Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, устанавливается постановлением главы субъекта Федерации (обычно это 4 сотки). Любое строительство должно быть утверждено органами архитектуры. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих общий облик местности, а также объектов, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. При данных обстоятельствах у вас могут даже изъять участок. В любом случае, прежде чем начать какое-то строительство, надо в вашем муниципальном образовании получить разрешение на возведение объекта и только после этого начинать воплощать задуманное. Это рекомендуется делать всем гражданам.
В прибрежной полосе водоемов (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохранной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.
С 1 января 2007 года вступил в силу Водный кодекс РФ, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести «водный объект», под которым подразумевается пруд или обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка.
4.3. Особенности перевода земель
В Подмосковье и Ленинградской области перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения стоит около 30% от ее рыночной стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15 до 20%. Время перевода земли из одной категории в другую занимает примерно от 6 до 24 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10—12 га. Не все затраты зависят от размера участка.
Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы. Важнейшим последствием такого перевода является необходимость привести использование земельного участка в соответствие с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одной категории в другую. Однако при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.
Одна из основных ваших обязанностей как собственника – использовать земельный участок по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозможно и определить однозначно, что же вам запрещается менять.
По мнению правоведов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица органов государственной власти не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли поселений), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанные в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.
Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели те, которые предписаны для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в муниципальные органы или органы исполнительной власти субъекта Федерации с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:
– запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
– запрет на изменение режима использования земельного участка;
– запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;
– запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
4.4. Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую
5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Хотя Закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. По сути, до этого Закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи – ст. 8 ЗК РФ. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной.
Новый Закон установил внятную процедуру как перевода, так и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть указанный Закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их.
Согласно этому Закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать:
– кадастровый номер участка;
– категорию земель, в состав которых он входит;
– категорию, в состав которой предполагается осуществить перевод;
– обоснование перевода;
– права на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить:
– выписку из земельного кадастра;
– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
– выписку из ЕГРП;
– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено федеральным законом);
– согласие правообладателя земельного участка на перевод.
Ходатайство рассматривается в течение двух или трех месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.
Отказать в переводе могут в том случае, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом РФ и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Власти не имеют права отказать в переводе, сославшись на «ненадлежащее обоснование перевода». То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию территории может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс – экологическая экспертиза. Ее целью является установить, к каким последствиям приведет изменение целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).
При переводе из одной категории в другую кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району более чем на 30%. Не переводятся особо ценные сельхозугодья. В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную.
4.5. Практические рекомендации при переводе земель
При строительстве коттеджного поселка можно не менять категорию, а лишь изменить целевое назначение земельного участка. Но в этом случае его можно застраивать только дачами.
Процедура перевода земель в другую категорию сложна: это и необходимые экспертизы, и общественные слушания, согласование проектов и многое другое. Завершением всего этого процесса является получение постановления главы муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, об изменении целевого назначения земельного участка. Найти причину для отказа в изменении целевого назначения земельного участка при желании не так уж и сложно.
Обычно со стороны муниципального образования поступает предложение заключить инвестиционный договор, по которому владелец земельного участка проводит работы в интересах района. Это может быть строительство или ремонт школы, поставка оборудования для муниципальных нужд, благоустройство территории и т. д.
Как правило, инвестор оплачивает проведение данных работ какой-либо подрядной организации. Стоимость и объем данных работ зависят от стоимости и размера земельного участка, переводимого в другую категорию. Обычно затраты инвестора составляют от 15 до 30% от стоимости земли.
Конечно, нельзя заключить инвестиционный договор, где его целью будет выступать перевод земельного участка в другую категорию.
При заключении данного договора инвестору имеет смысл обсуждать не только сумму договора, но и на что именно будут потрачены деньги. Наверняка в районе есть не один проект, нуждающийся в финансировании, а реализация некоторых из них будет выгодна не только муниципалитету, а приведет к росту стоимости земли, приобретенной инвестором.
Ремонт или строительство расположенной рядом автомобильной дороги способно повысить стоимость земельного участка. Еще один потенциально выгодный для инвестора вариант – строительство или замена питающей трансформаторной подстанции, ведь при дальнейшем освоении земельного участка инвестору все равно придется решать вопросы электроснабжения. То же самое можно сказать и об организации водо– и газоснабжения.
Если речь идет о строительстве коттеджного поселка, имеет смысл вложиться в здания социально-бытового назначения.
При этом следует учитывать ряд обстоятельств: в расположенном недалеко от города поселке потенциальные покупатели недвижимости не обратят большого внимания на наличие и качество школ и больниц. Однако если коттеджный поселок расположен далеко от районного центра, то доведение школы и учреждений здравоохранения до привычного горожанам стандарта вполне оправданно с точки зрения покупателей.
Приобретение техники для нужд района целесообразно, если в будущем ее можно будет использовать при эксплуатации объекта (снегоуборочные или дорожные машины). При этом имеет смысл отразить в договоре право инвестора на обслуживание данной техникой при необходимости.
В любом случае до подписания инвестиционного договора рекомендуется провести его комплексную экспертизу в специализированной организации. Еще лучше, если ее специалисты изначально участвуют в переговорах по подготовке такого договора. Комплексный подход включает в себя:
– проведение маркетинговых исследований по выбору оптимального для инвестора и муниципального органа направления вложений, с учетом долгосрочной перспективы сотрудничества;
– выбор подрядчиков и поставщиков при выполнении работ;
– юридическое сопровождение переговорного процесса и составления договора;
– контроль над соблюдением сторонами своих договорных обязательств и урегулирование возможных споров и разногласий.
Таким образом, грамотно составленный инвестиционный договор с местными органами власти позволяет не только положительно решить вопрос о получении разрешения на изменение категории земельного участка, но и увеличить стоимость земли после завершения реализации инвестиционного проекта в целом, повысить ее ликвидность, снизить расходы на дальнейшее освоение и эксплуатацию участка.
5. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
5.1. Особенности правового регулирования ИЖС
Земли под ИЖС относятся к категории «земли населенных пунктов». Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий (ст. 83 ЗК РФ).
Перед началом строительства необходимо получить в Комитете по градостроительству и архитектуре архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство индивидуального жилого дома. Для получения АПЗ необходимы следующие документы:
– заявление на получение разрешения;
– копия документа на право пользования земельным участком;
– кадастровый план земельного участка.
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
После завершения строительства необходимо провести приемку объекта в эксплуатацию.
Законченные строительством индивидуальные жилые дома с надворными постройками подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями, назначаемыми администрациями муниципальных образований.
Председателем приемочной комиссии является главный архитектор района, города.
В состав приемочных комиссий включаются представители местных органов власти, органов Госархстройнадзора, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также подрядной организации, если строительство осуществлялось этой организацией.
Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта производится в присутствии застройщика и оформляется актом, который утверждается органом, назначившим приемочную комиссию, не позднее чем в семь рабочих дней после подписания акта приемочной комиссией в установленном им порядке.
После утверждения акта о приемке объекта в эксплуатацию один экземпляр акта передается индивидуальному застройщику и является основанием для регистрации права собственности на недвижимость в отделении ФРС (федеральной регистрационной службы) по месту расположения объекта и оформления в нотариальном органе.
При выявлении нарушений согласованного проекта председатель комиссии (главный архитектор района, города) выносит заключение приемочной комиссии на рассмотрение администрацией муниципального образования, которая по каждому отдельному случаю нарушения принимает конкретное решение в соответствии с действующими нормативными и законодательными актами ФЗ № 190 от 29 декабря 2004 года (Градостроительный кодекс РФ).
Для регистрации прав на вновь возведенные индивидуальные жилые дома необходимо представить следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних и т. д.).
2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия).
3. Заявление о государственной регистрации права собственности. В случае, если заявление подписано представителем, необходимо представить документ, подтверждающий его полномочия (оригинал и копия).
4. Технический паспорт объекта (оригинал и копия).
5. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком, находящимся под строением (оригинал и копия).
6. Акт ввода жилого дома в эксплуатацию (оригинал и копия).
7. Копия постановления главы администрации района об утверждении акта ввода дома в эксплуатацию, заверенная надлежащим образом.
8. В случае, когда заявителем выступает юридическое лицо, дополнительно представляются его учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия соответствующих лиц.5.2. Споры между собственниками индивидуального жилого строения
На практике часто встречаются случаи, когда индивидуальный жилой дом принадлежит на праве общей собственности нескольким гражданам, между которыми возникают споры о порядке пользования домом или о выделе доли собственнику. Необходимо разъяснить следующее.
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ).
2. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (ст. 245 ГК РФ).
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ст. 245 ГК РФ).
4. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
5. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.