Когда я говорю о финансовых рычагах, то подразумеваю чьи-то чужие деньги, а не свои.
Чем больше рычаг, тем выше доход
Эффект рычага очень важен, поскольку чем сильнее проявляется его эффект, тем выше отдача от инвестиций. Например, если я покупаю недвижимость за 100 тысяч долларов, используя только собственные средства, а затем получаю ежегодный доход в размере 10 тысяч, то отдача от моей инвестиции составляет 10 процентов. Если я возьму для покупки кредит на 50 тысяч долларов, то при том же доходе в 10 тысяч отдача составит уже 20 процентов. Если я куплю недвижимость целиком на заемные средства, то при том же доходе отдача будет приближаться к бесконечности. В данном случае это означает, что я получаю деньги ни за что. Десять тысяч долларов регулярно поступают в мой карман, а я оттуда ничего не достаю. Все мои расходы несут квартиросъемщики, а я получаю только доход.
Деньги ни за что
В следующем примере, основанном опять же на покупке 300-квартирного жилого дома, я постараюсь объяснить, каким образом получаю бесконечный доход, пользуясь финансовыми рычагами. Я намерен добиться этого путем повышения квартплаты и установки стиральных и сушильных машин в каждой из 300 квартир. В очень упрощенном виде это выглядит так:
Я повышаю квартплату на 100 долларов в месяц, чтобы сравняться со среднерыночными ценами, а также за благоустройство территории и установку в каждой квартире стиральных и сушильных машин.
Вся эта операция финансируется целиком из заемных средств. Мы получаем дополнительные деньги от банка на благоустройство недвижимости. Вся ситуация находится полностью под нашим контролем. Увеличение задолженности многократно покрывается повышением доходов. Дополнительные 100 долларов представляют собой, формально говоря, бесконечно большую отдачу от инвестиций, поскольку все расходы в данном случае несет банк, а доход получаю я.
Повышенную на 100 долларов квартплату надо умножить на 300 квартир. В общей сложности это дает 30 тысяч долларов в месяц или 360 тысяч в год дополнительно к тем денежным потокам, которые у нас уже есть. Эти 360 тысяч представляют собой бесконечно большую отдачу от инвестиций, причем в конкретном денежном виде, а не в форме фиктивного прироста капитала на бумаге.
В целом же банк вкладывает 100 процентов денег на благоустройство, а мы получаем прибавку к доходу. Все расходы и покрытие кредита оплачивают квартиросъемщики.
3. Скрытая прибыль. Одним из самых сложных для понимания средств измерения отдачи от вложенных денег является так называемая скрытая прибыль. Если инвестор хорошо понимает, что делает, то он может повысить отдачу за счет умелого использования скрытой прибыли. Приведенная ниже схема позволяет в упрощенном виде разобраться с этим методом измерения истинной отдачи от инвестиций.
В самом простом виде скрытая прибыль представляет собой все дополнительные поступления и льготы, обычно не учитываемые при подсчете отдачи от инвестиций.
1. Колонка доходов: пассивный доход. Большинство людей понимают под доходом от инвестиций только поступление денег. Однако пассивный доход может существовать в различных, в том числе и скрытых, формах. В частности, он облагается налогами по более низким ставкам, чем заработанный. В США с него не платятся отчисления в фонд социальной защиты и отдельные виды налогов. Другими словами, если эти налоги не появляются у вас в колонке расходов, формально их можно считать доходом.
2. Колонка расходов: обесценивание имущества. В США налоговые ведомства предоставляют некоторым инвесторам дополнительный доход, который на первый взгляд выглядит как расход. Речь идет об обесценивании имущества, которое иногда называют фантомным доходом. Например, мой налог на собственность составляет тысячу долларов, но я могу уменьшить его, скажем, до 800 долларов, сославшись на то, что собственность обесценилась. Двести долларов представляют собой фантомный доход. Это деньги, которых я не должен платить. Они остаются у меня в кармане, а не достаются правительству.
Обесценивание может распространяться на такие вещи, как холодильники, потолочные вентиляторы, ковры, мебель и другие предметы, со временем теряющие свою ценность. Налоговый консультант может дать вам подробные разъяснения по поводу имеющихся у вас материальных активов. Необходимо заметить, что к бумажным активам принцип обесценивания не применяется.
3. Колонка пассивов: амортизация. Еще одна форма скрытого дохода – амортизация. Так, в частности, обозначается выплата задолженности по согласованному графику. Если у вас хорошие долги, которые погашает за вас кто-то другой, например квартиросъемщик, то амортизация превращается для вас в доход. Другими словами, если квартиросъемщик платит за меня долги, то эти платежи я формально могу рассматривать как свой доход. Ведь мои долги сокращаются, а деньги остаются в кармане, и я могу их использовать для других инвестиций. Кроме того, пока квартиросъемщик сокращает мои долги, я продолжаю пользоваться всеми налоговыми льготами.
4. Колонка активов: увеличение стоимости активов. Если ваши активы растут в цене, то это тоже является для вас доходом. Но этот рост основывается не на каких-то случайных оценках и не на соотношении спроса и продажи. Я измеряю увеличение стоимости активов в количестве денег, поступивших в мою колонку доходов. Так, например, увеличение стоимости моего 300-квартирного дома на 360 тысяч долларов в год – это вполне измеримая величина.
Это, конечно, не самое точное и полное объяснение сути скрытых доходов, но оно позволяет получить представление о возможностях получения куда большей отдачи, чем от бумажных инвестиций. Во всяком случае, у вас сложилось понятие о скрытых доходах. Я думаю, что 95 процентов инвесторов никогда о них даже не слышали. Теперь вы стали немного умнее и подготовленнее, чем те 95 процентов.
Стратегия выхода из сделки
Наша стратегия по выходу из сделки, касающейся покупки 300-квартирного жилого дома, хороша тем, что при этом мы опять же используем финансовые рычаги, чтобы стать еще богаче. Вместо того чтобы продавать недвижимость и получать значительные суммы, облагаемые высоким налогом, мы извлекаем из сделки деньги путем рефинансирования. У нас есть такая возможность, потому что мы повысили стоимость активов за счет улучшения их качества и управления ими. Банк тоже признает повышение стоимости активов и выдает нам под них дополнительную ссуду. Таким образом, мы извлекаем из недвижимости деньги, не облагаемые налогами, а чтобы выплачивать кредит, нам с лихвой хватает поступлений от квартплаты. Получая заем вместо того, чтобы продавать недвижимость, мы полностью покрываем первый кредит, не выплачивая при этом никаких налогов и сохраняя недвижимость в своей собственности.
В результате мы примерно через пять лет сможем полностью рефинансировать покупку этого здания и извлечь из него 4 миллиона долларов, не облагаемых налогами. Более детально вся операция показана на схеме ниже.
Этих 4 миллионов с большим запасом хватит, чтобы полностью расплатиться с первоначальным долгом. Более того, мы сохраняем за собой 300-квартирный дом, а платежи по второму кредиту, составляющие 280 тысяч долларов в год, с лихвой покрываются ежегодным доходом в размере 360 тысяч.
Если вычесть из этих 360 тысяч, поступающих в виде квартплаты, 280 тысяч, уходящих на погашение кредита, то остается чистый пассивный доход, составляющий 80 тысяч. Он представляет собой бесконечно высокую отдачу от инвестиций, поскольку инвесторы полностью окупили первоначальные вложения и при этом создали денежный поток на будущее. Это «бесплатные» деньги, которые можно использовать для приобретения очередного объекта недвижимости.
Перед вами – пример умелого применения контроля и эффекта рычага. Он демонстрирует, каким образом можно разбогатеть, играя по правилам нового капитализма, основанного на использовании задолженностей. Вместо того чтобы прилагать усилия к ликвидации долгов, как при старом капитализме, мы усердно пытаемся влезть в хорошие долги и использовать при этом эффект финансовых рычагов.
Начинать можно с нуля
Кому-то покупка жилого дома за 17 миллионов долларов покажется крупной инвестицией, а кому-то – мелкой. Десять лет назад приобретение такого объекта недвижимости показалось бы нам с Ким слишком крупным. Но я уверен, что пройдет еще десять лет – и мы будем считать ее весьма незначительной. Ким, Кен и я уже планируем более крупные операции. Вместе с Дональдом Трампом мы рассматриваем серьезный проект по приобретению недвижимости неподалеку от моего дома, рассчитанный на десять ближайших лет.
Все это я рассказываю, чтобы подчеркнуть три следующих момента:
1. Если вы родились в бедности и не имеете финансового образования, это еще не значит, что вы не способны разбогатеть. Лишь немногие от рождения располагают такими деньгами, чтобы купить многоквартирный жилой дом за 17 миллионов долларов. И уж тем более никто не обладает прирожденным умом, чтобы самостоятельно профинансировать покупку 300-квартирного жилого дома и грамотно управлять им. Другими словами, отсутствие денег и финансового образования – это не повод, чтобы опускать руки. Тем не менее миллиарды людей не решаются стать богатыми, ссылаясь на нехватку денег и образования. Они так и не могут заставить себя сделать первый шаг, а если и делают его, то допускают массу ошибок, теряют деньги, погрязают в проблемах и бросают все на полпути. Именно поэтому для миллиардов людей проект стоимостью 17 миллионов долларов кажется слишком большим, превосходящим все их самые смелые мечты.
2. Начинайте с малого и продвигайтесь к цели мелкими шагами. В 1989 году Ким приобрела свою первую недвижимость – дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. За дом, стоивший 45 тысяч долларов, она внесла 5 тысяч своих денег и начала получать доход в размере 25 долларов в месяц. Она страшно нервничала, делая этот первый шаг. Сегодня покупка здания за 17 миллионов не вызывает у нее особых эмоций. Ким готова к более крупным проектам.
В 1997 году Кен Макэлрой начал с приобретения дома с двумя спальнями и двумя ванными в Скотсдейле, штат Аризона. Проект обошелся ему в 115 тысяч долларов, из которых он внес 23 тысячи собственных денег. Образовавшийся денежный поток начал приносить ему ежемесячно 50 долларов. Сегодня Кен контролирует портфель недвижимости стоимостью в сотни миллионов долларов.
Я приобрел свою первую недвижимость в 1973 году. Тогда у меня не было лишних денег для инвестиций. Я еще служил в Корпусе морской пехоты и только что купил себе первый дом. Но нехватка денег меня не остановила. Я записался на курсы по продаже недвижимости, заплатив за обучение 385 долларов. Через несколько месяцев у меня появилась первая недвижимость – жилой дом с одной спальней на острове Мауи за 18 тысяч долларов. Дом был отобран у прежнего владельца за неуплату долга, и банк уже отчаялся сбыть с рук ненужную недвижимость. Банк потребовал от меня предоплаты в размере 2 тысяч долларов, которую я внес со своей кредитной карточки. После выплаты взносов по ипотеке и погашения задолженности по кредитке дом давал мне ежемесячный доход в размере 35 долларов, и это была близкая к бесконечности отдача от инвестиций, потому что вся сделка была проведена на заемные средства. Доказав банку, что умею обращаться с недвижимостью, я получил ссуду на покупку еще двух зданий. Так началась моя карьера инвестора.
Спустя год с небольшим я продал все три объекта примерно за 48 тысяч долларов каждый и положил себе в карман почти 90 тысяч. Неплохая отдача от вложенных мною 385 долларов за обучение и предоплаты с кредитки.
Несмотря на то что в данном случае я использовал кредитную карточку, я не рекомендую пользоваться ею для внесения предоплаты. Но зато я настоятельно рекомендую читать литературу и посещать семинары прежде, чем вкладывать деньги. Компания «Rich Dad» проводит массу интенсивных курсов обучения инвестированию, потому что я искренне верю в силу человеческого разума. Разум – это самый важный рычаг.
Занятия на наших семинарах ведут блестящие преподаватели. Должен признать, что они преподают значительно лучше, чем я. Эти люди прекрасно знакомы с материалом и умеют доносить его до аудитории. У них есть опыт, они нацелены на успех и, что самое главное, сами делают то, чему учат остальных. Большинство слушателей в своих отзывах сообщают, что эти курсы перевернули их жизнь и открыли перед ними новые возможности для обеспечения финансовой свободы. Более полную информацию вы найдете на нашем веб-сайте richdad.com.
3. Не бойтесь мечтать. Большинству из нас известно, что ребенку надо позволять мечтать. То же самое касается и взрослых. У нас с Ким большие мечты. Они освежают нашу семейную жизнь, делают ее радостной и насыщенной. Крупные инвестиционные проекты заставляют нас вместе учиться, работать в команде и развиваться. Вместо того чтобы жить по средствам, мы даем волю воображению, учимся и работаем, расширяя границы своих средств. Я говорю не только о деньгах, но и о жизни в целом. Мы с Ким считаем трагедией, когда человек не может реализовать свою мечту.
В заключение
Девятого и десятого августа 2007 года, когда биржевые рынки во всем мире обвалились, многие не сумели в полной мере осознать, что же произошло. Большинство людей до сих пор не знают, как это скажется на их жизни. Они не поняли, что в 1971 и 1974 годах правила игры изменились.
Сегодня даже в самой богатой стране мира – США – миллионы образованных и трудолюбивых людей зарабатывают все меньше и меньше, а их с трудом добытые деньги постоянно обесцениваются. Люди цепляются за свои дома, теряющие в цене, и все чаще прибегают к помощи кредитных карточек, чтобы оплатить поступающие счета.
Ситуация усугубляется еще и тем, что миллионы образованных и трудолюбивых людей, пережив биржевой обвал, по-прежнему считают инвестирование рискованным делом и уверены, что более высокие доходы обязательно сопряжены с повышенным риском. Лишь немногие знают, что ключом к успешному использованию эффекта рычага является контроль, ключ к которому дает финансовый интеллект.
Но есть и хорошая новость: чем выше будет ваш финансовый интеллект, тем больше денег вы сможете заработать, даже не имея стартового капитала. В условиях нового капитализма появилась возможность делать деньги из ничего. В информационную эру знания являются главным рычагом. Чем больше денег вы сумеете сделать, не имея начального капитала, тем выше ваш финансовый IQ.
Поскольку финансовый IQ представляет собой числовое выражение финансового интеллекта, то близкая к бесконечности отдача от инвестиций будет означать бесконечно высокий IQ. Объясните это сотрудникам своего банка и финансовым консультантам, которые будут убеждать вас в том, что 5-процентный накопительный счет или 10-процентный доход от вложения денег в инвестиционный фонд – это хорошая отдача от инвестиций.
Глава 7 Финансовый IQ № 5, анализирующий умение повышать финансовую информированность
В январе 1972 года меня перевели из Кэмп-Пендлтона, штат Калифорния, на авианосец, базировавшийся у берегов Вьетнама. Так я прибыл во Вьетнам во второй раз. Моя первая поездка туда состоялась в 1966 году, когда Академия торгового флота направляла курсантов на годичную стажировку в море. Моя задача состояла в изучении погрузочно-разгрузочных процессов в зоне военных действий, т. е. в выяснении вопроса, каким образом можно выгружать из корабля бомбы, не подвергая опасности свою жизнь. Второй раз я прибыл во Вьетнам уже с совершенно другими задачами.
Я был пилотом боевого вертолета. В мои функции входило огневое прикрытие больших транспортных вертолетов – тяжелых двухвинтовых машин СН-46 и СН-53s, перевозивших главным образом десантные подразделения. Если противник с земли открывал огонь, то моя задача состояла в защите транспортных вертолетов в зоне полетов. Лично я был доволен, что летаю на боевом вертолете. Это было намного лучше, чем на транспортнике. Пилоты транспортных вертолетов должны были обладать незаурядным мужеством. Им приходилось сидеть и ждать под огнем, пока десантники высадятся или погрузятся на борт.
Совершенно секретная работа
Вторая моя задача состояла в оказании помощи начальнику разведывательного отдела эскадрильи. Это была очень интересная работа. Бывало, мы часами сидели, слушали, наблюдали и обрабатывали совершенно секретную информацию. Периодически мы в любое время суток ходили с докладами в штаб. Наши функции заключались в том, чтобы собирать необработанные сведения, поступавшие из зоны военных действий, и превращать их в значимую информацию.
Информация, от которой зависела жизнь
Будучи офицером разведотдела, я научился ценить информацию. До Вьетнама я совершенно не задумывался о ее важности. В школе она означала для меня только бессмысленные факты, цифры и даты, которые нужно было заучить на память, чтобы иметь возможность сдать тесты. Во Вьетнаме информация приобрела жизненно важное значение. От нее зависела жизнь моих товарищей.
Сегодня я уверен, что работа в разведотделе помогла мне стать хорошим предпринимателем и инвестором. Я знаю, что если на войне информация определяет разницу между жизнью и смертью, то в бизнесе она определяет разницу между богатством и бедностью.