Знакомьтесь, административные барьеры, или Государственное регулирование бизнеса по-русски - Ольга Минченко 11 стр.

История строительства торгового центра «Мега» в Самаре[80].

Российское подразделение шведской компании IKEA – «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» – получило разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре в 2011 году. Строительство этого здания было окончено в 2007 году.

Чтобы добиться выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, совету директоров группы компаний ИКЕА по России пришлось даже сделать жесткое заявление, что инвестиционная программа ИКЕА в России вряд ли будет продолжена в связи с непредсказуемым характером административных процедур в ряде регионов. Об этом в марте 2009 года сказал Пер Кауфман, генеральный директор ИКЕА в России, директор региона Центральная и Восточная Европа.

В итоге ИКЕА удалось получить разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре, но только с девятой попытки.

Строительство гипермаркета «Мега-Самара» площадью 130 тысяч квадратных метров в пригороде областного центра началось в августе 2006 года, после того как было получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, прилегающий к совхозу «Красный пахарь» в Красноглинском районе Самары. К осени 2007 года здание первоначальной стоимостью 4 миллиарда рублей было готово.

Однако после окончания строительства местные власти и разрешительные органы предъявили компании значительное количество претензий, начиная с того, что стройка началась без получения разрешения на строительство и без согласованной в установленном порядке проектной документации, и заканчивая тем, что уже выстроенное здание не соответствует нормам ветровой устойчивости. Управление ГО и ЧС по Самарской области посчитало, что здание ТРК «Мега» выдерживает давление ветрового напора в 31 кгс/м2, тогда как для условий лесостепных зон и резко-континентального климата этот показатель должен составлять не менее 38 кгс/м2. Поэтому в каркас мегакомплекса должны быть введены дополнительные силовые элементы.

По данным журнала «Эксперт», вложения компании в этот объект с момента окончания строительства и до получения разрешения на ввод в эксплуатацию увеличились в 2 раза, до 8 миллиардов рублей, в связи с необходимостью устранения замечаний приемочной комиссии.

Строительство торгового центра ИКЕА в Самаре, видимо, действительно началось без разрешения на строительство, как это часто бывает в России. Длительность согласования проектной документации, прохождения ею государственной экспертизы вынуждает инвесторов рисковать, надеясь на устные заверения государственных служащих о благоприятном исходе дела. Преждевременное начало строительства продиктовано обоснованным стремлением инвесторов скорее вернуть вложенные средства. В случае со строительством МЕГА в Самаре, видимо, первоначальные договоренности были нарушены из-за смены одних ответственных лиц другими.

Если идти по формальному пути и не начинать строительство до получения всех необходимых разрешений и согласований, существует риск, что строительство может вообще не начаться. Дело в том, что, когда объект уже построен в значительной своей части, мало кто решится инициировать снос самовольной постройки и приведение земельного участка к первоначальному положению. Если же строительство еще не началось, инвестор такого преимущества в диалоге с чиновниками не имеет.

Много нареканий ранее вызывала деятельность ОАО «Ленэнерго». Срок получения технических условий на присоединение к электрическим сетям в ОАО «Ленэнерго» не соблюдался. Данная компания практиковала формирование дорогостоящих технических условий. Их выполнение на практике позволяло подключить к новым электросетям не только объект застройщика, но и несколько других объектов. Сложившаяся ситуация вызывала негодование у застройщиков, которые отмечали, что электросетевым компаниям выделяются из бюджетов всех уровней деньги на модернизацию. Однако сетевые компании, пользуясь своим монопольным положением, обязывают застройщика за свой счет построить подстанцию и подарить ее сетевой компании.

Из-за невыполнения обязательств Ленэнерго в 2010 году в Санкт-Петербурге были новостройки с временной генерацией электроэнергии для жильцов с помощью мобильных дизельных электростанций. В результате в новостройках был свет, но не работали лифты.

Дополнительные барьеры при строительстве возникают, если стройплощадка находится в местах наблюдения ФСО (например, строительство вдоль правительственных трасс). Так, застройщик из Санкт-Петербурга на этапе завершения строительства при оформлении фасада цокольного этажа дома, возведенного на правительственной трассе, для получения согласования ГИБДД на установку строительных лесов вынужден был принять условия по оплате 40 тысяч рублей в день в течение двух недель за дежурство перед стройплощадкой машины ГИБДД.

Застройщик, полностью выполнивший технические условия по присоединению к канализации, столкнулся с отказом мэрии выдать разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию до тех пор, пока во внебюджетный фонд развития инженерных сетей Волгограда не будет перечислено 6 миллионов рублей.

Руководитель Аппарата Национального объединения проектировщиков Александр Першин[81] «Сегодня административные барьеры существенно влияют на удорожание строительства. Так, уже на этапе подготовки строительной площадки практикующийся сегодня алгоритм получения согласований и разрешений обуславливает чрезмерные затраты. Имею в виду этап получения разрешения на строительство, выделения земли под застройку, подключения к инженерным сетям (газ, отопление, электричество, канализация, связь). Взять, к примеру, получение заказчиками строительства технических условий для подключения к инженерным сетям. По идее, их нужно было бы получать от муниципалитетов, но на практике они „отходят в сторону“, и дело, как правило, приходится иметь с представителями инженерных сетей, которые, пользуясь своим монопольным положением, выдвигают зачастую необоснованно завышенные требования, ведущие в конечном итоге к общему удорожанию строительства».

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ефим Басин[82] «В большинстве регионов страны действуют 140 процедур, которые должны пройти инвесторы или девелоперы, чтобы начать строительство, для сдачи в эксплуатацию и для оформления в собственность. Только 30 из них соответствуют федеральному законодательству».

История 14 На глубине 30 см. Разрешение на земляные работы

Действующее российское законодательство закрепляет необходимость получения разрешения на все работы, связанные со вскрытием грунта на глубину более 30 сантиметров (за исключением пахотных работ), а также отсыпку грунтом на высоту более 50 сантиметров. Все это в законодательстве именуется термином «земляные работы».

Каждый муниципалитет самостоятельно разрабатывает и утверждает правила производства таких работ. Соответственно, предоставление разрешения на проведение земляных работ является муниципальной услугой, которая де-юре оказывается на безвозмездной основе в срок 10–14 дней в зависимости от региона. Но на практике получение ордера на земляные работы представляет собой согласование со всеми заинтересованными организациями. Вот лишь некоторые из них: ГИБДД, водоканал, электро-, тепло-, газоснабжающие организации, организации связи, организации городского транспорта, органы военного управления, РЖД, администрация территории, на которой производятся работы, собственники земли и т. д. Перечень инстанций согласования зависит от конкретной территории и всегда остается открытым.

Как правило, каждая инстанция выставляет за согласование свой тариф. Например, согласование в газоснабжающей организации Ярославля стоит 1200 рублей за одно пересечение; в водоканале города Челябинска тариф – 470 рублей за одно согласование; теплосети Красногорского района Московской области требуют за одно согласование 920 рублей. Как правило, тарифы невысокие, однако по совокупности согласований может получиться весомая (особенно для малого бизнеса) сумма[83].

Перечень документов, предоставляемых в конечную инстанцию для получения ордера, отличается в разных регионах. В Москве требуется предоставить от 8 до 27 документов в зависимости от характеристик планируемых земляных работ. В городе Пскове для получения разрешения необходимо иметь 6 обязательных документов, один из которых включает в себя согласование со всеми заинтересованными организациями.

Перечень документов, предоставляемых в конечную инстанцию для получения ордера, отличается в разных регионах. В Москве требуется предоставить от 8 до 27 документов в зависимости от характеристик планируемых земляных работ. В городе Пскове для получения разрешения необходимо иметь 6 обязательных документов, один из которых включает в себя согласование со всеми заинтересованными организациями.

Редкое строительство и реконструкция обходятся без производства земляных работ. При этом получение разрешения на строительство не освобождает от необходимости получения ордера на земляные работы. Как следствие, спрос на эту муниципальную услугу огромен. Статистика интернет-запросов одной из популярных поисковых систем свидетельствует о том, что вопрос, как получить разрешение (ордер) на земляные работы, ежемесячно задают свыше 15 тысяч пользователей.

Полноценная статистика выданных разрешений отсутствует. Однако, например, в сравнительно небольшом городе Северодвинске в 2006–2012 годах было выдано 3391 разрешение, из них закрыто 2757 (то есть по 20% ордеров работы не завершены по всем правилам)[84]. В Москве в 2012 году было выявлено 10 228 нарушений правил подготовки и проведения земляных работ и строительных работ (около 22,9% от числа нарушений в сфере благоустройства)[85].

Сложность процедуры и высокий спрос на услугу способствуют развитию рынка посреднических услуг в этой сфере. Специализированные строительные издания и интернет-ресурсы изобилуют объявлениями от частных лиц и специализированных организаций об оказании подобных услуг.

Стоит также отметить, что на любые земляные работы – будь то прокладка полного спектра коммуникаций к вновь строящемуся знанию в центре города или ремонт кабеля к частному дому на окраине – должен быть подготовлен и согласован проект, что само по себе уже недешево. Особенно если речь идет о мелких компаниях или вообще благоустройстве частного сектора.

Большой проблемой является отсутствие внятного перечня согласующих организаций. Не существует также и информационных систем, содержащих полные данные обо всех коммуникациях, находящихся на территории: фактически каждая организация владеет данными только о собственных коммуникациях и инженерных сетях.

Затягивание согласований – это всегда затягивание сроков работ, отсюда, например, часто «лишние» дни без горячей воды при плановых работах в летний период.

Практика показывает, что с большими трудностями сталкиваются малый бизнес и физические лица. В результате процедура согласования может растянуться на несколько месяцев и даже лет. Сказывается отсутствие должного опыта и дефицит информации о процедуре согласования. Одним из свидетельств недостатка информации о получении услуги является активное обсуждение данного вопроса на специализированных строительных форумах.

При ведении работ без соответствующего разрешения возможно наступление административной ответственности. Например, за несанкционированные земляные работы в Москве грозит предупреждение или наложение административного штрафа на граждан 3–5 тысяч рублей, на должностных лиц – 20–35 тысяч рублей, на юридических лиц – 300–500 тысяч рублей. В Самаре за аналогичные нарушения по Закону об административных правонарушениях на территории Самарской области при первичном нарушении для граждан штраф составляет 2–3 тысячи, для должностных лиц – 20–25 тысяч, для юридических лиц – 30-500 тысяч рублей, злостных нарушителей ожидает кратное увеличение размера штрафа.

Однако, как показывает практика, даже полученный ордер на земляные работы не может гарантировать легитимности их проведения: «неожиданно» может появиться новая заинтересованная организация, согласование с которой не было произведено.

За открытыми же по всем правилам ордерами часто не осуществляют должного контроля, и разрытые ямы остаются на городских улицах на долгие месяцы. Естественно, подобная ситуация вызывает волну негодования как со стороны получателей услуги, так и со стороны обывателей.

Сообщение с форума Ярославского строительного портала[86]

tyson «Некоторые внушительных штрафов [за отсутствие разрешения на земляные работы] не боятся, копают без ордеров. Как-то мне отказались наотрез согласовывать земельные работы по устройству входа в подвал из-за близости важного кабеля Яртелекома, хотя рядом такие входы в подвал уже имелись и кабель там тоже идет. И мы тоже использовали какие-то связи, „напрягали“ людей, что бы исправить ситуацию. Как другие сделали непонятно».

В 2012 году жительница Псковской области гражданка О. В. Курносова решила провести канализацию в собственное жилье. Ею был подготовлен проект и согласован ордер на проведение всех земляных работ с октября 2012 года. Через месяц после начала работ они были приостановлены по инициативе директора местного филиала ОАО РЖД без объяснения причин.

Весной 2013 года гражданка Курносова обратилась в местную администрацию с требованием разобраться в ситуации. В полученном ответе сказано, что, «по информации от Администрации Новосокольнического района, при производстве земляных работ на строительство канализационной сети было обнаружено, что трасса прокладки сетей практически совпадает с трассой существующего высоковольтного кабеля. После всех согласований и консультаций с ОАО „РЖД“, в чей собственности находится кабель, работы по строительству сетей канализации были прекращены… В результате переговоров в суде была достигнута договоренность, что МУП „ЖКХ“ произведет засыпку раскопанной траншеи с кабелем… Учитывая, что МУП „ЖКХ“ не имеет допуск СРО на проектирование, Курносовой было предложено забрать деньги за проект.

За возвратом денежных средств, заплаченных за проект, гражданке посоветовали обратиться в МУП „ЖКХ“»[87].

Член общественного экологического совета г. Ачинска Эдуард Мишхожев[88] «Незакрытые ордера на земляные работы – принципиальный вопрос. Кто-то, получая ордер на земляные работы, по существующим правилам обязан восстановить дорожное покрытие в течение года. Возможно, пишутся гарантийные письма, затраты на это наверняка заложены в тариф услуг МУП. Но в реальности через год про это все благополучно забывают и начинают латать дыры из средств городского бюджета».

История 15 Вольные каменщики. Саморегулирование в строительной области

С 2009 года в сфере регулирования строительного бизнеса произошли масштабные перемены. Важнейшим из изменений стал переход от привычного уже лицензирования строительной деятельности к саморегулированию строительной отрасли.

Согласно Градостроительному кодексу РФ саморегулируемой организацией строительного комплекса признается некоммерческая организация, основанная на членстве индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, сведения о которой внесены в Государственный реестр СРО. Минимальное количество членов СРО закреплено законом и составляет для объединений проектировщиков не менее 50 организаций, а для СРО строителей – не менее 100 организаций.

Каждая вступающая в СРО строительная организация обязана заплатить взнос в компенсационный фонд в размере, который регламентируется законодательством (часть 7 статьи 55.16 Градостроительного кодекса РФ). Минимальный размер такого взноса составляет 300 тысяч рублей при условии дополнительного страхования ответственности строительной организации или 1 миллион рублей без такого страхования. Сверх указанной суммы оплачиваются вступительные и членские взносы, повышение квалификации работников. Таким образом, минимальные расходы, которые должна понести строительная организация при вступлении в СРО, составляют 350–370 тысяч рублей[90].