В любом случае, доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, уже после вычета налогов, расходов на коммунальные услуги и обслуживание, а также за вычетом комиссии управляющей компании, как правило, составляет около 5–7% годовых, что достаточно неплохой результат в период кризиса.
Теперь оценим, каких стран коснулся финансовый кризис.
Итак, помимо США, которые и явились основной причиной текущего кризиса, были и другие пострадавшие. Например, Испания. Испанская строительная компания Martinsa-Fadesa обанкротилась, поскольку ей не удалось рефинансировать задолженность на 5,1 млрд евро. Во II квартале 2008 года цены на недвижимость в Испании упали на 20%. По некоторым оценкам, ожидается падение цен на недвижимость в этой стране на уровне 35–40% в течение следующих нескольких лет.
Популярный у российских граждан Кипр от кризиса почти не пострадал, кипрские банки по-прежнему работают с ипотекой, правда, Кипр ограничен с точки зрения новых проектов, поэтому в скором времени новые предложения там будут появляться все реже.
Не сильно затронул кризис и не менее популярные среди российских граждан страны, такие как Болгария и Черногория. Этим странам повезло, поскольку их банковская система еще недостаточно развита, по этой причине и ипотека в этих странах еще не так популярна, чтобы породить кризис. В Болгарии очевиден стабильный спрос на курортную и горную недвижимость со стороны граждан РФ, Польши, Украины, Казахстана, Израиля и Скандинавских стран. В этих странах еще возможна ипотека, а цены на недвижимость, особенно в Болгарии, еще достаточно невысокие по сравнению с уровнем остальной Европы. Черногория уже достаточно подорожала, поэтому сильного роста цен в ближайшие годы вряд ли можно будет ожидать, но и падения из-за кризиса не планируется. По заверению кризиса весьма вероятно продолжение роста цен на недвижимость в этой стране, когда инфраструктура в стране станет более развитой, будут построены новые дороги, сформированы законы и вернутся европейские покупатели, ушедшие на время кризиса. Что касается Болгарии, то приобретенные на побережье апартаменты не перепродаются в связи с кризисом, а используются для сдачи в аренду. Кроме того, данные апартаменты в силу их невысокой стоимости по-прежнему привлекательны для покупателей, и вряд ли можно говорить о падении цен на них, тем более, когда речь идет об апартаментах в современных комплексах, где имеются все условия для отдыха, такие как бассейн, спа-салон, бары, рестораны и пр. Вполне возможно некоторое замедление темпа роста цен на болгарскую недвижимость из-за определенного снижения спроса со стороны европейских покупателей, но по завершении кризиса эти клиенты наверняка вернутся на этот рынок, и цены на нем вновь будут расти.
Что касается Италии, то особенно стоит отметить ее юг, который сейчас начинает активно развиваться, и цены на недвижимость в Калабрии достаточно низкие по сравнению с европейскими ценами и ценами в Италии в принципе, особенно если сравнивать с севером Италии. Серьезных проблем у итальянских банков нет, а государство очень тщательно отбирает застройщиков, которые имеют право строить недвижимость на ее территории. Поэтому южная часть Италии может быть вполне привлекательна для инвестиций, тем более что ипотека в этой стране тоже доступна.
Что касается стран Азии, таких как ОАЭ, Панама, Малайзия и т. д., а также стран Южной Америки и Африки, то ситуация здесь разнообразна. Так, рынок ОАЭ уже достаточно насыщен, и маловероятен высокий темп роста на недвижимость в Эмиратах. Что касается стран Азии, то в этом отношении входной порог для инвестиций достаточно высок, начиная от 150–250 тыс. долларов и выше, что под силу не каждому инвестору.
Относительно Африки – здесь перспективным можно считать Египет, Тунис, но в силу недостаточной развитости рынка, а также экономики в целом, наличия большого числа черных брокеров, вложения в эти страны следует осуществлять очень осторожно, только через проверенные компании.
Таким образом, в отношении зарубежной недвижимости можно отметить США и Испанию как потенциально привлекательные страны из-за падения цен на недвижимость, но все же лучше подождать хотя бы некоторое время для того, чтобы понять, продолжится ли падение цен, либо можно уже подыскивать варианты для вложений.
Что касается стран, которые почти не затронул кризис, то могут быть интересны Болгария, юг Италии, пока темп роста цен на недвижимость в этих странах несколько замедлился по причине кризиса.
Если дать общие рекомендации по выбору страны для покупки недвижимости за рубежом , это будут следующие критерии:
• устойчивая экономика, отсутствие ярко выраженной зависимости от внешнего финансирования, внешних кредитов;
• развитое законодательство по приобретению недвижимости иностранцами;
• прозрачная процедура приобретения недвижимости и невысокие затраты на приобретение и владение недвижимостью;
• потенциал роста цен не недвижимость;
• подходящий уровень цен на недвижимость;
• условия по ипотеке для иностранцев.
...Если у вас небольшая сумма накоплений, возможно, следует воспользоваться инвестициями через фонды. Если же есть достаточно крупные накопления, хотя бы 50 тыс. евро, то можно инвестировать как в российскую недвижимость, так и зарубежную. При этом за рубежом вы даже сможете прибегнуть к ипотеке в тех странах, которые не сильно пострадали в результате финансового кризиса. Кроме того, при покупке недвижимости за рубежом вы сможете также заключить договор с управляющей компанией, которая будет управлять вашей собственностью и сдавать ее в аренду.
5. Фондовый рынок
Наверное, вложения в акции сейчас кажутся наименее привлекательными, ведь фондовые рынки большинства стран потеряли от 50 до 80% за последний год. Многие инвесторы сейчас в срочном порядке выводят сбережения из инструментов фондового рынка в деньги, так как боятся еще больших убытков. Разумеется, неприятно потерять половину своих сбережений всего за год, поэтому инвесторы стараются минимизировать свои потери, получить те средства, которые у них остались, положить их на депозит или вообще превратить в наличность, и ждать окончания кризиса, чтобы вновь начать инвестиции. Правильный ли это подход?
Как показывают последние исследования в области бихевиористского подхода к инвестициям (от слова behavior – поведение), люди инвестируют в основном эмоционально, что априори неверно.
Как чаще всего принимаются инвестиционные решения? Их можно изобразить на графике, отраженном на рис. 15.
Итак, глядя на график (рис. 15), можно понять наиболее частые ошибки инвесторов. На рисунке представлена схема движения фондового рынка (впрочем, вместо фондового рынка можно рассматривать и цену на конкретную ценную бумагу, да и вообще на любой инвестиционный инструмент). Видно, как чаще всего рассуждает частный инвестор. Сначала, когда рынок еще не отошел от кризиса, инвестор сомневается, точно ли уже окончание кризиса или же будут еще падения, поэтому он еще не инвестирует на рынок свои накопления. Потом, когда на рынке начинается рост, инвестор еще осторожен, он все же боится новых «просадок», и хочет быть уверенным в том, что теперь-то уж кризис наверняка позади. Но рынок медленно, но верно продолжает расти, и теперь инвестор уже почти уверен, что на рынок выходить можно, однако все же пока медлит. И вот когда рынок продолжает штурмовать все новые вершины, инвестор уже полон энтузиазма для того, чтобы, наконец, войти в рынок, купить ценные бумаги. Как правило, вскоре после того, как рынок достигает очередного максимума, инвестором овладевает жадность, он боится упустить момент для инвестиций и все-таки покупает акции, то есть входит на рынок. И, как назло, рынок начинает обратное движение.
Рис. 15. Процесс эмоционального подхода к инвестициям
Сначала инвестор безразличен к происходящему, он успокаивает себя тем, что инвестирует на долгий срок. Потом, по мере продолжения снижения рынка, инвестор начинает уже более внимательно присматриваться к результатам своих инвестиций и считает, что вот-вот рынок должен развернуться и вновь начать рост. Когда этого не происходит, и падение на рынке продолжается, инвестор уже озабочен текущим положением дел, и далее, по мере ухудшения ситуации на рынке, инвестора охватывает страх и даже паника, он экстренно продает все свои ценные бумаги, фиксирует существенный убыток и, как правило, зарекается когда-либо еще инвестировать в ценные бумаги. На самом деле, страх и жадность нужно просто поменять местами: когда рынок близок к своим минимальным значениям, как, например, в период кризиса, инвестор должен испытывать не страх, а жадность по отношению к тем перспективам, которые он получит, когда кризис завершится. Ведь когда рынок практически «на дне», акции ведущих компаний стоят, по сути, копейки, это именно возможность сейчас начать инвестиции на фондовом рынке, пока все так дешево, чтобы потом, когда рынок вернется в прежнее состояние, получить доход от роста рынка и цен на купленные вами ценные бумаги. А вот когда рынок штурмует все новые вершины, инвесторами должен овладевать страх, связанный с возможным снижением рынка вслед за этим.
Поэтому кризис – это не повод паниковать и в спешке изымать свои накопления с фондового рынка, наоборот, кризис – это прекрасная возможность подешевле купить ценных бумаг на долгосрочную перспективу, так как рынок в долгосрочной перспективе все равно растет, и это можно видеть как на нашем рынке, так и на более старом американском фондовом рынке.
Так, если посмотреть динамику движения наиболее старого и известного американского индекса Dow Jones Industrial Average с момента его основания (рис. 16), можно увидеть, что даже такой масштабный кризис, как Великая депрессия в 30-е годы XX века теперь кажется только небольшим колебанием на графике индекса (данный период на графике отражен в виде кружка).
И если проследить, как далее развивался американский фондовый рынок, когда Великая депрессия была успешно преодолена, можно увидеть, что он начал значительно расти. Таким образом, те, кто инвестировал свои накопления именно в период кризиса, когда фондовый рынок Америки упал практически так же, как сейчас российский рынок, в дальнейшем получили весьма солидную прибыль.
...Рис. 16. Динамика индекса Dow Jones Industrial Average [10] , с его основания до 2008 года
Важно только понимать, какие именно это будут ценные бумаги. Также важно понимать, что они будут использоваться как долгосрочные и достаточно агрессивные инструменты вашего инвестиционного портфеля.
...Это правило поможет вам сгладить колебания на фондовом рынке, которые так характерны в период кризиса. Данная стратегия инвестирования носит название стратегии усреднения . Стратегия усреднения предполагает, что за счет как раз регулярных инвестиций вы сглаживаете колебания стоимости конкретной ценной бумаги и усредняете цену бумаги при покупке. Последнее является достаточно эффективной стратегией инвестиций на фондовом рынке, где цена бумаг, особенно в кризис, может колебаться весьма значительно в течение всего периода ваших инвестиций. Например, посмотрим, к какому бы результату вы пришли, если бы регулярно инвестировали по 6 тыс. рублей, например, в некий индексный ПИФ (для простоты расчетов – без надбавок), привязанный к динамике индекса ММВБ, с августа 2007 по август 2008. Во избежание рекламы конкретного ПИФа использовалась динамика непосредственно индекса ММВБ.
Из графика (рис. 17) ниже видно, что при регулярных покупках паев ПИФа вы бы приобрели паи по средней цене в течение года. А если бы выжидали подходящий момент, вполне могло случиться так, что в апреле вы бы решили внести все 72 тыс. рублей, ожидая купить паи по самой низкой цене, а по причине того, что паи приобретаются не мгновенно, а в течение нескольких дней, вы в итоге приобрели бы паи по одной из самых высоких цен за 2007–2008 годы (см. график на рис. 17 в конце апреля – начале мая).
Рис. 17. Стратегия усреднения
Исходя из вышесказанного, инвестиции на фондовом рынке в период финансового кризиса могут оказаться чрезвычайно перспективными, так как ценные бумаги в последний год значительно подешевели, и на фондовых рынках мира просто начался «сезон распродаж». Как показывает история, те, кто начал инвестировать в кризис, в дальнейшем получали значительную прибыль, о чем свидетельствует динамика Dow Jones Industrial Average, особенно в период Великой депрессии. Важным остается только выбор подходящих ценных бумаг для вложений и формы ваших инвестиций.
Именно поэтому вложения в инструменты фондового рынка достаточно интересный вариант долгосрочного агрессивного инструмента в вашем инвестиционном портфеле. Кроме того, вам не потребуется значительных средств для подобных вложений, так как вы можете сформировать достаточно диверсифицированный портфель из ценных бумаг, начиная со 100–5000 рублей, что доступно большинству частных инвесторов. Главное – в период кризиса, когда колебания на фондовых рынках еще существенны, придерживайтесь стратегии усреднения, чтобы максимально сгладить эти колебания.
Конкретные варианты вложений в инструменты фондового рынка будут рассмотрены ниже.Перспективные отрасли для долгосрочных инвестиций. Вложения в акции
Как уже говорилось, в период кризиса практически идеальное время для вложений в акции, так как именно эти бумаги дешевеют более всего, тем самым делая возможным получить значительную прибыль от их роста после окончания кризиса. Все, что необходимо для того, чтобы в будущем повысить вероятность получения прибыли от подобных инвестиций – это определить перспективные направления для вложений. Иными словами, важно понять, какие сферы экономики в будущем с достаточно высокой вероятностью будут продолжать рост и развитие, несмотря на кризис, а также достаточно быстро восстановятся после него.
Если вспомнить выводы о наиболее перспективных в будущем отраслях, то это будут те сферы, что при любом раскладе событий останутся и будут развиваться и далее. Прежде всего, сосредоточенные вокруг ресурсов, на которые спрос с большой долей вероятностью сохранится и в будущем. То есть это должны быть инвестиции в такие области экономики, которые работают с исчерпаемыми запасами сырья, на которое будет существовать спрос еще хотя бы лет 10–15. Такой срок обусловлен максимальным периодом восстановления рынка после кризиса, который следует иметь в виду при осуществлении подобных вложений. Это значение было получено на базе исследования индекса Dow Jones Industrial Average за весь период его существования, и срок в 10 лет и более – это то время инвестиций в акции, на которое следует ориентироваться, если вы желаете добавить данный инструмент в свой инвестиционный портфель.
...Итак, если вложения в данные инвестиционные инструменты долгосрочны, то при выборе отраслей, в которые вы будете размещать свои накопления, нужно ориентироваться на то, чтобы данная отрасль развивалась еще по крайней мере 10–15 лет, а лучше – больше.
Разумеется, загадывать на столь долгий период времени достаточно трудно, но основные моменты можно определить уже сейчас.
Итак, учитывая тот факт, что теперешний кризис больше финансовый, то, наверняка, он повлечет серьезные изменения именно в финансовой сфере, и как долго они продлятся, к какой модели экономики придет после кризиса каждая из стран, – сказать тяжело. Именно поэтому инвестиции в финансовый сектор, в сферу страхования, банковский сектор, а также инвестиционная деятельность достаточно непредсказуемы. Невозможно сказать, какой будет эта область экономики через 10, а тем более 15 лет.
Однако то, что финансовый кризис сказался практически на всех сферах экономики, так как все они так или иначе связаны с денежными средствами, не означает, что все отрасли стали инвестиционно непривлекательными. На время кризиса просто замедляется темп роста практически всех отраслей экономики, падает потребление, но оно не прекращается полностью. И после завершения кризиса можно ожидать постепенный рост потребления, соответственно, те отрасли, которые обеспечивают производство товаров и услуг, начнут также возрождаться после рецессии. Трудно предугадать, что будет пользоваться наибольшим спросом через 10 лет, но ясно одно: чтобы что-то производить, необходимы определенные ресурсы. Сложно сказать, на каком именно топливе будут через 10 лет работать заводы, автомобили и т. д., но можно сказать с полной уверенностью, что на чем-то они все-таки будут работать. Помимо этого, люди будут по-прежнему нуждаться в теплом жилье, в освещении, одним словом, в энергии, которая делает возможным все это поддерживать и далее, неважно, каков будет источник этой энергии. Учитывая тот факт, что по мере развития экономики таких стран, как Китай, Индия, Бразилия и Россия, спрос на подобного рода ресурсы будет все возрастать, так как в этих странах будет возрастать объем производства, потребления, и на обеспечение такого уровня роста потребуется все больше ресурсов. Принимая во внимание их конечность (по крайней мере, что касается известных на сегодня видов ресурсов), с ростом спроса на них их цена неминуемо будет возрастать в долгосрочной перспективе, и компании, работающие в этой сфере, скорее всего, будут иметь достаточно благоприятные условия для бизнеса.