Банкиры не лгут. Они просто не говорят вам всей правды
Дело в том, что, называя ваш дом активом, банкир не лжет. Он просто не говорит всей правды. Ваш дом действительно является активом, но банкир не уточняет, чьим именно. Почитайте финансовые отчеты, и вы сразу убедитесь в том, что ваш дом – это не ваш актив. Это актив банка. Вспомните определения актива и пассива из книги «Богатый папа, бедный папа»: «Актив – это то, что кладет деньги в мой карман. Пассив – это то, что вынимает деньги из моего кармана».
Людям на левой стороне КВАДРАНТА нет необходимости понимать эту разницу. Большинство из них счастливы оттого, что чувствуют себя в безопасности на своих работах, имеют прекрасный дом, который считают своей собственностью, которым гордятся и думают, что у них есть на него все права. Никто не отнимет его у них до тех пор, пока они исправно платят проценты по ипотеке.
Но людям на правой стороне КВАДРАНТА понимать эту разницу крайне необходимо.
Финансовая грамотность и финансовый интеллект позволяют понять полную картину движения денег. Проницательные в финансовом отношении люди знают, что в вашем балансовом отчете ипотечный кредит размещается в колонке пассивов, а не активов. Ваша ипотека действительно фигурирует как актив, но только совсем в другом балансовом отчете – балансовом отчете банка.
Каждый, кто изучал бухгалтерский учет, знает, что балансовый отчет должен быть сбалансирован. Но где же тут баланс?
В вашем балансовом отчете его не видно.
Но все сразу станет понятно, если вы взглянете на балансовый отчет банка. Вот теперь все действительно сбалансировано. И в этом заключается главный секрет бухгалтерского учета в квадрантах Б и И. Однако такой способ учета не входит в программу основ теории бухгалтерского учета. Согласно этой теории, вам следует разместить в колонке активов стоимость вашего дома, а ипотечный кредит внести в колонку пассивов. Кроме того, следует особо отметить, что стоимость вашего дома – это величина, которая меняется в зависимости от условий рынка, в то время как ваш ипотечный кредит – это безусловный пассив, не подверженный воздействию рынка. Однако в квадрантах Б и И стоимость вашего дома не может считаться активом, поскольку она не создает денежного потока.
Что случится, если вы полностью выплатите ипотечный кредит?
Многие люди спрашивают меня:
– А что случится, если я полностью погашу ипотечный кредит? Тогда мой дом станет активом?
И я отвечаю:
– В большинстве случаев этого не произойдет. Он по-прежнему останется пассивом.
Для такого ответа есть несколько причин.
Прежде всего это расходы на техническое обслуживание и содержание дома. Недвижимость подобна автомобилю. Даже если за них выплачены все кредиты и они находятся в полном вашем владении, вам все равно приходится платить, чтобы ими пользоваться, а потом в них обязательно что-то ломается, после чего они начинают сыпаться как карточный домик. В большинстве случаев люди платят за ремонт своего дома и автомобиля долларами, которые остаются после уплаты налогов. Человек в квадрантах Б и И включает собственность в колонку активов, только если она приносит доход в виде положительного денежного потока.
Но основная причина, по которой дом, даже после полной выплаты ипотеки, все равно остается пассивом, заключается в том, что он по-прежнему не является вашей собственностью. Даже если вы формально считаетесь его владельцем, государство все равно взимает с вас налоги.
Попробуйте перестать платить налоги на имущество – и вам быстро станет ясно, кто на самом деле владеет вашей собственностью.
Вот откуда берутся сертификаты налогового залога, о которых я писал в книге «Богатый папа, бедный папа». Они являются прекрасным способом получать по крайней мере 16 процентов от ваших денег. Что касается самих домовладельцев, которые не платят налоги на собственность, то государство начисляет на задолженность по налогам пеню в размере от 10 до 50 процентов. Таким процентам любой ростовщик позавидует!
Если вы не платите налоги за собственность и кто-то, например я, платит их за вас, тогда по законам многих штатов считается, что сумму этих налогов вместе с процентами вы задолжали мне. Если вы не рассчитаетесь со мной в течение установленного законом срока, я буду вправе забрать у вас дом в счет тех денег, которые мне причитаются. В большинстве штатов налоги на собственность подлежат уплате в первую очередь и по приоритетности стоят даже выше банковской ипотеки. Лично мне такие дома обходились всего в несколько тысяч долларов.
Определение недвижимости
Чтобы развить в себе способность видеть деньги, вы должны научиться видеть их своим разумом, а не глазами. А для этого вам нужно знать точные определения слов и системы цифр.
Я полагаю, что вы уже поняли разницу между активом и пассивом и знаете, что слово «ипотека» означает «ссуда под залог», а слово «финансы» – «уплата выкупа». А теперь вы познакомитесь с происхождением термина «недвижимое имущество» и популярных финансовых инструментов, именуемых производными, а на жаргоне финансистов – деривативами. Многие люди считают, что производные возникли недавно, но на самом деле это понятие существует с незапамятных времен.
Выражаясь самым простым языком, производное – это нечто произошедшее от чего-то другого. Например, апельсиновый сок является производным апельсина.
В свое время я считал, что слово «real» в английском термине «real estate» (недвижимое имущество) означает что-то реальное или осязаемое. Богатый папа объяснил мне, что на самом деле это слово произошло не от латинского «realis» (вещественный), а от испанского «real» (королевский). Например, «шоссе» по-испански называется «camino real» (королевская дорога). Соответственно, недвижимое имущество – это королевское имущество.
Когда на рубеже XV и XVI веков аграрная эпоха закончилась и началась эпоха индустриальная, земля и сельское хозяйство перестали служить основой могущества государственной власти. Монархи поняли, что им необходимо привести свою политику в соответствие с реформами, которые предоставили крестьянам право владеть землей. Для того чтобы позволить простолюдинам выкупить у королей землю, были созданы производные финансовые инструменты, такие как налоги на земельную собственность и ипотечные кредиты.
Налоги и ипотечные кредиты называются производными, потому что они произошли от земли. Правда, ваш банкир не назовет ипотечный кредит производным, а скажет, что он просто обеспечивается землей, но сути дела это не меняет. Когда монархи осознали, что деньги им стала приносить не земля, а производные, они учредили банки, чтобы управлять быстро растущим бизнесом. В настоящее время земля по-прежнему называется королевским имуществом, потому что она никогда не будет полностью принадлежать вам независимо от того, сколько вы за нее заплатите. Она все еще принадлежит королям.
Какова ваша процентная ставка на самом деле?
Богатый папа боролся и торговался за каждый процент ставки, которую ему нужно было заплатить. Он задал мне такой вопрос: «Когда банкир говорит тебе, что твоя процентная ставка составляет 8 процентов в год, это действительно так?» Я обнаружил, что это не так, но, чтобы прийти к такому выводу, нужно уметь читать цифры.
Скажем, вы покупаете дом за 100 тысяч долларов, вносите первый взнос в 20 тысяч, а на остальные 80 тысяч берете в банке ипотечный кредит под 8 процентов сроком на 30 лет.
За первые 5 лет вы заплатите банку 35 220 долларов, из которых 31 276 долларов составят проценты, а на погашение основного долга пойдет всего 3944 доллара.
Если вы будете использовать кредит в течение всего срока, то есть 30 лет, то основная сумма долга вместе с процентами составит 211 323 доллара. Если вычесть отсюда 80 тысяч, которые вы взяли в долг, то получится, что вам придется выплатить 131 323 доллара в виде процентов.
Кстати, следует отметить, что в эти 211 323 доллара не войдут налоги на собственность и кредитная страховка.
Стоит ли говорить, что 131 323 доллара – это больше, чем 8 процентов от 80 тысяч долларов. Это похоже, скорее, на 160 процентов прибыли за 30 лет. Как я уже сказал, банкиры не лгут. Они просто не говорят вам всей правды. Но если вы не умеете читать цифры, то никогда об этом не узнаете. А если вы будете чрезвычайно довольны своим домом, то и выяснять ничего не станете. Кроме того, через несколько лет вам, конечно, захочется купить новый дом, виллу или рефинансировать ипотечный кредит под более низкий процент. Именно на это банкиры и рассчитывают.
Индекс средней доходности отрасли
Индекс средней доходности отрасли
В банковской сфере принято считать, что средний срок выплаты по кредиту у ипотечных заемщиков составляет семь лет. Другими словами, банки рассчитывают, что каждые семь лет средний заемщик покупает новый дом или рефинансирует ипотеку. В нашем примере это означает, что каждые семь лет они хотят получать обратно первоначально выданные 80 тысяч долларов плюс 43 291 доллар в виде процентов.
Слово «ипотека» происходит от греческого «hypothéke» (залог). В английском языке используется термин «mortgage», состоящий из двух французских слов: «mort» (смерть) и «gage» (залог), чтобы показать, что соглашение о залоге теряет силу (умирает) в случае погашения долга или прекращения платежей. Вот почему большинство людей всю жизнь упорно трудятся, получают прибавку к зарплате и покупают новые дома на новые ипотечные кредиты.
В довершение всего государство возвращает им налоговые вычеты, чтобы побудить покупать более дорогие дома и тем самым обеспечить себе приток высоких налогов на собственность.
По телевизору постоянно показывают рекламу, где красавцы спортсмены ослепительно улыбаются и предлагают вам взять все ваши долги по кредитным карточкам и переоформить их в консолидирующий кредит. Так вы сможете погасить все задолженности по кредитным карточкам и получить новый кредит с более низкой ставкой. А затем они объясняют вам, почему это разумно с финансовой точки зрения: «Консолидирующий кредит – очень разумное действие с вашей стороны, так как в этом случае государство даст вам налоговую скидку на выплату процентов по вашей ипотеке на дом».
Телезрители, думая, что увидели свет в конце тоннеля, бегут в свои финансовые компании, рефинансируют ипотеку на свой дом, избавляются от долгов по кредитным карточкам и чувствуют себя мудрецами.
Несколько недель спустя они отправляются за покупками. Они хотят купить новое платье или новую газонокосилку, вспоминают, что детям нужен новый велосипед или что им самим давно нужен отпуск, поскольку они ужасно измотаны. Зная, что у них прекрасный кредит и что им без труда удается оплачивать все счета, они говорят себе: «Вперед! Ты этого заслуживаешь. Ты сможешь платить за это понемногу каждый месяц».
Эмоции заглушают логику, и рука сама вытаскивает кредитную карточку. Как я уже сказал, когда банкиры называют ваш дом активом, они не лгут. Когда государство предоставляет вам налоговые льготы за то, что вы влезаете в долги, оно делает это не потому, что заботится о вашем финансовом будущем. Государство заботится о своем финансовом будущем. Вот почему, когда банкир, бухгалтер, адвокат и учителя говорят, что ваш дом является активом, они не лгут; они просто не могут сказать, чьим активом он является на самом деле.
А как насчет сбережений? Они являются активами?
Да, ваши сбережения действительно являются активами. Это хорошая новость. Но и тут тоже, чтобы увидеть полную картину, нужно уметь читать финансовые отчеты. Ваши сбережения являются активами для вас, но если вы заглянете в балансовый отчет банка, то увидите, что там они располагаются в колонке пассивов. Вот так выглядят ваши сбережения и баланс чековой книжки в вашем балансовом отчете:
А вот как выглядят ваши сбережения и баланс вашей чековой книжки в балансовом отчете банка:
Но почему в банковском отчете ваши сбережения и баланс чековой книжки находятся в колонке пассивов? Потому, что банку приходится платить вам проценты на ваши деньги и тратиться на обеспечение их сохранности.
Если вы сможете понять значение этих двух схем и нескольких слов, тогда вам будет легче понять в денежной игре то, чего нельзя увидеть глазами.
Почему вы не получаете налоговые льготы за сбережение денег?
Вам, конечно, известно, что вы получаете налоговые льготы, когда покупаете дом и залезаете в долги, но не получаете никаких льгот за сбережение денег. Вы никогда не задавались вопросом – почему?
Я тоже не могу ответить на этот вопрос с уверенностью, но полагаю, что главная причина состоит в следующем: для банка ваши сбережения являются пассивом. Так с какой стати им просить государство издать закон, который побудил бы вас держать в банках еще больше денег, которые для них являются пассивом?
Банки не нуждаются в ваших сбережениях
Есть еще одна причина, по которой банки не особенно нуждаются в ваших сбережениях. Им не нужно иметь много денег на депозитах, потому что они способны умножать деньги, по меньшей мере, в 10 раз. На каждый внесенный вами доллар банк по закону имеет право предоставить ссуду в размере 10 долларов. В зависимости от норм обязательного резерва, установленных центральным банком, эта сумма может быть намного больше. Следовательно, каждый ваш доллар мгновенно превращается в 10 или более долларов. Это волшебство!
Когда мой богатый папа рассказал мне об этом, я пришел в полный восторг. В тот момент я понял, что хочу владеть банком, вместо того чтобы тратить годы на учебу и потом стать всего лишь банковским служащим.
Кроме того, банк может выплатить вам меньше одного процента дохода на ваш доллар. В лучшие экономические времена эта цифра доходила до 5 процентов и вы, как клиент, могли чувствовать себя в безопасности, поскольку банк что-то платил вам за то, что вы держали в нем свои деньги. Банки считают такие отношения с клиентом хорошими, потому что если вы держите у них сбережения, то однажды можете прийти и взять у них ссуду. Они хотят, чтобы вы это сделали, так как тогда они смогут взимать с вас 9 или более процентов от суммы взятой вами ссуды. В то время как от своего доллара вы получите менее процента, банк будет получать 9 или более процентов от 10 долларов, которые он даст взаймы в обмен на ваш доллар.
Недавно я получил предложение оформить новую кредитную карточку под 8,9 процента годовых. Но, поскольку я хорошо понимаю юридический язык, на котором составляются напечатанные мелким шрифтом оговорки, мне сразу стало ясно, что реальная ставка составляла 23 процента.
Нет необходимости говорить, что я проигнорировал это предложение.
Банк получит ваши сбережения в любом случае
И наконец, есть совершенно очевидная причина, по которой вам не предлагаются налоговые льготы за сбережения. Если вы умеете читать цифры и видите, куда движется денежный поток, то заметите, что банк получит ваши сбережения в любом случае. Деньги, которые вы могли бы сберечь в своей колонке активов, вместо этого вытекают из вашей колонки пассивов в форме процентов по ипотеке. Их путь заканчивается в колонке активов банка. Движение денежного потока выглядит так:
Вот почему им не нужно, чтобы государство давало вам налоговые стимулы для сбережений. Они в любом случае получат ваши сбережения в форме процентов по долгам.
Политики не хотят вмешиваться в эту систему, поскольку банки, страховые и строительные компании, брокерские фирмы и другие организации вкладывают огромные деньги в их кампании, и политики знают, как называется эта игра.
Название игры
В 1974 году мой богатый папа был очень расстроен, потому что такая игра велась против меня, а я этого не знал. Я купил инвестиционную недвижимость и оказался в проигрышной позиции, хотя мне внушили, что она была выигрышной.
– Я рад, что ты вступил в игру, – сказал отец моего друга Майка. – Но, поскольку никто не рассказал тебе, что это за игра, тебя заманили в команду, обреченную на поражение.
Затем богатый папа стал вводить меня в курс игры:
– Игра в капитализм называется «Кто кому должен?».
Зная, в какую игру мне предстояло сыграть, я мог стать хорошим игроком, а не просто статистом.
Чем большему количеству людей ты должен, тем ты беднее
– Чем большему количеству людей ты должен, тем ты беднее, – сказал мне отец Майка. – И чем больше людей должны тебе, тем ты богаче. В этом суть игры.
Как я уже сказал, я старался держать свой разум открытым, поэтому молча слушал его объяснения.
– Все мы кому-то должны. Проблемы возникают, когда долг нарушает баланс. К сожалению, бедные люди постоянно терпят поражение в этой игре и часто по уши залезают в долги. То же самое можно сказать о бедных странах. Мир просто отнимает деньги у бедных, у слабых и у тех, кто не имеет финансовой информации. Если у вас слишком много долгов, то мир заберет у вас все, что у вас есть, включая время, работу, дом, уверенность в себе, достоинство – всю вашу жизнь. Не я придумываю правила, но я знаю эту игру и хорошо в нее играю. Я объясню тебе суть игры, если ты тоже хочешь научиться в нее играть. А после того, как ты овладеешь всеми ее тонкостями, ты сам решишь, как применить то, что уже знаешь.