Стоимость жилья, сдаваемого внаем (т. е. купленного мною дома), зависит от наличия в данном районе рабочих мест, уровня зарплаты, демографических факторов, уровня развития промышленности, а также от соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Когда рынок недвижимости в секторе собственных домов переживает спад, то спрос на квартиры, снимаемые по договору найма, обычно возрастает, а это значит, что растет и квартплата. Но если повышается квартплата, то, соответственно, возрастает и истинная стоимость такого жилья, хотя стоимость частных домов при этом может резко снизиться.
Есть три причины, по которым меня не волновал обвал рынка недвижимости в момент покупки 300-квартирного дома. Первая причина состоит в том, что город Тулса в штате Оклахома переживает нефтяной бум. Здесь масса высокооплачиваемых рабочих мест. Нефтяной индустрии требуются работники, которые, приехав в Тулсу, будут нуждаться в жилье. Вторая причина – это то, что местный колледж, находящийся неподалеку от моего дома, вдвое увеличивает количество студентов, но число мест в общежитиях при этом остается прежним, а это повысит спрос на квартиры. Как известно, в недавнем прошлом мы пережили очередной демографический взрыв, который являлся как бы эхом первого, и родившиеся в этот период 73 миллиона детей сейчас как раз поступают в колледжи. Большинство из них будут снимать квартиры. Третья причина состоит в том, что процент на предоставленный мне кредит очень низок. Он уменьшает мои собственные расходы на фоне увеличивающегося дохода, и именно этим, а не колебаниями рынка определяется возрастание стоимости приобретенного дома.
Все это означает, что приобретение 300-квартирного дома дает мне возможность контролировать ситуацию и использовать эффект рычага. Моя задача сейчас заключается в том, чтобы повысить коэффициент использования заемных средств с 1:4 до 1:10. Таким образом, истинная ценность моей недвижимости удвоится за счет проведенных мною операций, а не за счет событий, происходящих на рынке. И я могу делать это до тех пор, пока сохраняю контроль.
Заемные средства не являются рискованными
Многие финансовые консультанты утверждают, что повышение доходов от инвестиций неизбежно связано с повышением степени риска. Другими словами, использование заемных средств в инвестировании представляется крайне рискованным. Это совершенно не соответствует действительности. Заемные средства являются рискованными лишь в том случае, если они вкладываются в активы, находящиеся вне вашего контроля. Если же вы в состоянии их контролировать, то риск использования заемных средств снижается до минимума. Причина, по которой большинство финансовых консультантов считают высокий риск неизбежным спутником высоких доходов, очень проста: они рекомендуют делать лишь те инвестиции, которые допускают низкую степень контроля со стороны вкладчиков.
Как уже было сказано выше, мой жилой многоквартирный дом в Тулсе стоимостью 17 миллионов долларов представляет собой хорошую инвестицию с использованием заемных средств, поскольку я могу держать под контролем все операции (в частности, устанавливать размер дохода в виде квартплаты). Именно эти операции определяют истинную ценность инвестиции. Если же вы покупаете дом для личного проживания, то использование заемных средств следует признать рискованным, поскольку вы не в состоянии контролировать его стоимость, которая зависит от состояния рынка и покупательной способности денег. Вашему контролю эти вещи не подвластны.
Что такое контроль
Самый главный недостаток таких бумажных активов, как сберегательные счета, акции, облигации, паи взаимных и индексных фондов, заключается в том, что вы не в состоянии их контролировать. Следовательно, использовать для вложения в них заемные средства сложно и рискованно. Попросив в банке кредит для инвестиций в ценные бумаги, вы обязательно столкнетесь с трудностями.
Итак, что же понимается под контролем?
Приведенный ниже образец финансового отчета иллюстрирует четыре главные области контроля, к которым стремятся и профессиональные инвесторы, и банки.
Я контролирую все четыре раздела финансового отчета как предприниматель и как инвестор.
Ключ к контролю – финансовый интеллект
Ключевую роль в осуществлении контроля играет финансовый интеллект. Чтобы это объяснить, возьмем для примера все тот же 300-квартирный жилой дом в Тулсе.
1. Колонка доходов. Первым шагом после приобретения недвижимости должно стать повышение квартплаты. Дом уже сам по себе прибыльный и обеспечивает поступление денежного потока. Другими словами, я с первого же дня делаю на нем деньги. Но даже в этом случае моя цель на ближайшие три года заключается в том, чтобы поднять плату за каждую квартиру на 100 долларов в месяц. Это будет достигнуто следующим образом:
1. Повышение платы за те квартиры, где она уже сегодня ниже рыночного уровня.
2. Установка стиральных и сушильных машин во всех квартирах.
3. Полный косметический ремонт дома и обустройство прилегающей территории.
Все это будет делаться за деньги банка, а не за мои. Когда мы представляли банку свой бизнес-план, все эти усовершенствования в нем уже содержались и были заложены в общую сумму кредита. Если умножить 300 квартир на 100 долларов, то это повысит ежемесячный доход на 30 тысяч долларов, что за год даст дополнительную сумму в размере 360 тысяч. Такое повышение дохода может служить примером контроля и использования эффекта рычага.
Если этот план сработает, то в течение трех лет мой финансовый IQ № 4 будет близок к бесконечности, поскольку увеличение дохода достигается в данном случае без привлечения капитала инвестора. От меня требуются только знания и умение управлять недвижимостью (контроль), чтобы обеспечить еще большую прибыльность. Финансовый IQ № 4 бесконечен потому, что увеличение дохода достигается за счет контроля инвестора, но на деньги банка.
2. Колонка расходов. Следующая задача, находящаяся под моим контролем, – это снижение расходов. Ее можно решить различными путями. В данном конкретном случае снижаются административные расходы. Поскольку мы управляем и другой недвижимостью, то многие административные функции можно объединить в рамках головной компании. При этом расходы на содержание бухгалтеров, юристов и прочего административного аппарата на каждом объекте недвижимости становятся излишними. Другие способы снижения издержек заключаются в сокращении страховых премий, налогов на собственность и расходов на содержание здания, а также экономии воды. Кроме того, расходы можно уменьшить путем сокращения времени простоя квартир при смене жильцов. Например, уже в тот момент, когда наниматель информирует управляющего, что собирается куда-то переезжать, сразу же дается реклама о наличии свободной квартиры. После того как жилец освободил квартиру, ремонтная бригада за один день чистит и освежает ее, так что новый жилец может вселяться уже на следующий день. А во многих случаях договор с новым нанимателем заключается еще до того, как прежний освободил квартиру.
Очевидно, многие некомпетентные инвесторы не умеют сокращать расходы; они, наоборот, увеличивают их, в результате чего инвестиция в целом оказывается для них неудачной. Часто в погоне за экономией они плохо заботятся о качестве жилья и тем самым снижают его привлекательность в глазах нанимателей. В результате уменьшается и стоимость самого жилья. Мы любим покупать недвижимость, которой плохо управляли, потому что за счет улучшения управления можно резко повысить прибыльность своих вложений. Другими словами, мы делаем хорошие деньги на недоработках плохих инвесторов.
Главный фактор контроля – управление недвижимостью
Как вы уже знаете, управление недвижимостью – это ключ к увеличению ее доходности. Как и большинство инвесторов, я очень не люблю брать на себя функции управления. Для этого у меня есть партнер, Кен Макэлрой, автор книги «Азбука инвестирования в недвижимость». Его компания, являющаяся лидером среди управляющих компаний Юго-Запада США, прекрасно справляется с этой задачей.
Одна из причин, по которой я держусь подальше от большинства акций и инвестиционных фондов, заключается в том, что я не могу контролировать их расходы, особенно жалованье управляющих, премии и комиссионные. Я просто бешусь, когда читаю о том, как алчные управляющие повышают себе зарплату, несмотря на снижение доходов вкладчиков. Например, глава финансовой компании «Home Depot» Роберт Нарделли получал в год 38 миллионов долларов в виде зарплаты плюс гарантированную премию 3 миллиона. К сожалению, дела у компании шли из рук вон плохо, и Нарделли в конце концов подал в отставку, но лишь после того, как совет директоров согласился выплатить ему выходное пособие в размере 210 миллионов долларов.
На мой взгляд, это настоящий грабеж. Поэтому я терпеть не могу ценные бумаги. В большинстве случаев ими управляют служащие, которые думают скорее о собственных доходах, чем о финансовой безопасности инвесторов. Кстати, зарплата руководителей «Home Depоt» при всей своей баснословной величине не является исключением. Это скорее норма.
3. Колонка пассивов. Для покупки своего 300-квартирного жилого дома я взял кредит под 4,95 процента годовых. Такой низкий процент повышает ценность недвижимости. Под залог дома я взял вторую ссуду со ставкой 6,5 процента. Средняя ставка кредита составила 5,5 процента (с учетом разных сумм в каждом займе). Это тоже весьма низкий процент, который является важным фактором контроля и использования рычага. Когда речь идет о миллионах долларов, то каждый процент выливается в крупную сумму.
Например, 1 процент от кредита в размере 10 миллионов долларов будет давать каждый год 100 тысяч дополнительного дохода. Как показывает приведенная ниже схема, сокращение задолженностей и процентов также является примером использования эффекта рычага.
4. Колонка активов. Повышая квартплату, сокращая расходы и уменьшая размер задолженности, я увеличиваю стоимость активов.
Из приведенного на странице 141 финансового отчета видно, что контроль за ходом сделки и перемещение нужных сумм в требуемом направлении также являются проявлением эффекта рычага и финансового интеллекта.
Подцепи яблоки
Поведение инвесторов в условиях сегодняшних колебаний рынка напоминает мне старинную ярмарочную забаву, в которой нужно было подцепить яблоки, качающиеся на волнах. Это, конечно, веселое и увлекательное занятие, но мне не хотелось бы каждый день подобным образом зарабатывать себе на жизнь.
Вместо того чтобы следить за скачущими вверх и вниз ценами на акции или показателями инвестиционных фондов, я предпочитаю сохранять контроль над всеми аспектами своего финансового отчета. Располагая достаточным финансовым интеллектом, чтобы контролировать доходы, расходы, задолженность и стоимость объекта, в который вложены деньги, я сам управляю своим будущим.
Человек, вкладывающий деньги в накопительные счета, акции, облигации или паи взаимных и индексных фондов, не имеет возможности ни осуществлять контроль, ни использовать эффект рычага ни в одном из этих аспектов.
Небольшая пауза перед продолжением
Прежде чем перейти к более сложным методам контроля и использования эффекта рычага, необходимо еще раз дать краткий обзор всех перечисленных выше моментов.
1. Существует много разновидностей рычагов. Наиболее распространенный заключается в использовании кредитов или, иначе говоря, чужих денег. Рычагами могут служить фактически все пять видов финансового интеллекта, позволяющие повышать доход, защищать его от хищников, грамотно составлять бюджет, использовать заемные средства и повышать свою информированность. Таким образом, под рычагом можно понимать все, что в какой-то мере облегчает вашу задачу. Тяжелый груз легче поднимать с помощью подъемника, а сложные инвестиционные решения легче принимать с помощью более высокого финансового IQ.
2. Большинство инвесторов, вкладывающих деньги в ценные бумаги, практически не в состоянии контролировать свои инвестиции. Примерами бумажных инвестиций могут служить накопительные счета, акции, облигации, паи взаимных и индексных фондов. Поскольку такие активы плохо поддаются контролю, у инвесторов практически не остается рычагов. В результате эти вложения имеют низкую доходность. Например, накопительные счета дают прирост в размере 5 процентов, с которого еще и приходится платить налоги. Все, что останется, будет уничтожено инфляцией.
3. Повышение доходности необязательно связано с повышением степени риска. Когда финансовые консультанты утверждают, что высокие доходы сопряжены с повышенным риском, они в определенной степени правы, но только если речь идет о бумажных активах. В целом же это утверждение не соответствует действительности.
Такие активы, как собственный бизнес или недвижимость, требуют более высокого финансового интеллекта, но при этом обеспечивают больший контроль, позволяют использовать эффект рычага и снижают риск. Ключом к снижению уровня риска служит финансовый интеллект. Именно поэтому я рекомендую начинать с малого и не вкладывать большие деньги до тех пор, пока вы не разовьете в себе этот интеллект. По мере его повышения будет увеличиваться и доходность инвестиций. Если же финансовый интеллект находится на низком уровне, то использование эффекта рычага может привести к совершенно противоположным результатам.
4. Большинство финансовых консультантов не являются инвесторами. Как правило, финансовые консультанты – это обычные продавцы. Даже те из них, кто работает в сфере недвижимости, если куда-то и вкладывают деньги, то только в ценные бумаги. У многих из них нет достаточных профессиональных и финансовых рычагов. Во многих случаях коэффициент использования рычага составляет 1:1. Применительно к профессиональным рычагам такой коэффициент означает, что им платят только за проделанную работу.
Будучи бизнесменом, я пользуюсь помощью тысяч людей, которые на меня работают. Вкладывая деньги в недвижимость, я, если снова воспользоваться примером жилого дома в Тулсе, имею в своем распоряжении 300 квартиросъемщиков, которые помогают мне окупить инвестиции. Банк ссужает мне 4 доллара на каждый вложенный мною доллар. Налоговое ведомство предоставляет отсрочку от уплаты налогов на доход. Все это примеры использования эффекта рычага.
5. Финансовое образование повышает финансовый интеллект. Большинство людей вкладывают деньги в такие бумажные активы, как накопительные счета, акции, облигации, паи взаимных и индексных фондов, поскольку не хотят осуществлять за ними контроль и не нуждаются в нем. Их единственная забота – передать свои деньги какому-нибудь финансовому консультанту, который, как они надеются, правильно ими распорядится. Если человеку требуется больший контроль за своими инвестициями, то первым делом ему необходимо получить достаточную подготовку, чтобы повысить свой финансовый интеллект, а вместе с ним – степень контроля и эффективность использования различных рычагов.
6. Рычаг может действовать в обе стороны. Использование эффекта рычага может как обогатить, так и разорить вас. Именно поэтому необходимы финансовый интеллект и контроль за инвестициями.
Имея дело с акциями, трейдер тоже может использовать эффект рычага, прибегнув к опционам. Если он считает, что рынок находится на подъеме, то может приобрести опцион на покупку (так называемый опцион колл), который дает ему право приобрести данную акцию по определенной цене в течение определенного времени. Например, если курс акции сегодня составляет 10 долларов, а трейдер надеется, что цена вскоре поднимется, то он может приобрести за 1 доллар опцион на ее покупку. Если он не ошибся и курс акции поднимется до 20 долларов, то трейдер, потратив 1 доллар, выигрывает 10 долларов. Если же трейдер полагает, что рынок пойдет на понижение, то он может воспользоваться опционом на продажу (так называемым опционом пут) или попытаться осуществить короткую продажу.
Другими словами, у трейдера есть возможность заработать деньги и на повышении, и на понижении курса акций. Но вся проблема в том, что курс ценных бумаг не поддается его контролю. Трейдер может контролировать только условия сделки. Неудивительно, что большинство финансовых консультантов, торгующих паями инвестиционных фондов и рекомендующих максимально диверсифицировать вложения, считают такие операции весьма рискованными. И это действительно так, если у трейдера нет должной подготовки и опыта.
Изучение рынка, в том числе и рынка недвижимости, – это важнейшая часть финансового образования инвестора. Те из них, кто работает на рынке недвижимости, тоже используют своеобразные «опционы». Здесь опционом на покупку считается предоплата. Если вы играете на разнице цен, а рынок вдруг пойдет на спад, последствия такого шага могут оказаться катастрофическими.
Большинство моих инвестиций в объекты недвижимости основываются на квартплате и операционных расходах, поэтому колебания рынка меня не очень затрагивают. И хоть я время от времени приобретаю и продаю недвижимость накоротке, особенно если кто-то готов выложить за нее сумму, значительно превышающую цену покупки, все же, как правило, мои сделки сводятся к тому, что я инвестирую в дома и планирую доход от них на длительный срок.
Тем, кого интересуют вложения на плавающем рынке, я могу предложить настольную игру «Денежный поток 202», в которой вы учитесь оперировать деньгами. Это продолжение и дополнение «Денежного потока 101», которую я настоятельно рекомендую освоить прежде, чем переходить к «Денежному потоку 202».