«Заработанные деньги побудили меня вложить еще больше средств в недвижимое имущество. И за следующие четыре года я вложил деньги в более чем десяток объектов самостоятельно или в партнерстве с кем-то».
Джастин очень умело воспользовался моментом. Откладывая 20 или 30 % от заработанного и воспользовавшись ситуацией на рынке недвижимости, он добивался уровня доходности инвестиций в 80, а иногда и 100 %. «Когда цены на рынке растут настолько стремительно, то для инвестиций можно использовать даже кредиты. Я тщательно анализировал все сделки и выбирал из них самые выгодные», – вспоминает Джастин.
Он прекрасно понимал, что уровень доходности его инвестиций в недвижимость не свидетельствует о его гениальности. «Я сознавал, что просто оказался в нужном месте в нужное время. Я отдавал себе отчет в том, что этот бум на рынке недвижимости рано или поздно закончится. Однако я также знал, что очень многие богатые люди вкладывают свои средства именно в недвижимость. Поэтому я продолжал тщательно и детально изучать этот рынок и все, что с ним связано».
Джастин заключил соглашение с одним из знакомых издателей, который согласился заняться управлением его проектом по распространению обучающего курса «Истоки процветания». Теперь по ночам и в выходные Джастин смог всецело посвятить себя своему новому увлечению – изучению рынка недвижимости.
«Распространение обучающего курса приносило мне постоянный доход. Но рынок недвижимости обещал более впечатляющие перспективы. Здесь можно намного быстрее заработать целое состояние, и я не мог игнорировать эту возможность».
Джастин полностью погрузился в работу на рынке недвижимости. «Я думаю, что большинство людей, которым удалось заработать деньги на этом рынке, никогда всерьез не задумывались о принципах и тонкостях функционирования этого рынка, – говорит он. – У них получалось зарабатывать на этом рынке деньги. Они даже не знали в точности, как и почему это у них получается, и не считали нужным интересоваться этим.
Мне же без труда удалось понять одну истину. Инвестирование средств в недвижимость ничем не отличается от всех других видов инвестиций в том смысле, что здесь, как и в любой другой области, чем больше ты знаешь о рынке, тем меньше ошибок совершаешь и, как следствие, больше денег зарабатываешь».
Стать экспертом еще в одной области
Джастин продолжал повышать уровень своих знаний в этой сфере деятельности, и это принесло ему двойную пользу. Во-первых, он сумел вовремя заметить спад активности на рынке недвижимости и ограничить свои инвестиции. А во-вторых, о своем опыте он начал писать в электронном журнале Early to Rise. Вместо традиционной оплаты за написанные им статьи он предложил создать для журнала программу инвестиций в недвижимость и договорился о проценте от прибыли, который он будет получать, если проект окажется успешным. «Я поступил в данном случае точно так же, как в свое время с издателем, о котором говорил ранее. Если я предложу создать для вас дополнительный источник доходов, разве вы откажетесь заплатить мне определенный процент от этих доходов?»
Личный опыт торговли на рынке недвижимости и опыт, почерпнутый в процессе работы в электронном журнале Early to Rise (над проектом «Main Street Millionaire»), сделали Джастина настоящим экспертом в этой области.
Именно инвестиции в недвижимость позволили Джастину, начав буквально с нуля в 2001 году, за четыре года стать миллионером. Начав с 35 000 долл. инвестиций, он сумел заработать сотни тысяч и увеличивал свои доходы из года в год. А некоторые объекты недвижимости, сданные им в аренду, до сих пор приносят ему постоянный доход.
Три правила инвестирования средств в недвижимость Джастина Форда
Когда Джастина просят дать совет по поводу инвестирования средств в недвижимость, он говорит: «Рынок недвижимости можно изучать бесконечно долго. Но если вы будете придерживаться следующих трех рекомендаций, то никогда не ошибетесь, даже если не будете тратить на изучение этого рынка так много времени, как я.
Во-первых, возьмите кредит с фиксированным процентом.
Во-вторых, выбирайте объекты, доходы от аренды которых будут наиболее высокими (чтобы узнать, какие из объектов будут для вас самыми привлекательными в этом плане, нужно изучить местный рынок и оценить возможную стоимость арендной платы, которую вы сможете взимать за квадратный метр этого помещения). И наконец, всегда покупайте объекты недвижимости по цене ниже рыночной.
«Сегодня доходность инвестиций в недвижимость значительно снизилась, – признается Джастин. – Раньше мне удавалось выплатить кредит и получить первую прибыль всего через год или два после покупки недвижимости».
Новый уровень работы на рынке недвижимости
К 2005 году у Джастина сформировалось четыре источника постоянных доходов.
♦ Шестизначный доход от написания рекламных текстов, на которые у него еженедельно уходило от 30 до 40 часов.
♦ Еще один источник шестизначного дохода – работа консультантом, занимавшая от 10 до 20 часов в неделю.
♦ Пятизначные суммы от сдачи в аренду недвижимого имущества, в которое он вложил свои средства.
♦ И среднего уровня доход от издания обучающего курса «Истоки процветания», который практически не требовал никаких затрат времени.
Для большинства людей этого было бы вполне достаточно, но Джастин решил добавить к этому списку еще и пятый источник доходов.
Учитывая разницу в ценах на недвижимость в разных частях страны, Джастин начал искать выгодные объекты недвижимости в разных штатах. «Я хотел вложить деньги в недвижимость южных штатов, поскольку чувствовал, что в скором будущем послевоенное поколение по достоинству оценит стоимость этого имущества.
Поскольку цены на недвижимость во Флориде, Калифорнии и других прибрежных штатах взлетели до небес, свое внимание я сосредоточил на других южных штатах, таких как Аризона, Нью-Мексико и Техас.
Цены на недвижимость во Флориде пятилетней давности не идут ни в какое сравнение с сегодняшними ценами в Техасе».
Джастин, заручившись поддержкой нескольких партнеров, вложил деньги в недвижимость на этих благоприятных, с его точки зрения, рынках.
«В партнерстве множество преимуществ. Во-первых, вы делите финансовый риск. Во-вторых, вы можете найти в этом дополнительные источники доходов. Например, можно взимать плату с партнеров за управление недвижимым имуществом, в которое вы вложили свои средства. Я неоднократно предлагал свои услуги партнерам, и они с радостью платили за них».
Используя именно такой подход, Джастин намерен скупить недвижимость на миллионы долларов.
«Управляя нашим совместным недвижимым имуществом, я вкладываю меньше средств и получаю при этом львиную долю прибыли, – говорит Джастин. – До сих пор я вкладывал деньги только в выгодные объекты. Мои инвесторы довольны, соответственно, доволен и я».
Автомат для зарабатывания денег
Когда Джастин работал над своей обучающей программой «Истоки процветания», то потратил несколько месяцев на исследования и эксперименты. По его подсчетам, тогда он пожертвовал примерно третьей частью своих доходов ради того, чтобы подготовить и запустить этот проект. Но в конечном итоге программа оказалась настолько успешной, что начала приносить прибыль практически автоматически, без вмешательства Джастина.
То же самое касается и его работы консультантом. Вместо того чтобы брать фиксированную предоплату за подготовку рекламной кампании продукта, Джастин соглашался на небольшой процент от будущей прибыли. «Если вы согласитесь на получение процентов от будущей прибыли, а не пожелаете получить все деньги сразу, то в будущем можете иметь солидный дополнительный источник постоянных доходов», – говорит он.
Проект «Main Street Millionaire» в электронном журнале Early to Rise занял у него около года. «Я не очень люблю подсчитывать, сколько времени у меня ушло на тот или иной проект, – признается Джастин. – Следует учесть, что этим проектом я занимался без единой копейки предоплаты». Зато сегодня он совершенно не жалеет о проделанной работе. Чек за использование авторских прав из процентов от прибыли программы он получает ежемесячно.
Кроме того, Джастин остается востребованным автором рекламных текстов. «Эта работа также дает мне средства на хлеб насущный», – говорит он.
Сегодня, если клиент хочет, чтобы Джастин занялся рекламой и продвижением его продукта, он должен уплатить ему определенную сумму и выделить серьезный процент от будущей прибыли. «Сейчас у меня достаточно денег в кармане и на счету, чтобы быть разборчивым. Я все так же хорошо отношусь к моим старым клиентам – компаниям, которые дали мне шанс встать на ноги. Но всем остальным заказчикам, если они хотят, чтобы я на них поработал, приходится мириться с моими условиями».
В работе Джастин руководствуется незыблемым принципом: он должен быть уверен в том, что компания-заказчик зарабатывает на новом проекте не меньше, чем он. Если разработанная им рекламная кампания не работает как следует, он принимается за разработку новой кампании совершенно бесплатно. «Заказчики, выделяющие мне процент от прибыли будущих проектов, вправе ожидать и требовать от меня соответствующей отдачи», – говорит он.
«Если вы собираетесь работать долгие годы, ваша репутация становится одним из основных факторов, от которых зависит, как часто к вам будут обращаться. Если вы относитесь к своим клиентам хорошо (в моем случае это означает заботу о том, чтобы они получали солидную прибыль), то к вам будут обращаться снова и снова, предлагая хорошую плату и премиальные».
Чему учит опыт Джастина
В начале своей карьеры Джастин мог занять руководящий пост, который гарантировал ему шестизначный годовой доход. Получив такие деньги в столь юном возрасте, можно вести шикарную жизнь и практически ни о чем не задумываться. Однако удивительно, как много людей по собственному желанию уходят с подобной работы.
Причины такой текучести кадров вполне понятны. Высокооплачиваемая работа всегда сопровождается повышенными требованиями и обилием стрессовых ситуаций. Именно поэтому она и оплачивается так высоко.
На такой работе человеку нужно либо трудиться сверх сил, либо часто рисковать. В случае Джастина добавился еще один фактор. От него требовали следовать весьма сомнительным принципам в работе. «Тогда меня беспокоила именно этическая сторона проблемы. Моя совесть не позволяла мне делать то, что от меня требовали. И я нисколько не сомневался в правильности принятого мною решения. Однако по прошествии какого-то времени я начал думать, что, прежде чем уволиться со старой работы, мне нужно было подыскать себе другую».
Оставайтесь даже на плохой работе, пока не найдете лучшую
Если вам посчастливилось найти высокооплачиваемую работу, вы должны быть готовы постоянно работать сверх нормы, подвергаясь серьезным стрессам.
Будьте готовы работать с особым усердием в начале своей карьеры и не уменьшать обороты в дальнейшем. Чтобы удержаться на такой работе, нужно прилагать больше усилий, чем обычно. Почивать на лаврах вам не удастся. Любой руководитель будет оценивать вашу работу не с учетом ваших былых заслуг, а с точки зрения пользы, которую вы приносите его компании сегодня.
Если вы будете готовы к тому, что работа предстоит сложная, то не запаникуете, когда она именно такой и окажется. Если вы будете знать, что в работе от вас потребуется превзойти всех своих коллег, то не испытаете такого стресса, как неподготовленный к этой мысли человек, когда от него это потребуют.
Будет вам нравиться ваша работа или нет, в большей степени зависит от того, насколько оправдаются ваши ожидания, чем от содержания выполняемой работы.
Если же вам работа действительно не по душе и вы не можете избавиться от неприятных ощущений, работая на выбранной должности, то в этом случае действительно лучше уволиться. Однако не делайте этого прежде, чем найдете себе новое место работы (возможно, даже лучше, чем предыдущее).
«Лучше» вовсе не означает, что новая работа будет лучше оплачиваться. В данном случае вам нужно задуматься о перспективах, которые открываются пред вами на этой работе. Не зацикливайтесь на заработной плате, которую вам предлагают сегодня. Подумайте о том, сколько вы сможете зарабатывать через два или три года, когда в полной мере проявите себя в новой компании.
И не забывайте о том, что хорошая работа не свалится вам на голову сама по себе. Высокооплачиваемых работ с хорошим потенциалом для карьерного роста не так уж много. Вам придется подготовить план и запастись терпением, поскольку на поиски такой работы у вас уйдет немало времени. Приготовьтесь потратить на поиски новой работы до 500 часов.
500 часов кажутся огромным количеством времени. Но чтобы сделать что-либо хорошо, нужно потратить никак не меньше. (Учтите, что по статистике люди прекращают искать новую работу всего после 40 или 50 часов. Только подумайте, насколько лучше можно выполнить поставленную перед собой задачу, если потратить на нее в десять раз больше времени.)
Не беритесь за дело, о котором ничего не знаете
Бизнес Джастина, основанный на экспортно-импортных операциях, потерпел крах по ряду причин, среди которых и нехватка финансовых средств, и неправильный выбор партнеров и товаров, и многое другое. Однако все они сводятся к одному – Джастин практически ничего не знал о той сфере бизнеса, за которую взялся.
Одна из мыслей, на которой я постоянно акцентирую внимание читателей электронного журнала Early to Rise, заключается в том, что настоящие секреты любого бизнеса невозможно увидеть и понять, находясь вне его. Они видны лишь изнутри. Поэтому осваивать их нужно в процессе работы на рядовых должностях в этой индустрии.
Лучше всего и безопаснее браться за организацию нового бизнеса только после того, как вы потратите несколько лет на его изучение. Именно так и поступил Джастин, когда решил создать курс обучения «Истоки процветания». К тому моменту он уже довольно долго занимался написанием рекламных текстов и узнал многое о сфере прямых рекламных рассылок. Только овладев этой информацией, он взялся за разработку своего собственного продукта.
Выбирая компанию в качестве места работы, важно обращать внимание не только на то, насколько она большая и успешная, но и на то, чему на новой работе вы сможете научиться. Поскольку вы ставите перед собой задачу изучить отрасль «изнутри», вам нужно искать и соответствующие вакантные должности, открывающие вам секреты определенного уровня. Освоившись на них, можно будет продолжить продвижение по служебной лестнице.
Чтобы продвинуться по этой лестнице, нужно работать сверх нормы, добровольно вызываться на выполнение дополнительных заданий. Если ваш начальник попросит вас об услуге, безоговорочно и с радостью соглашайтесь ему помочь. Помогайте не только своему начальнику, но и своим коллегам.
По мере роста числа знакомств начинайте задавать вопросы. Спрашивайте всех и обо всем. И искренне благодарите за ответы. Когда окружающие к этому привыкнут, то никакие вопросы с вашей стороны ни у кого не вызовут ни тени подозрения. Даже если вы спросите у ведущего сотрудника, как ему удается добиваться самого высокого уровня продаж каждый месяц, он, скорее всего, охотно поделится с вами своими знаниями.
Прежде чем отправиться в автономное плавание, следует два или три года поработать наемным сотрудником (простым стажером). (Можете рассматривать себя высокооплачиваемым стажером, если хотите.) И пока вы учитесь, откладывайте деньги. Помните о том, что запуск вашего собственного проекта всегда требует средств, в два раза превышающих те, которыми вы располагаете.
И наконец, запустив собственный проект, не уходите с основной работы до тех пор, пока не убедитесь в его жизнеспособности.
Учиться, учиться и еще раз учиться
Одной из ключевых особенностей, позволивших Джастину добиться успеха, является его желание учиться. «За исключением моих экспортно-импортных операций, – говорит он, – я предпочитаю узнать как можно больше о бизнесе, прежде чем им заняться.
Когда я готовил рекламные статьи для информационного бюллетеня, посвященного вопросам инвестиций, то кроме финансовой выгоды извлек и другую пользу. Я узнал много нового для себя. Большинство моих коллег тоже пишут статьи для бюллетеней самого разного характера, но мало кто их них после окончания статьи продолжает изучать данную тему. Я же всегда был любознателен.
Я перечитывал всю литературу по данной тематике. Мне просто было интересно. И каждая прочитанная мною статья или книга пополняла мой багаж знаний».
Кроме чтения разнообразной литературы самых популярных и известных авторов, Джастин начал приобретать даже сборники тестов и задач, решая которые, ему приходилось осваивать и вспоминать множество самых разных данных. «Читать теорию всегда интересно, – признается Джастин. – Однако выполнять практические задачи бывает еще интереснее».
Когда Джастин решил вкладывать деньги в недвижимость, то принялся за изучение данного рынка со свойственным ему азартом. Он читал все книги по данной тематике, какие только встречались в местном книжном магазине. Среди них была даже такая литература, как «Инвестиции в недвижимость для чайников» (2004), и другие издания. Он ежедневно перечитывал раздел о недвижимости журнала Wall Street Journal. Джастин приобрел несколько домашних курсов обучения на видеокассетах, рекламу которых видел по телевидению, посещал семинары и лекции по интересующей его тематике.