Тем, кого интересуют вложения на плавающем рынке, я могу предложить настольную игру «Денежный поток 202», в которой вы учитесь оперировать деньгами. Это продолжение и дополнение «Денежного потока 101», которую я настоятельно рекомендую освоить прежде, чем переходить к «Денежному потоку 202».
По всему миру сейчас организованы клубы «Денежный поток», где люди изучают правила и основы игры, прежде чем приобрести ее. Финансовое образование необходимо всем, кто хочет максимально использовать эффект рычага.
7. То, что финансовые консультанты называют диверсификацией, на самом деле таковой не является. Есть две причины, по которым рекомендуемые ими действия нельзя назвать настоящей диверсификацией. Во-первых, все инвестиции осуществляются только в одну категорию активов – ценные бумаги. Когда 9 и 10 августа 2007 года произошел биржевой обвал, то никакая диверсификация не смогла защитить бумажные активы. Во-вторых, инвестиционные фонды сами по себе уже являются диверсифицированными вложениями. Это причудливая смесь хороших и плохих акций. Когда вы покупаете паи нескольких инвестиционных фондов, то это то же самое, что купить себе несколько разных пачек мультивитаминов. В этом случае может повыситься разве что ценность вашей мочи.
Профессиональные инвесторы диверсификацией не занимаются. Уоррен Баффет заявляет: «Диверсификация – это защита от невежества. Тому, кто знает, что он делает, диверсификация не нужна».
Богатый папа спрашивал: «От чьего невежества вы собираетесь защищаться: от своего, от невежества своего финансового консультанта или от того и другого вместе?»
Профессиональные инвесторы заменяют диверсификацию двумя вещами. Во-первых, они сосредоточивают все свои усилия только на отличных инвестициях. Это позволяет сэкономить деньги и добиться высоких доходов. Во-вторых, они прибегают к различным защитным мерам, в частности к страхованию. Так, например, банк требует, чтобы мой 300-квартирный жилой дом был застрахован на все случаи жизни. Если он сгорит, то страховая компания выплатит за меня кредит и построит его заново. Самое главное, что стоимость страхования входит в квартплату.
Я не люблю инвестиционные фонды по двум причинам: во-первых, банки не выдают кредиты под покупку их паев, а во-вторых, ни одна страховая компания не выпишет мне полис от катастрофических потерь, если вдруг фондовый рынок рухнет (а обвалы рано или поздно происходят на всех рынках).
Продолжаем путь к более высоким доходам и низким рискам
Именно целенаправленные действия, а не диверсификация являются ключом к более сложным приемам использования рычагов, высоким доходам и низкой степени риска. Но целенаправленность требует высокого финансового интеллекта, приобретение которого начинается с понимания, для чего вы занимаетесь инвестированием. В мире денег существует две цели, ради которых инвесторы вкладывают деньги, – прирост капитала и денежный поток.
1. Прирост капитала. Многие считают инвестирование рискованным делом, потому что вкладывают деньги ради прироста капитала. В большинстве случаев такие инвестиции представляют собой азартную игру или спекуляцию. Если человек покупает акции, паи инвестиционного фонда или недвижимость в расчете на то, что впоследствии они вырастут в цене, то его цель – прирост капитала. Например, если бы я приобрел жилой дом за 17 миллионов долларов, надеясь, что смогу продать его за 25 миллионов, то это был бы типичный случай вложения денег ради прироста капитала. Однако, как многим известно, в некоторых странах прирост капитала облагается повышенными налогами.
2. Денежный поток. Инвестирование ради создания денежного потока менее рискованно и к тому же обеспечивает постоянный доход. Если я отношу свои сбережения в банк и кладу их на депозит под 5 процентов, то это инвестирование в денежный поток. Получение процентов практически не связано с риском, но проблема в том, что доход очень мал, а налог на него может оказаться очень высоким. К тому же доллар постоянно обесценивается. Когда я приобрел многоквартирный жилой дом, то тоже инвестировал в денежный поток. Разница в том, что я создал денежный поток на деньги банка и обеспечил значительно более высокую отдачу, а налогов заплатил меньше.
Для чего вы инвестируете?
Большинство финансовых консультантов советуют в молодом возрасте вкладывать деньги в фонды, которые полностью реинвестируют накопленные проценты. Это вложение ради прироста капитала в чистом виде. В пожилом возрасте они рекомендуют перевести сбережения в фонды, выплачивающие ежегодную ренту. Другими словами, их совет сводится к тому, что инвестирование ради создания денежного потока более пригодно для людей пенсионного возраста, так как оно менее рискованно и более надежно.
Три типа инвесторов
В зависимости от целей вложения денег можно выделить три основных типа инвесторов:
1. Те, кто инвестирует ради прироста капитала. На фондовых биржах таких людей называют трейдерами, а на рынках недвижимости – флипперами. Их цель состоит, как правило, в том, чтобы купить подешевле, а продать подороже. Если взглянуть на квадрант денежного потока, то трейдеры и флипперы фактически располагаются в секторе С, а не И. Их считают не инвесторами, а профессиональными спекулянтами. Кроме того, в Америке трейдеры и флипперы облагаются повышенными налогами как представители свободных профессий и не пользуются льготами, которые дает сектор И.
2. Те, кто инвестирует ради создания денежного потока. Одни инвесторы любят вкладывать деньги в накопительные счета или облигации из-за возможности получать постоянный доход. Другим особенно нравятся муниципальные облигации, потому что доходы от них не облагаются налогом. Если, например, вы купили не облагаемую налогом муниципальную облигацию, дающую 7-процентный доход, то фактически ее можно приравнять к инвестиции, дающей доход в размере 9 процентов, с которого уплачиваются налоги.
В сфере недвижимости многие домовладельцы предпочитают сдавать квартиры внаем на условиях «чистого» фиксированного дохода. Все налоги, отчисления на ремонт и страхование при этом уплачивают сами наниматели. Это в чем-то схоже с муниципальными облигациями, потому что из квартплаты, которую получает домовладелец, никаких отчислений уже не производится.
Мне тоже нравится такая схема оплаты, но вся трудность здесь заключается в том, чтобы найти хорошего квартиросъемщика, готового платить немалые деньги. Сегодня квартиры, сдаваемые по такой схеме, дают лишь 5–6 процентов прибыли. Это не слишком много. Однако здесь есть и определенные преимущества по сравнению с муниципальными облигациями, поскольку я могу найти недвижимость, дающую более высокий доход, и к тому же применить эффект рычага, используя заемные банковские средства и снижая риск.
3. Те, кто инвестирует ради прироста капитала и создания денежного потока. Много лет назад инвесторы, вкладывающие деньги в акции, рассчитывали как на прирост капитала, так и на создание денежного потока. Они до сих пор вспоминают старые времена, когда курс акций рос, а инвесторы еще и получали дивиденды. Но все это было в условиях старой экономики, старого капитализма.
При новом капитализме большинство инвесторов, вкладывающих деньги в бумажные активы, рассчитывают на то, что смогут быстро сорвать большой куш. Сегодня инвестиционные фонды нанимают вундеркиндов, использующих мощь суперкомпьютеров и хитроумные математические модели, позволяющие отслеживать малейшие закономерности в поведении рынка, которые можно использовать к собственной выгоде. Так, например, если компьютер отмечает расхождение в курсах высокотехнологичных акций всего в 1 процент, то фонды сразу ставят на кон миллионы долларов, надеясь в течение нескольких часов получить этот процент со вложенных миллионов. В данном случае мы тоже имеем дело с использованием эффекта рычага, но очень рискованным.
Эти компьютерные модели становятся причиной высокой волатильности рынков и часто приводят к биржевым обвалам. Если компьютер дает команду на продажу, курсы акций стремительно идут вниз. А если компьютер рекомендует покупать, то рынок переживает кратковременный бум, после чего опять-таки рушится. Другими словами, цены скачут, повинуясь не каким-то фундаментальным законам бизнеса, а искусственно созданному компьютерами ажиотажному спросу или предложению. Если вы вспомните эру интернет-компаний, то фирмы, которые на самом-то деле были вовсе и не фирмами, а лишь хорошими идеями, оценивались в миллиарды долларов, а действительно ценные компании переживали невиданное падение цен на свои акции.
Будучи старомодным инвестором, живущим в эру нового капитализма, я должен проявлять изобретательность, чтобы получать от своих вложений прирост капитала и денежный поток, а также использовать рычаги заемных средств и налоговых льгот и при этом оставаться в стороне от суматохи, которую создают на рынке вундеркинды со своими суперкомпьютерами.
Будучи старомодным инвестором, живущим в эру нового капитализма, я должен проявлять изобретательность, чтобы получать от своих вложений прирост капитала и денежный поток, а также использовать рычаги заемных средств и налоговых льгот и при этом оставаться в стороне от суматохи, которую создают на рынке вундеркинды со своими суперкомпьютерами.
К примеру, недавно я приобрел пакет акций. Пусть даже у меня отсутствует контроль над этим вложением денег, но речь идет о старой доброй компании промышленной эры, которая на протяжении всей своей истории стабильно выплачивает дивиденды в размере 11 процентов. Когда в ходе последнего рыночного обвала цена на ее акции упала, я купил их, так как денежный поток в данном случае достается мне с меньшими затратами. Таким образом, иногда я инвестирую и в ценные бумаги, но делаю это только ради создания денежного потока. Будучи скромным акционером и не имея возможности оказывать влияние на деятельность компании, я не пользуюсь заемными средствами. Я вкладываю только такую сумму собственных денег, которую в случае ошибки могу позволить себе потерять. Если же приобретенные мною акции начинают расти в цене, то я их, как правило, продаю, поскольку мне нравится и прирост капитала, и денежный поток. В этом случае коэффициент отдачи от инвестиций повышается.
Чтобы стать хорошим инвестором в недвижимость, необходимы три компонента:
1. Хорошие партнеры. Дональд Трамп всегда говорит: «Нельзя совершить хорошую сделку с плохими партнерами». При этом не подразумевается, что плохие партнеры – это обязательно плохие люди. Возможно, данный партнер просто вам не подходит. Чтобы совершить сделку по покупке 300-квартирного дома, я должен быть уверен в своих партнерах – Ким, Кене и Россе. Мы уже провернули вместе немало операций и заработали кучу денег. Мы также сталкивались со многими проблемами, но, решая их, становились умнее и укрепляли дух партнерства.
2. Хорошее финансирование. Главный фактор в недвижимости – финансирование. Многие считают, что основным показателем, определяющим ее ценность, является место расположения. Я же утверждаю, что это финансирование. Если мне удается обеспечить его на хороших условиях, то сделка оказывается успешной, если же финансирование плохое, то за нее и браться не стоит. Чтобы проиллюстрировать эту мысль, давайте предположим, что кто-то хочет продать мне за 35 миллионов долларов жилой дом, который на самом деле стоит 17 миллионов. Если при этом он согласится брать с меня по доллару в месяц на протяжении тридцати лет, а в конце я заплачу ему 35 миллионов, то я пойду на такую сделку и соглашусь на запрашиваемую цену. На таких условиях я готов отдать 35 миллионов за недвижимость, которая стоит всего семнадцать. В мире финансов ходит присказка: «Я соглашусь с вашей ценой, если вы согласитесь с моими условиями платежа».
Пожалуй, кое-кому мой пример с 35 миллионами может показаться несколько надуманным, но на самом деле в мире финансов приходится иметь дело еще и не с такими ценами. Зачастую все зависит от личности продавца и покупателя, а также от их способности использовать силу финансов для достижения своей цели.
Так, например, несколько лет назад на продажу был выставлен участок земли неподалеку от моего офиса. Когда я поинтересовался у брокера ее стоимостью, он назвал мне цифру в 2 миллиона долларов. Я рассмеялся и сказал, что он, должно быть, шутит, а потом развернулся и ушел. На мой взгляд, этот участок не тянул больше чем на 750 тысяч. Сегодня одна компания строит на этом захудалом участке роскошный отель. Я не знаю, во сколько сегодня оценивается этот клочок земли, но уж наверняка больше чем в 2 миллиона. Мой друг Кен Макэлрой говорит: «Побеждает тот, у кого планы лучше». Ему вторит и Дональд Трамп: «Мыслите шире». Каждый раз, проезжая мимо этого участка, я говорю себе: «Надо мыслить шире».
3. Хороший менеджмент. Одна из причин, по которой я так уверен в успешном приобретении 300-квартирного жилого дома за 17 миллионов долларов, заключается в том, что у меня хорошие партнеры. Кен является владельцем компании по управлению недвижимостью, а его партнер Росс занимается застройкой и развитием инфраструктуры земельных участков. Несколько ниже я более подробно объясню, почему управление недвижимостью и развитие инфраструктуры играют такую важную роль, когда речь заходит о повышении квартплаты, снижении издержек и увеличении стоимости объектов недвижимости.
Если бы у меня были плохие партнеры, плохое финансирование и плохой менеджмент, покупка дома стала бы для меня финансовой катастрофой. Если бы мне пришлось делать все это в одиночку, я бы отказался. Это слишком большой и сложный проект.
Но если я в состоянии контролировать все эти три компонента (хороших партнеров, хорошее финансирование и хороший менеджмент), то я готов использовать в качестве рычага даже заемные средства. Без такого контроля я бы не согласился брать кредит. Когда риск достаточно высок (например, при спекулировании акциями или недвижимостью), то я готов рискнуть только своими деньгами, которые могу позволить себе потерять.
Высокие доходы при малом риске
А теперь я хочу более подробно объяснить, почему так уверен в своем вложении денег в жилой многоквартирный дом, почему готов использовать эффект рычага, почему оцениваю степень риска как очень низкую, как я собираюсь заработать на этой сделке деньги и заплатить минимум налогов. Существуют три эффективные стратегии инвестирования, которые требуют наличия высокого финансового интеллекта. Это использование чужих денег, обеспечение отдачи от вложений и скрытая прибыль.
1. Использование чужих денег. Существует много вариантов использования средств, поступающих со стороны. В частности, при покупке 300-квартирного жилого дома я использовал 80 процентов заемных средств. Это выгодно прежде всего потому, что деньги банка не облагаются налогами. Есть и другие преимущества использования банковских денег:
Я Банк 1. Право собственности 100 % 0% 2. Доход 100 % 0% 3. Налоговые льготы 100 % 0% 4. Амортизация 100 % 0% Как видно из таблицы, банк вкладывает 80 процентов денег, но я получаю 100 процентов преимуществ. Лучшего партнера невозможно и пожелать.
2. Отдача от вложений. Многие инвесторы с трудом понимают, что такое отдача от вложений. Читая финансовую прессу, вы можете встретить отчеты некоторых инвестиционных фондов, говорящие, к примеру, о 10-процентном росте доходов. Но возникает вопрос, сколько из этих 10 процентов реально доходят до конкретных инвесторов и каким образом осуществляется подсчет. Некоторые фонды измеряют свой доход в процентах прироста стоимости акций, находящихся в инвестиционном портфеле. Например, если год назад средняя цена акций в портфеле составляла 10 долларов, а в нынешнем году – 11, то фонд заявляет о 10-процентном доходе. В данном случае доход измеряется по приросту капитала.
Поскольку моей целью является как прирост капитала, так и денежный поток, я измеряю свой доход только в реально поступающих деньгах. Если я вкладываю 10 долларов и каждый год после уплаты налогов кладу себе в карман 1 доллар, то мой доход составляет 10 процентов годовых. При этом я не учитываю удорожание приобретенных мною активов, поскольку это оценочная величина, и реальную стоимость я узнаю лишь в случае их продажи.
Разница между двумя этими способами подсчета заключается в том, что в первом случае отдача от инвестиций определяется исходя из стоимости акций, а во втором – исходя из суммы, лежащей у меня в кармане. Вообще-то я стремлюсь и к тому, чтобы активы возрастали в цене на 10 процентов, и к тому, чтобы ко мне поступал 10-процентный доход в денежной форме. Однако денежный поток является единственным средством дохода, который можно непосредственно и точно измерить в тот период, когда актив находится в моем владении.
Чьи деньги вносятся в программу 401(k)
Еще одним моментом, который часто вызывает недопонимание, являются утверждения финансовых консультантов относительно того, что работодатели вносят равные с вами вклады в программы пенсионного обеспечения. Если на каждый вложенный мною доллар компания вносит свой доллар, то консультанты считают, что отдача от вложений составляет 100 процентов. Я с этим не согласен. На мой взгляд, компания в данном случае прибавляет к моим деньгам мои же деньги. Другими словами, она удерживает эти деньги у меня из зарплаты и вносит их в мою пенсионную программу, но это все равно мои деньги. Ведь компания так или иначе должна их мне. Это часть моей заработной платы, которая относится к запланированным расходам компании.
Когда я говорю о финансовых рычагах, то подразумеваю чьи-то чужие деньги, а не свои.