Мой знакомый, как и многие другие дольщики, вложившие средства в данный объект, обратился в суд. Еще несколько сотен тысяч рублей было выплачено адвокату. В итоге суд принял решение в пользу моего знакомого. Он получил право взыскать те деньги, которые он когда-то заплатил за квартиру (плюс, возможно, пени и судебные издержки] с ответчика. То есть с того юридического лица, с которым у него был подписан договор долевого участия. Ксожалению, поскольку у этого юридического лица нет ни ценного имущества, ни оборотов по счету, взыскать с него хоть что-то так и не удалось. Ни моему знакомому, ни другим обманутым дольщикам, вложившим средства в тот же дом.
В итоге мой знакомый по-прежнему живет в Москве в арендованной квартире. Плюс снимает квартиру для мамы. Квартира в Москве так и не приобретена. Деньги на приобретение квартиры потеряны. Трехкомнатная квартира в Поволжье (главный имущественный результат нескольких десятков лет работы мамы и папы) также утрачена.
Мораль: договор, даже прошедший государственную регистрацию, мало поможет Вам вернуть Ваши деньги. Особенно если Вы одновременно с другими дольщиками пытаетесь получить эти деньги с юридического лица, у которого нет ни имущества, ни средств на счетах, достаточных, чтобы удовлетворить Ваши совокупные требования.
Причем такая ситуация может возникнуть даже при покупке метров в строящемся доме у добросовестного застройщика. Который при изменении ситуации на рынке попал в финансовую яму. И не может справляться со своими обязательствами. Что же говорить об инвестициях в недвижимость, принадлежащую застройщику, который намеренно под видом недвижимости строит финансовую пирамиду?
А таких немало. Причем если одни строители или девелоперы с самого начала умышленно работают по мошенническим схемам, то другие становятся «строителями пирамид» поневоле. Хотя нельзя сказать, что они сами совершенно в этом не виноваты. Как раз наоборот. В большинстве случаев причиной, по которой первоначально добросовестный строитель вступает в «пирамидальные» мошеннические схемы, являются его ошибки, просчеты. И его первобытное отношение к финансам.
Кто-то слишком сильно залезает в финансирование строительства за счет заемных средств. Пытается запихать в свою пасть больше, чем может проглотить. И все это обычно рассчитано на то, что рынок недвижимости будет расти из года в год. Равно как и стоимость квадратного метра. Потом в какой-то момент бурный рост рынка притормаживается. Или наступает очередной финансовый кризис. Поток денежных поступлений от продажи метров резко падает. А затраты уже возросли, исходя из предположения, что поступления будут только расти. Причем вечно. Тем временем подходит срок возврата кредитов. И оказывается, что банки отнюдь не горят желанием пролонгировать кредиты под залог недостроенных объектов, на завершение которых фатально не хватает средств. Тут и наступает коллапс.
Бывает, что строители вкладывают средства в объекты, которые в итоге оказываются неликвидными. Случается также, что многоэтажный дом строится без получения необходимых согласований и разрешений. В надежде, что, когда дом будет достроен, его удастся как-нибудь оформить явочным порядком. Нечего и говорить, часто оказывается, что построить дом все-таки проще. А вот оформить его практически нереально!
Наконец, многие российские строители и девелоперы замечательно управляют финансовыми потоками в своем бизнесе. Они заранее планируют размер чистой прибыли, которую хотят получить с данного объекта. Например, 20 или 30 % стоимости объекта. И забирают себе всю эту прибыль в самом начале строительства. Сразу же, как только получены кредиты от банков. Или собран начальный объем платежей от дольщиков. А строят на оставшееся. Понятно, что при таком подходе вписаться в оставшийся бюджет сплошь и рядом не удается. И тут начинается строительство жилищной пирамиды: на средства, собираемые от продажи метров в новых объектах, достраиваем предыдущие объекты. Чем больше дыра в капитале, тем больше новых объектов нужно запускать в строительство. И тем активнее продавать метры в них. Наконец рынок притормаживается. Или наступает очередной кризис. Или просто дыра в капитале становится настолько большой, что собираемых средств элементарно не хватает на продолжение строительства и зарплаты рабочим. И очередная пирамида рушится. А сотни и тысячи дольщиков остаются и без денег, и без квартир.
Многие из строителей и девелоперов не смогли пережить кризис 2008–2009 годов. Точно так же, думаю, многие из строительных компаний, работавших в 2014 году, не переживут 2015–2016 годы. Основная часть средств, вложенных в объекты, которые строят эти компании, будет потеряна безвозвратно. Какой же риск приняли на себя все те, кто участвовал в ажиотажных покупках метров в строящихся домах как весной 2014, так и в декабре 2014 года?
ПРИМЕР
В одном российском городе-миллионнике есть известная всему городу строительная фирма «Ш.» (фамилия ее владельца и генерального директора начинается с той же буквы). Компания длительное время специализируется на строительстве недешевой и относительно качественной недвижимости, включая элитныежилые дома. С 2001 года строит дома по каркасно-монолитной технологии. Сроки строительства в целом выдерживаются. Существенный доход для дольщиков от инвестиций в метры на этапе котлована с последующей продажей после сдачи дома в эксплуатацию не предусмотрен. Метры с самого начала продаются почти по той цене, что и вуже сданном в эксплуатациюздании. Рост стоимости метра не превышает 15–20 % (причем так было уже 10–12 лет назад). Как следствие, квартиры в зданиях, которые строит компания «Ш.», в большей степени продаются тем, кто сам планируетжить в этих квартирах. И меньше рассчитаны под продажу и перепродажу в инвестиционных целях.
Как несложно догадаться, при такой ценовой политике и большом объеме ведущихся строительных работ фирма «Ш.» уже многие годы не нуждается в кредитах. Напротив, ее остатки и депозиты являются серьезной поддержкой для банков, которые ее обслуживают. Что и служит предметом серьезного торга с банками относительно эксклюзивных условий обслуживания.
Осенью 2014 года генеральный директор этой фирмы с оптимизмом говорил: «Главное, чтобы нынешний кризис продлился еще хотя бы год. Тогда на рынке останемся только мы!»
К сожалению, таких строительных компаний в России немного. А большинство остальных в любой момент – из-за проблем с кредитованием, из-за падения спроса, из-за собственного финансового разгильдяйства – могут уйти в крутое пике.
Так что, если Вы профессионал на рынке недвижимости и досконально проинформированы о том, кто из строительных компаний чувствует себя хорошо, кто – не очень, а кто уже в процессе банкротства и/или массового кидания клиентов – сами смотрите, привлекательны ли для Вас инвестиции в строящуюся недвижимость.
А всем остальным я советую очень серьезно подумать: нужны ли Вам такие риски? Вы хотите заниматься инвестициями с пассивным доходом или играть в русскую рулетку?
Стоит ли инвестировать в акции? А в облигации?
Фондовый рынок? Акции? Облигации? Вот настоящая русская рулетка, скажете Вы! И добавите, что не знаете никого, кто долго и успешно зарабатывал бы на инвестициях в фондовый рынок. А если кто-то и хвастается этим, то Вы подозреваете, что он врет. Зато людей, которые на подобных инвестициях потеряли свои деньги, Вы точно знаете. И не сомневаетесь, что уж в этом-то Вам не соврали! Тогда зачем даже думать о вложениях в эти непонятные ценные бумаги, когда можно инвестировать в такую простую и понятную недвижимость?
Все это может быть характерной и понятной защитной реакцией человека, который не знает фондового рынка. Не знаком с его инструментами. И потому просто-напросто боится инвестировать в них свои деньги.
Однако для того, кто хочет серьезно заниматься инвестициями и действительно намерен приложить все усилия, чтобы обеспечить себе и своей семье финансовую независимость, а затем финансовую свободу, такой подход неприемлем. Во всем мире есть всего три основных вида инвестиционных инструментов:
• инвестиции в недвижимость;
• инвестиции в фондовый рынок;
• прямые инвестиции в чужой бизнес, которым вы не управляете и в котором не работаете (вариант таких инвестиций – частные займы).
Даже если Вы предпочитаете инвестировать в недвижимость (или думаете, что предпочитаете, – у меня с набором опыта предпочтения в инвестициях существенно менялись), у Вас еще должны быть необходимые средства для подобных инвестиций. Если Вы каждый месяц можете направлять на них несколько миллионов рублей (и тем более несколько миллионов долларов), Вы действительно сможете регулярно приобретать новые объекты недвижимости.
Но даже в этом случае может оказаться, что в течение определенного (иногда длительного) периода времени не следует входить ни в какие рублевые инвестиции. Именно такой период начался весной 2014 года. Ситуация дополнительно усугубилась в декабре 2014-го. И она принципиально не изменится (во всяком случае, для инвестиций с пассивным доходом), пока не закончится очередной кризис в российской экономике. Замечу: и в этот период инвестиции в российскую экономику могут быть весьма привлекательными… Просто делать эти инвестиции лучше всего в долларовых инструментах. Таких как еврооблигации (евробонды) российских компаний. Или ETF RSX. Об этих инвестиционных инструментах мы подробнее поговорим чуть ниже.
А что, если Вы можете инвестировать каждый месяц всего 10 000 рублей? Какую недвижимость Вы можете приобрести на эту сумму? Конечно, Вы можете откладывать эти деньги на банковский вклад (депозит). Но напоминаю, что банковские вклады и депозиты сами по себе вообще не являются инвестиционными инструментами.
Вы копите эти деньги на вкладе, чтобы потом внести первоначальный взнос за ипотеку. Если необходимый размер первоначального взноса – миллион рублей, сколько же времени вы должны будете собирать этот миллион взносами по 10 000 в месяц? Сто месяцев? Более восьми лет? И Вы серьезно думаете, что Вам хватит выдержки копить деньги все это время? И до оплаты первого взноса по ипотеке Вы сможете так ни разу не снять деньги с этого счета? И не растратить накопленное? Лично мне на это просто не хватило бы силы воли.
Точно так же прямые инвестиции в чужой бизнес требуют достаточно серьезного капитала. Вряд ли кого-то заинтересует возможность получить от Вас инвестиции в свой бизнес в размере 10000 или 100 000 рублей. Конечно, в Интернете появляются сайты, позволяющие привлекать взаймы небольшие суммы у большого количества частных инвесторов. Но пока все это скорее тотализатор для инвесторов-авантюристов, а не серьезная инвестиция.
Так что же, Вы просто не можете заниматься инвестициями, если каждый месяц в Вашем распоряжении всего 10 000 рублей? Конечно же, можете. Именно для этого и существует фондовый рынок. Основной инструмент фондового рынка – акция — как раз и существует для того, чтобы частные инвесторы, даже располагая небольшим капиталом, могли инвестировать эти средства в чужой бизнес. В результате они могут получать доход от прироста стоимости активов этого бизнеса. А также от дивидендов – части прибыли бизнеса, которая выплачивается акционерам. Инвестор даже становится совладельцем компании, акции которой он купил. Пропорционально количеству принадлежащих ему обыкновенных акций и их доле в общем акционерном капитале. Вплоть до возможности принимать участие в управлении компанией (через участие в голосовании на общем собрании акционеров).
Один из наиболее популярных и доступных инструментов, дающих возможность инвестировать в фондовый рынок – паевые инвестиционные фонды (ПИФы), – позволяет Вам начинать инвестиции с суммы от 3000 рублей (а в некоторых случаях – от 1000 рублей). Приобретение дополнительных паев фонда, в который Вы уже инвестировали свои средства, в большинстве случаев возможно от 1000 рублей. Как видите, благодаря ПИФам стать инвестором может каждый!
Конечно, это не значит, что Вы должны немедленно начинать инвестировать свои с трудом заработанные деньги в инструменты фондового рынка, о которых Вы практически ничего не знаете. Это было бы глупым и небезопасным поступком. Конечно, можно инвестировать небольшую сумму в какой-нибудь крупный и надежный ПИФ, просто чтобы ускорить Ваше обучение инструментам фондового рынка. Практика показывает, что как только Вы вложили свои средства (хотя бы 10 000 рублей) и начали отслеживать прирост своих инвестиций, Ваша мотивация к изучению возможностей и вариантов инвестирования резко возрастает. И скорость поступления к Вам дополнительной информации об инвестициях резко увеличивается.
Вот что я настоятельно советую Вам сделать, чтобы Вы больше знали о фондовом рынке. И лучше понимали возможности, которые Вам дают инвестиции в него. Вам нужно найти и пройти среднесрочные курсы по изучению фондового рынка и его инвестиционных инструментов. Такие курсы организуют и проводят для своих клиентов (в том числе новых и потенциальных) некоторые наиболее серьезные и крупные инвестиционные компании. Подходящий курс обучения инвестициям в фондовый рынок, ключевым понятиям и инструментам может проходить от двух недель до двух месяцев. Такой курс включает от 8 до 16 вечерних занятий (как минимум по 1,5–2 часа каждое). Желательно, чтобы обучение не было с упором только на трейдинг. И тем более никак не было связано с Forex. От этой чумы держитесь подальше! Плюс, разумеется, Вам имеет смысл читать интересные, полезные и толковые книги об инвестициях в фондовый рынок. Некоторые из этих книг я анонсирую в конце данной книги. И конечно, большую пользу приносит общение с опытными инвесторами, давно и серьезно инвестирующими в фондовый рынок.
Вернемся к вопросам, с которых мы начали наш разговор в начале этого раздела.
Можно ли заработать на инвестициях в фондовый рынок? Конечно, можно. Я много лет зарабатываю на инвестициях в фондовый рынок. Практически все знакомые мне серьезные и профессиональные инвесторы также имеют обширные портфели инвестиций в фондовый рынок. Есть варианты инвестиций в фондовый рынок, при которых Вы после вложения средств в данный инвестиционный инструмент будете практически гарантированно получать доход. И неплохой!
Стоит ли инвестировать в акции? По моему мнению, инвестору, цель которого – получение пассивного дохода, в большинстве случаев не имеет смысла инвестировать в отдельные акции. К сожалению, как только у Вас в портфеле появятся отдельные акции, Вы будете вынуждены регулярно присматривать за ними, контролируя свой портфель как минимум раз в неделю. Когда-то, к примеру, акции ЮКОСа считались очень привлекательной инвестицией. И все же те инвесторы, которые имели в своем портфеле эти акции и при этом не контролировали регулярно свой портфель и не защитились от резкого их падения с помощью установленного распоряжения «стоп лосс», в большинстве своем потеряли почти все вложенные в эти акции средства.
Наша цель – инвестиции, приносящие нам пассивный доход. То есть доход, который поступает к нам без существенных затрат нашего времени и наших сил. Чего нам хотелось бы – так это увеличения такого пассивного дохода. Чего нам не хотелось бы – получить вместо финансовой поддержки, которую дает нам такой пассивный доход, необходимость регулярно тратить свое время, силы и нервы для контроля инвестиционного портфеля. Вместо того чтобы увеличить свою возможность свободно распоряжаться своим временем и силами, нам не хотелось бы организовать себе еще одну работу – на фондовом рынке. Так что старайтесь всячески избегать включения в свой инвестиционный портфель инструментов, которые вместо того, чтобы увеличить Ваш пассивный доход, станут для Вас еще одной работой.
Поэтому я не рекомендовал бы инвестировать напрямую в какие-либо акции. Вместо этого можно инвестировать в подходящие ПИФы акций, индексные фонды и ETF. Благодаря этим инструментам Вы можете получать доход от прироста стоимости акций и от выплаты дивидендов без необходимости каждую неделю (а то и чаще) контролировать свой инвестиционный портфель. Об этих инвестиционных инструментах мы поговорим ниже.
Стоит ли инвестировать в облигации? Возможно. В некоторых случаях это будет вполне подходящий для нас с Вами инвестиционный инструмент.
Благодаря облигациям крупные компании (а также целые страны или отдельные регионы) могут занимать деньги напрямую у инвесторов. При этом заемщики обычно привлекают средства под более низкий процент, чем процент по банковскому кредиту. Вдобавок при размещении облигаций не требуется залог в 2–3 раза большего размера, чем сумма привлеченного займа. С другой стороны, те, кто вкладывает средства в облигации, может регулярно (обычно – 1–4 раза в год) получать процентный доход. Причем ставка этого дохода ощутимо выше, чем процент по вкладам и депозитам в крупных и надежных банках. Получается, облигации позволяют заемщикам и инвесторам взаимодействовать напрямую. При этом обе стороны обычно оказываются в выигрыше. Одни дешевле привлекают заемные средства. Другие размещают свои средства под более высокий фиксированный процент. Когда срок обращения облигаций на рынке завершается, организация, выпустившая облигации (эмитент), выкупает их. В результате сумма, равная номинальной стоимости облигации, возвращается инвестору, которому принадлежала облигация. Таким образом, ему возвращается основная сумма долга. Если облигация была приобретена ниже номинальной стоимости, то при выкупе облигации по номинальной стоимости инвестор получает дополнительный доход – разницу между номиналом облигации и ценой, по которой он ее приобрел.