Кроме того, важно помнить, что, приобретая недвижимость, вы можете содействовать росту стоимости на нее своими собственными действиями, что невозможно для большинства инвестиционных инструментов. В этом смысле сделанный в квартире ремонт, смена статуса земельного участка, строительство дома на участке, – все эти и другие действия могут повысить стоимость вашего актива. Таким образом, недвижимость – это вариант инвестиций с возможностью самостоятельно повышать его стоимость. Правда, такое возможно не для всех форм вложений в недвижимость.
И последнее – недвижимость, как бы странно это ни показалось, достаточно гибкий инвестиционный инструмент, поэтому позволить себе подобные вложения могут не только крупные инвесторы с общей суммой сбережений более 500 тыс. долларов, но и те, у кого накоплено, например, 100 тыс. рублей. Если рассматривать возможные варианты инвестиций в недвижимость, то существуют два основных типа капиталовложений в данный актив:
• в первом случае у вас остается в собственности некоторый объект недвижимости, например, дом, квартира, комната, земля, офисное помещение и т. д. Вы можете совершать любые (с оговоркой) действия с принадлежащей вам недвижимостью: продавать, сдавать, изменять ее статус, возводить на ней строения, ремонтировать и т. д. Чаще всего к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования);
• во втором случае вы являетесь инвестором в строительный проект и участвуете в прибыли от проекта, но в итоге чаще всего не являетесь владельцем конкретной недвижимости, а только получаете доход от своих вложений. Данный вариант может быть представлен в нескольких видах, например закрытых паевых инвестиционных фондов (в России), REIT (Real Estate Investment Trust – в Америке), closed-ended funds – CEF (в Европе) либо конкретных строительных проектов.Инвестиции в объекты недвижимости
На сегодня возможны следующие варианты инвестиций непосредственно в объекты недвижимости:
• квартира;
• дом;
• земля;
• комната;
• офис и пр.
На вопрос «куда же в кризис интереснее всего инвестировать?», ответ будет зависеть от того, есть ли у вас сумма, необходимая на покупку объекта полностью за свой счет, либо вам требуется ипотека. Ведь основным препятствием для вложений в недвижимость в виде покупки объекта недвижимости является его высокая цена. Так, если говорить о Москве, то меньше, чем за 200 тыс. долларов, квартиру найти будет невозможно. Что касается других городов России, то, даже если у инвестора имеется некая сумма средств, все равно на приобретение недвижимости понадобится 2–3 млн рублей (или 75–115 тыс. долл.), что тоже немало, и единовременно внести такую сумму для многих частных инвесторов может оказаться в итоге просто затруднительным, поэтому большинство постарается использовать ипотеку.
...Так, если раньше можно было взять ипотеку под 11–12% годовых в рублях, то сейчас ставки на 1,5–2% выше, а процедура получения кредита резко усложнилась, так как банки перестраховываются от возможных неплатежей по кредитам. И те, кому могли выдать кредит пару лет назад, сейчас может получить отказ, – например, заемщик с не полностью официальной зарплатой и с невысоким первоначальным взносом.
Таким образом, сейчас брать ипотеку не совсем выгодно по нескольким причинам:
• во-первых, вам могут отказать, а это минус в вашей кредитной истории;
• во-вторых, вы возьмете ипотечный кредит по повышенных в условиях кризиса ставкам;
• в-третьих, вы можете переплатить за недвижимость, которая через какое-то время может понизиться в цене, что позволило бы вам взять кредит в меньшем объеме. Ведь чем дороже недвижимость, тем в большем объеме приходится брать кредит на ее покупку, и тем выше будут ежемесячные платежи по кредиту.
Из этого можно сделать вывод о том, инвестиции в жилую недвижимость сейчас не совсем актуальны, так как цены на нее, скорее всего, либо остановят свое движение вверх, либо даже немного понизятся.
Этому несколько причин:
• во-первых, из-за удорожания ипотеки и усложнения процедуры ее получения спрос на жилую недвижимость резко сократится, а, значит, даже при сохранении текущих темпов строительства все больше и больше объектов будет оставаться непроданными. Значит, застройщикам придется понижать цены для того, чтобы продолжать продавать объекты, поэтому приобретать недвижимость, тем более с инвестиционными целями, сейчас, на пике стоимости квадратного метра жилья, не совсем оптимально;
• во-вторых, часть граждан накапливало средства на первоначальный платеж по ипотеке в ПИФах, поэтому сейчас их накопления в фондах резко сократились (в зависимости от типа фонда, на 20–60% с начала года), и средств на ипотеку уже не хватает. Соответственно, эти инвесторы уже не смогут приобрести недвижимость, что также сокращает спрос на жилье и стимулирует снижение цен на жилую недвижимость;
• в-третьих, из-за финансового кризиса многие попадут либо под сокращение штатов, либо под сокращение фонда оплаты труда, что сделает для них невозможным получение ипотечного кредита, что тоже снизит спрос на жилье и может привести к снижению цен на него.
Однако не все виды недвижимости непривлекательны для инвестиций: коммерческая недвижимость по-прежнему интересна, так как меньше компаний не становится, им всем необходим не только юридический, но и фактический адрес, поэтому сдача офисов в аренду в Москве и других городах РФ – это по-прежнему интересный вид вложений денежных средств. Конечно, для покупки офиса потребуется большая сумма, поэтому проще использовать другие способы инвестиций. В частности, можно рекомендовать схему с субарендой: брать офис в аренду и далее сдавать его в субаренду по более высокой цене. Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточно крупными средствами (для аренды офиса потребуется до 1 млн рублей в год или, возможно, даже более), а также тем, кто пожелает сам управлять помещением, искать арендаторов и т. д. Эта схема обеспечит вас постоянным денежным потоком от арендаторов, который вы сможете направлять как на оплату вашей аренды, так и на дальнейшие инвестиции в другие инвестиционные инструменты.
...Однако стоит учесть и связанные с покупкой земли риски и издержки, в том числе временные. Если же речь идет о неприватизированном участке, то его переведение в частную собственность окажется достаточно трудоемким процессом. Кроме того, земля не сможет вам обеспечить постоянного денежного потока, как это можно было бы обеспечить с помощью сдачи офисных помещений в аренду. Тем не менее земля – это как раз тот вариант инвестиций в недвижимость, когда вы сами можете влиять на его прирост стоимости. Так, вы можете перевести землю из одного статуса в другой, можете возвести на участке дом и перепродать участок уже со строением. Кроме того, земля в отличие от других видов недвижимости не требует расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также очень актуально в эпоху тотальной нехватки средств.
Правда, покупка земли в ипотеку сейчас также нереальна, поэтому в землю придется инвестировать за свой счет, что можно осуществить следующим образом: приобретать землю полностью за свой счет, а далее либо переводить в другой статус, либо возводить на ней строения и перепродавать дороже уже со строениями, либо просто приобретать «впрок». Однако на строительство потребуются дополнительные средства, а во время кризиса кредит на эти цели взять может быть проблематично, поэтому вполне возможно обойтись покупкой земли «впрок» или изменением ее статуса, по крайней мере, на время кризиса, а после кризиса вполне можно будет построить на участке еще и дом, если на то будет желание и спрос. Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточными средствами на приобретение участка (минимум 3–5 тыс. долл. для Подмосковья или около 2 тыс. и более для регионов РФ), а также кто сможет сам управлять купленным участком. Важно, что при покупке земли в регионах РФ вам нужно будет периодически приезжать и проверять состояние участка, поэтому при подобных инвестициях необходимо также планировать ваши временные затраты.
Таким образом, если вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.
Таким образом, если вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.
Инвестиции в фонды недвижимости
...В Российской Федерации такие фонды имеют форму закрытых паевых инвестиционных фондов. Последние вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости (землю, квартиры, коммерческие площади и т. д.). Инвестор получает доход как в результате роста цены на недвижимость ( девелоперские фонды ), так и в результате сдачи ее в аренду ( рентные фонды ).
Входной порог в такие фонды различен, но в среднем может составлять 10–100 тыс. рублей, в зависимости от фонда.
Однако, если вспомнить наши основные выводы в связи с финансовым кризисом, то девелоперские фонды лучше сейчас исключить из рассмотрения, либо выбирать те из них, которые уже давно работают на рынке, так как в связи с кризисом ликвидности есть риск, что на развитие новых девелоперских проектов Управляющим компаниям просто не удастся привлечь необходимую сумму средств и проект будет заморожен на неопределенное время. Именно поэтому лучше остановиться на следующих вариантах закрытых фондов недвижимости:
• инвестировать в закрытый ПИФ коммерческой недвижимости, получающий доход от сдачи ее в аренду. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением недвижимостью. Такие фонды найти очень легко – в их названии фигурирует «коммерческая недвижимость», и их можно найти на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/index.phtml . При выборе обязательно выбирать только компании с высоким рейтингом надежности и те, которые давно работают на рынке;
• инвестировать в закрытый ПИФ, инвестирующий в землю и получающий доход от роста стоимости земли, от изменения ее статуса. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением землей. Что касается фондов, инвестирующих в землю с целью дальнейшей ее застройки, с этим могут возникнуть проблемы из-за недостатка финансирования строительства в период кризиса. Из названия фонда будет ясно, что он инвестирует в земельные участки. Что касается его инвестиционной стратегии, лучше обратиться в Управляющую компанию, которая будет управлять этим фондом, чтобы подробнее узнать, в какого рода проекты будут инвестированы средства фонда.
...Но для увеличения ликвидности вы можете подобрать такой закрытый фонд, паи которого торгуются на фондовой бирже, либо есть управляющая компания, которая помогает пайщикам с продажей паев, если те захотели выйти из фонда раньше срока его окончания. Закрытые фонды могут инвестировать в земли и иную недвижимость по всей России, так что вы можете выбрать наиболее привлекательный для вас вариант. Стоит обратить внимание на подмосковные земли, земли под Петербургом, а также на районы Нижнего Новгорода, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Краснодарского края, который еще не полностью исчерпал свой потенциал.
...В Америке такие фонды называются REIT (Real Estate Investment Trust). Они тоже помогают частным инвесторам объединить свои средства для участия в строительных проектах. Такие фонды совсем не обязательно инвестируют в недвижимость в США – они могут размещать средства инвесторов и в строительные проекты в других странах, по всему миру, даже в тех странах, где частные инвесторы имеют серьезные ограничения на покупку земли или иной недвижимости. Такие фонды в большинстве своем обращаются на фондовых биржах NYSE, Nasdaq, AMEX. Инвестировать в такие фонды можно, имея всего 1–3 тыс. долларов.
Что касается зарубежной недвижимости, то сейчас, после существенного падения недвижимости в США, Испании, Великобритании, вложения в эти страны могли бы быть интересными. Например, фонды, инвестирующие в недвижимость этих стран, сильно потеряли в стоимости своих паев. На рисунке 14 представлен график динамики стоимости пая одного из таких фондов, инвестирующих в строительство комфортного жилья для зрелых по возрасту американцев.
Как видно из графика, сейчас стоимость пая этого фонда значительно упала, и можно рассчитывать на ее рост в ближайшие лет 5, после того, как финансовый кризис завершится.
Можно инвестировать в недвижимость и посредством европейских аналогов закрытым инвестиционным фондам – closed-ended funds – CEF, которые в основном инвестируют в строительные проекты в Европе.
...Недвижимость за рубежом
Для тех, кто обладает капиталом от 50 тыс. долларов и более, не желает инвестировать в недвижимость в России, но не сильно верить вложениям в инвестиционные фонды, можно рассмотреть варианты приобретения недвижимости за рубежом.
Сразу стоит сказать о том, что, даже несмотря на просадку цен на недвижимость в США и части стран Европы, сломя голову приобретать первый попавшийся объект явно не стоит, а тем более ждать от него доходности в 50– 100% годовых в ближайший год. Сейчас, в период кризиса, вы можете заложить фундамент вашего будущего дохода, пока объекты недвижимости подешевели, но важно очень тщательно подходить к их выбору, в том числе в отношении страны приобретения. Для этого важно выбрать либо страну, которая уже потерпела существенные потери из-за финансового кризиса, что привело к падению цен на недвижимость в этой стране, либо те страны, которых кризис по той или иной причине не успел коснуться и вряд ли теперь сильно затронет.
Рис. 14. Пример американского REIT, инвестирующего в строительство комфортных домов для зрелых американцев [9]
В первом случае вы сможете изучить, насколько сильно «просела» недвижимость в той или иной стране, сможете проанализировать, вероятен ли еще скачок цен вниз, и потом сможете принять решение по приобретению недвижимости в этой стране, либо же отказу от нее. Если же вы все же будете склонны приобретать недвижимость в этой стране, обязательно оцените, как долго, хотя бы ориентировочно, еще продлится падение цен либо их замороженное состояние на одном уровне. Что касается стран, которых кризис по той или иной причине не затронул, либо почти не затронул, то в этих странах наверняка можно будет ждать в будущем снижения темпов роста цен на жилье, но падения ждать вряд ли придется, поэтому эти страны будут тоже достаточно привлекательны для возможных инвестиций.
...В любом случае, доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, уже после вычета налогов, расходов на коммунальные услуги и обслуживание, а также за вычетом комиссии управляющей компании, как правило, составляет около 5–7% годовых, что достаточно неплохой результат в период кризиса.
Теперь оценим, каких стран коснулся финансовый кризис.
Итак, помимо США, которые и явились основной причиной текущего кризиса, были и другие пострадавшие. Например, Испания. Испанская строительная компания Martinsa-Fadesa обанкротилась, поскольку ей не удалось рефинансировать задолженность на 5,1 млрд евро. Во II квартале 2008 года цены на недвижимость в Испании упали на 20%. По некоторым оценкам, ожидается падение цен на недвижимость в этой стране на уровне 35–40% в течение следующих нескольких лет.