем гарантиям, которые оно предоставляет своим клиентам. Если компания готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, работать с ней спокойнее и надежнее. Хорошее агентство обязательно дает своему клиенту гарантию безопасности сделок (гарантийное или страховое обязательство).
Финансовые условия. У всех агентств, рассчитывающих на долгую жизнь, примерно одинаковые цены на услуги: как правило, это 4–6 % от стоимости сделки. По очень дорогим квартирам оплата услуг компании может снижаться до 2 %. Насторожитесь, если агентство продает свои услуги слишком дешево. Может быть, оно только завоевывает место под солнцем и будет очень внимательно с вами работать, а может быть… В общем, подумайте. Сами знаете, как оно бывает. Даже если вам удалось успешно провести операцию по покупке недвижимости, никто не гарантирует сохранение прав на нее в случае претензий, например, со стороны внезапно объявившихся наследников бывшего владельца. Если какое-то агентство предлагает вам очень дешевую квартиру, она наверняка имеет существенные недостатки.
Взаимоотношения с риелтором. Старайтесь следовать его рекомендациям при оформлении сделки. Это вовсе не означает, что нужно полностью возложить решение всех вопросов на него. Выбор схемы оплаты, определенные условия договора и некоторые другие ключевые моменты вы должны обсуждать сообща. Но следует учесть, что задача риелтора не всегда состоит в отстаивании ваших требований. Его цель – максимально сблизить интересы сторон, чтобы сделка могла состояться.
Еж понял
Кризисы приходят и уходят, а последние двадцать лет доходы россиян растут. Примерно половина россиян мечтает улучшить свои жилищные условия. При этом по количеству квадратных метров жилья на человека даже Москва отстает от Европы примерно в 3 (!) раза (примерно 15 и 45 кв. м соответственно). Строится в Москве около 0,5 кв. м на человека в год. Аналогичным образом дело обстоит и в других регионах. На государственном уровне ставится сверхзадача: добиться увеличения жилищного строительства до уровня 1 кв. м на человека в год.
На основе этих цифр можно самостоятельно прикинуть реальные перспективы обеспеченности жильем в ближайшие десятилетия. Между тем, по оценкам экспертов, качество жилья – это 30–50 % комфорта в нашей жизни (см. также главу 20). Поэтому устойчивый спрос на жилье предопределен на много лет вперед. В этих условиях жилая недвижимость в долгосрочном плане дешеветь не может. Значит, инвестиции в недвижимость могут приносить определенное чувство безопасности. Кроме того, они приносят и доход, который, несмотря на относительно небольшой объем (в процентах к затратам), может в силу своей устойчивости и непрерывности стабильно вызывать положительные эмоции. Инвестиции в недвижимость требуют определенного (достаточно внушительного) минимального объема средств. Поэтому необходим особо тщательный анализ всех аспектов подобных вложений: анализ объектов, выбор риелторов, юридическая проработка сделок и т. д.
Глава 14 Бизнес-инвестиции
Инвестиции в чужой бизнес являются одним из способов вложения своих средств. Они имеют свою специфику. С одной стороны, они дают человеку возможность из категории работающего исключительно по найму постепенно перекочевать в категорию владельцев бизнесов. С другой стороны, подобные вложения в абсолютном большинстве случаев характеризуются повышенным риском.
14.1. Особенности инвестиций в чужой бизнес
Теоретически инвестиции в чужой бизнес от других форм вложений отделяет достаточно тонкая грань. Однако отличия достаточно существенные. Тут важно понимать: если вы приобрели 0,000001 % акций крупной компании – это просто инвестиции в акции. Если вы приобрели долю более 20 %, это уже может быть похоже на вложения в бизнес на правах совладения. Здесь все уже зависит от того, какова доля крупнейшего акционера. Вполне возможна ситуация, когда кто-то, располагая пакетом в 5—10 %, контролирует бизнес, поскольку остальные акции распределены среди мелких акционеров. В России так пока практически не бывает.
Позиционирование вашего вложения (инвестиции в чужой бизнес или совладение) зависит от того, есть ли у вас возможность законным способом влиять на управление этим бизнесом. В ситуации, когда у вас есть 10 %, но у кого-то есть 40 % и он всегда утвердит свое решение, вы должны относиться к данному бизнесу как к чужому. Если же у вас есть 10 % и нет никого, кто владел бы более 15 %, то можно предположить, что вы один из реальных совладельцев. Поэтому, получая предложение купить где-либо долю в 5—15 %, прежде всего полезно понять, что предлагается: инвестиции в чужой бизнес или реальное совладение.
В одних ситуациях вы можете стать одним из хозяев, в других вы просто вложите средства в чужой бизнес, где ваше право голоса юридически равнозначно сотрясению воздуха. В этом случае и относиться к нему надо как к чужому. Если сумма для вас незначительна, а потенциальная доходность велика, то вполне можно и рискнуть. Если же это не так, то лучше всего еще раз изучить альтернативные варианты и понять, почему вы все-таки хотите вложить деньги в чужой бизнес, в чем преимущество этих инвестиций.
Главным здесь является личностный фактор: принятие решения зависит от того, как вы оцениваете возможные результаты и поведение владельцев данного бизнеса. Теоретически считается, что возможности вложений в чужой бизнес рассматриваются в последнюю очередь и рациональны, только если сулят доходы, в разы превышающие доходы от других инвестиций. Предполагается, что эти вложения относятся к максимально рискованным. На практике все зависит от массы обстоятельств.
14.2. Методы принятия решений по бизнес-инвестициям
14.2. Методы принятия решений по бизнес-инвестициям
При вложениях в чужой бизнес необходимо оценить, какова будет финансовая отдача на ваши средства. Если она будет превосходить альтернативные варианты: депозиты, паи в ПИФах, акции и т. д., то имеет смысл начать действовать. Если же нет, то надо основательно подумать. Вложения в чужой бизнес – это вложения, которые вы абсолютно не контролируете; они скорее всего менее надежны, чем иные способы инвестирования. Значит, единственный стимул для риска – высокий доход.
Бывают ситуации, когда эти вложения представляются менее рискованными. Но эти соображения обычно лежат в сфере эмоций («Это друг моего детства, я знаю этих людей много лет»). Эта логика понятна, но не менее разумно и серьезно подумать. Это ведь чужой бизнес, поэтому ваши радужные ожидания могут не сбыться. В силу самых разнообразных обстоятельств, контролировать которые вы не имеете юридических прав, вы можете остаться ни с чем, причем самым законным образом.
Один из авторов наблюдал подобную ситуацию. На заре рыночной экономики два сотрудника (почтенные доктора наук) экономического академического института создали банк, вроде бы даже при участии каких-то западных партнеров. В акционеры они позвали множество своих коллег. Многие соблазнились, поскольку знали этих людей 20–30 лет. На вопрос о стратегии, бизнес-плане «отцы-основатели» отвечали: «Главное – абсолютная гибкость». Конечно, банк разорился, никаких денег вернуть не удалось. «Что такое ограбление банка по сравнению с основанием банка?» (Бертольт Брехт). Были ли они изначально жуликами или добросовестными недотепами – не так уж и важно. Существенно другое: изначально акционеры неправильно оценивали риск. Успех в одном деле не является гарантией успеха в другом.
Опять же то, что кто-то действовал не только в рамках закона, но более или менее прилично и этично, пока ваши интересы совпадали, не является абсолютной гарантией того, что при расхождении интересов люди будут продолжать думать об этичности своих действий. Ваши интересы могут просто проигнорировать, если имеется законная возможность. Представьте себе, что вы с кем-то замечательно вместе играли в профессиональной футбольной команде. Закончив играть, собрались куда-то совместно вложить деньги. Обязательно ли ваш партнер, плечом к плечу сражавшийся с вами в одной команде, будет так же внимательно учитывать ваши пожелания, если ваши интересы чуть-чуть разойдутся? Особенно если его доля 40 %, а ваша всего 10 %? Разумеется, хорошо инвестировать в бизнес со знакомыми людьми. Но юридическая четкость и прозрачность отношений являются не менее, а может быть, и более значимыми факторами.
Еж понял
Инвестиции в чужой бизнес, как правило, являются высокорискованными. Необходимо особо тщательно анализировать возможности компенсации рисков потенциально более высокими доходами. Следует также заранее четко анализировать правовую сторону вопроса. В лесу не зря говорят: чужая душа – потемки. Закон тоже бывает несовершенен, но он по крайней мере дает определенные гарантии в рамках правового поля.
Устные же договоренности могут быть в любой момент забыты. Каждый может привести примеры подобных ситуаций в своей жизни. Тот, кто имеет юридическое преимущество, всегда имеет законное право и практическую возможность настоять на своей трактовке любых неформальных обязательств. Если ваши интересы не защищены юридически значимыми документами, они могут быть в любой момент проигнорированы. Об этом нужно всегда помнить, вкладывая деньги в чужой бизнес.
Глава 15 Страх не проходит бесплатно: работа страховых компаний
В международной практике страхование обычно не рассматривается как способ зарабатывания денег. Основное предназначение страхового бизнеса – защита от различных рисков. В аналогичном направлении движется и страховое дело в России. В то же время некоторая инвестиционная компонента в деятельности страховых компаний присутствует. Во-первых, сами они инвестируют средства в различных формах, во-вторых, определенные их услуги предполагают получение дохода.
15.1. Механизм работы страховых компаний
Смысл всякого страхования – мы что-то платим страховой компании, оговаривая возможное событие, при наступлении которого нам выплачиваются деньги. Денег этих, как правило, больше, чем мы заплатили, но, естественно, меньше, чем с их помощью смогла заработать страховая компания. Компании предлагают населению широкий выбор видов страхования (страховых продуктов). Реальное их количество исчисляется сотнями.
Основу основ денег, а значит, и бизнеса страховых компаний составляют средства, полученные по договорам страхования жизни. Договор страхования заключается на годы, а то и на десятилетия. Взносы по нему, как правило, значительные. Страховые компании имеют возможность распоряжаться деньгами на протяжении гораздо более длительных периодов, чем банки, и объем их существенно больше. Кроме того, страховые компании прекрасно прогнозируют приток средств в виде взносов, поскольку в каждый договор включен график платежей. Получается, что у страховых компаний есть не только деньги, но еще и достаточно достоверный прогноз увеличения средств. Поэтому именно этот продукт страховые компании рекламируют с особым энтузиазмом.
Однако у населения имеются сильные предубеждения против долгосрочного страхования жизни. Основная проблема – общее недоверие к финансовым институтам. Тестирование страховых компаний затруднено. Работу других компаний вы можете самостоятельно проверить: внесли вклад, забрали, купили пай, продали обратно. Можно убедиться не только в том, как данная организация собирает деньги, но и как она работает, когда надо их отдать. Со страховыми компаниями это почти невозможно. Вы отдаете деньги и должны верить: при наступлении страхового случая вам их выплатят.
Действуют десятки страховых компаний, предлагающих сотни программ. Уровень концентрации примерно соответствует показателям других сегментов финансового рынка. По всем показателям на десяток крупнейших компаний приходится около половины объема бизнеса. Так, например, 10 крупнейших компаний собирают почти 50 % страховых премий. Одновременно с ростом рынка в России сокращается число страховых компаний. Судя по зарубежному опыту, в нашей экономике реально будут функционировать только нескольких десятков страховых компаний. Как отмечает «Эксперт РА», уже в ближайшие три года исчезнет более 80 % страховщиков и на рынке останется не более 150 компаний.[72]
15.2 Достоинства и недостатки вложений в страховые компании
Основная проблема – в отсутствии положительного опыта взаимодействия со страховыми компаниями. Как уже отмечалось, достаточно сложно протестировать работу страховой компании: как она действует, когда надо выплачивать деньги. Проверить это можно в небольшом числе случаев – например, на практике изучив документооборот и трудозатраты для получения страховых выплат при дорожно-транспортном происшествии (ДТП).[73] Всем также известно, что обычно страховщик предлагает заниматься ремонтом «в тех автосервисах, с которыми он работает». А что там ждать надо полгода – ну, это ваши проблемы. Сделав же ремонт в другом месте, вы получаете страховое возмещение не в полном объеме. Такой вот бизнес, в полном соответствии с еще одним остапбендеровским способом отъема денег граждан.
Накопительное страхование (инвестиционные результаты вложений в страховые компании). Для начала полезно изучить альтернативные способы вложения средств. Вывод будет прост. Накопительное страхование не выгодно в принципе. В наших условиях, в нашей стране, здесь и сейчас. Возможно, когда-нибудь ситуация изменится, но пока это так. И совершенно не важно, где находятся учредители выбранной вами компании и какой у нее рейтинг.[74] Главное – считайте аккуратно и читайте вдумчиво! Прежде всего условия выплат и договора страхования.