Если же вы хотите разместить свои деньги без всякого риска, вложив их, скажем, в ценные бумаги, на которые установлен твердый процент доходности, то баланс будет уже не в вашу пользу.
Но даже если проценты по кредиту будут превышать ваши доходы от инвестиций, я все же останусь при своем мнении.
Перечисленные выше десять причин в своей совокупности перевешивают небольшую потерю в процентах.
Особенно важен десятый пункт. Вы сможете стать богатым, только сформировав в себе ощущение благосостояния. Вы должны испытывать удовольствие от обладания деньгами.
Быстрые выплаты долгов лишают вас такой возможности.
• Мой советПересмотрите все свои кредитные договоры. Проверьте, нельзя ли сократить по ним выплаты.
• За счет более низких выплат у вас появляются свободные деньги, которые можно использовать для жизни и, главное, для накопления.
• Когда вы накопите немного денег, у вас появится ощущение благосостояния.
• В этом случае вы будете зарабатывать уже не для того, чтобы расплатиться с прошлыми затратами, а чтобы реализовать в будущем свои мечты.
• Вы разорвете заколдованный круг. Ведь тот, кто делает слишком большие выплаты по кредиту, зачастую вынужден брать новый кредит на всякие непредвиденные расходы типа ремонта, необходимых покупок или просто на текущую жизнь.
• Вы больше не допустите, чтобы долги лишали вас радостей жизни. Ваши прошлые ошибки потеряют власть над вами.
Ипотечное кредитование
Вероятно, вас интересует вопрос, применимо ли это правило к ипотеке. Может быть, и здесь имеет смысл выбрать самый низкий процент погашения (1 процент)? В этой сфере деятельности распространена точка зрения, которую мало кто подвергает сомнению. Все – родители, банкиры и многочисленные специалисты – будут рекомендовать вам расплатиться как можно быстрее.
Как правило, в обоснование этой точки зрения приводятся два довода.
Во-первых, вы уже наверняка слышали о том, что при медленном погашении кредита дом в конечном итоге обойдется вам чуть ли не вдвое дороже, чем его продажная стоимость. Если дом стоит 500 тысяч марок, а вы хотите растянуть выплаты за него на тридцать лет, то вместе с процентами по кредиту он обойдется вам примерно в 800 тысяч.
Во-вторых, до тех пор, пока дом полностью не выплачен, он вам не принадлежит. Многие люди воспринимают дату, когда их дом полностью освобождается от долгов, как самый счастливый день своей финансовой жизни.
И все же даже чисто с математической точки зрения я советую вам добиваться в ипотечном договоре максимально низкого процента выплат. Это дает вам два преимущества.
Как вы сейчас увидите, инфляция «съедает» ваш ипотечный кредит. Те проценты, которые вам придется по нему выплатить, с лихвой компенсируются инфляцией. Ведь инфляция съедает не только ваши деньги, но и долги.
Внимание! Этот расчет справедлив только в том случае, если процент по кредиту ниже восьми. Если он выше, то имеет смысл увеличить выплаты по кредиту.
Одновременно вы сможете вложить в дело больше денег и умножить их. Вложив деньги в акции или инвестиционные фонды, вы получите более высокие доходы, чем причитающиеся к уплате проценты по ипотечному кредиту. Правда, здесь тоже есть одна оговорка. Если вы боитесь доверить свои деньги бирже, то этот совет к вам не относится.
Пример из практики
Когда мы на трехдневных семинарах представляем участникам наш образец портфеля инвестиций и доказываем на примерах, что получение доходов в размере 30 процентов годовых вполне реально, некоторые участники выражают досаду, что в прошлом не сумели сэкономить побольше денег.
Вот пример одной семьи. Она – мать и домохозяйка, возраст несколько меньше пятидесяти лет. Он – зубной врач, чуть больше пятидесяти лет. У обоих к чувству досады примешивается еще и паника. Им совершенно неясно, каким образом можно успеть скопить до достижения пенсионного возраста приличную сумму денег. Особое впечатление произвели на них последние слова моей лекции: «Мы живем в эпоху, на которую сильный отпечаток наложил капитализм. Но если у нас нет капитала, то большинство преимуществ капитализма обходят нас стороной, и с финансовой точки зрения мы все еще находимся в каменном веке».
Супруги лихорадочно подсчитали свой баланс и пришли к выводу, что у них нет ни одной марки, которую они могли бы инвестировать.
Я попросил их рассказать о своем финансовом положении. Итог получился следующим: 0 марок инвестиций, 8000 марок чистого дохода в месяц, дом стоимостью 1 миллион марок, из которых 300 тысяч еще надо выплатить. Эти 300 тысяч финансируются за счет строительного кредита. Попытки быстрее расплатиться с кредитом привели к тому, что в месяц на его покрытие уходит почти 4000 марок, то есть половина всех заработков. И больше никакого состояния.
Поначалу мой совет их удивил. Я предложил им пересмотреть условия кредита. Прежний договор строительного кредитования предполагал быстрое погашение долгов, чтобы не выплачивать слишком больших сумм по процентам.
Окончательный расчет по кредиту наступал через восемь лет. К этому времени им оставалось еще четыре-пять лет до пенсии, поэтому отложить мало-мальски приличные деньги в фонд пенсионных накоплений было невозможно, а того, что там уже было, явно не хватало.
Я посоветовал им заключить новый договор ипотечного кредитования на дом в сумме 500 тысяч марок. Этот новый кредит в 500 тысяч марок плюс оставшуюся часть старого кредита в размере 300 тысяч марок они должны были погасить в течение тридцати лет. При этом суммарный месячный взнос оказывался не выше, чем тот, который им приходилось платить по старому договору.
Супруги оказались довольно азартными людьми, не боящимися риска. В противном случае я бы, конечно, не дал им такого совета. Ведь что толку от самых многообещающих финансовых перспектив, если заботы и тревоги не дают спать по ночам.
Как бы то ни было, они согласились на этот план, хотя поначалу и волновались. Но уже через шесть месяцев от них последовал телефонный звонок: «Мы осторожно вложили 500 тысяч марок, как вы нам и советовали».
«Осторожное вложение» (которое я вообще-то считаю довольно рискованным) заключалось в следующем распределении инвестиций: 150 тысяч марок были вложены ими в фонд наличности и пенсионный фонд. Это дало им необходимые резервы денег на всякий случай и чувство безопасности на будущее.
Еще 150 тысяч марок были вложены в крупные многоотраслевые международные инвестиционные фонды. Такие фонды считаются относительно надежными, если вложенные деньги не понадобятся вам в течение ближайших пяти – десяти лет (в данном случае это так и было).
Оставшиеся 200 тысяч были инвестированы в национальные и отраслевые фонды. Эта форма инвестиций предполагает готовность вкладчика постоянно заниматься своими финансовыми делами и быть в курсе развития событий.
Поскольку супруги выбрали себе хорошего консультанта и, кроме того, сами активно участвовали в процессе вложений, такая форма распределения риска может считаться приемлемой.
Самое важное, однако, заключалось в том, что такую форму распределения они избрали сами, исходя из собственного представления о степени риска. Раньше они просто не думали об этом, так как считали, что это все равно не имеет смысла, поскольку нет денег для вложений.
Далее они сообщили мне: «Впервые в жизни у нас появилось ощущение, что мы „в деле“. Теперь деньги работают на нас».
За первые шесть месяцев супруги получили доход в размере 26 процентов. Исходя из общей суммы инвестиций в 500 тысяч марок, это дало им 130 тысяч, что значительно превзошло все их ожидания.
Они были бы готовы пойти на этот шаг и ради достижения средней доходности в 12 процентов. Их инвестиции были достаточно рискованными, поэтому им приходилось считаться с возможностью некоторых потерь.
Я предупреждал их об этом раньше и еще раз указал на это в ходе телефонного разговора. Они, однако, были уверены, что при любых условиях добьются в среднем 12-процентных прибылей. И я готов поручиться, что так и будет.
С той поры прошло уже достаточно много времени. Биржевой крах в октябре 1998 года действительно принес им некоторые потери, однако общие доходы, несмотря на это, значительно превышают 12 процентов в год.
Если так будет продолжаться и дальше, то через двенадцать лет, в течение которых они еще намерены поработать, у них будет целых два миллиона. Они смогут полностью выкупить дом, и после этого у них еще останется около 1,3 миллиона марок. Даже при самом консервативном варианте вложения этих денег, дающем доход в размере всего 8 процентов, они смогут обеспечить себе более чем достаточную пенсию в 8 тысяч марок.
Если так будет продолжаться и дальше, то через двенадцать лет, в течение которых они еще намерены поработать, у них будет целых два миллиона. Они смогут полностью выкупить дом, и после этого у них еще останется около 1,3 миллиона марок. Даже при самом консервативном варианте вложения этих денег, дающем доход в размере всего 8 процентов, они смогут обеспечить себе более чем достаточную пенсию в 8 тысяч марок.
Самый глупый способ хранения денег
Вы, конечно, скажете, что нет ничего глупее, чем хранить деньги на сберкнижке. Ведь там вы получаете всего от 1,5 до 2,5 процентов, то есть движетесь прямым курсом к бедности.
А что, если есть еще более глупый способ, чем сберкнижка? Такой, при котором вы вообще не получаете никаких процентов? Таким способом может оказаться вложение денег в вашу собственную недвижимость.
Почему я говорю «может оказаться»? Потому что все люди разные и такое высказывание не может быть однозначно применимо к любому человеку и любой ситуации. Ведь наряду с расчетом доходности здесь необходимо учитывать и еще три фактора:
1. вашу готовность к риску;
2. ваш месячный заработок;
3. ваше эмоциональное состояние.
Прежде чем мы подробно рассмотрим эти ограничения, давайте поразмыслим, почему глупо вкладывать деньги в собственную недвижимость. Деньги можно считать вложенными в недвижимость, когда вы внесли значительную долю собственного капитала или когда дом полностью выкуплен.
Ваш дом – не место для вложения денег
В наши дни стоимость недвижимости в Германии повышается примерно на 3 процента в год. А теперь хочу задать вам самый главный вопрос: повышается ли стоимость дома только после того, как он полностью выплачен? Конечно, нет. Он в любом случае будет расти в цене.
Итак, констатируем: все, что может произойти с вашим домом, происходит с ним независимо от того, выплачены за него деньги или нет. Его цена растет на 3 процента в год, и неважно, какую часть его стоимости заплатили вы, а какая часть профинансирована за счет заемных денег.
Кое-кто из экспертов может представить вам расчеты, сколько денег вы «сэкономите», если будете жить в собственном доме, деньги за который полностью выплачены. Эту экономию они считают вашим доходом. Такое утверждение по меньшей мере спорное, потому что если я не плачу какие-то деньги, то это еще не значит, что я их сэкономил. В теории все выглядит прекрасно, но на практике эти деньги часто расходуются на другие нужды, касающиеся капитального или косметического ремонта, покупки оборудования, оплаты прислуги, страховки, наладку отопительного оборудования, налогов, содержания сада и т. д., хотя не все эти расходы столь уж обязательны.
Намного важнее другое: эти деньги вы экономите при любых обстоятельствах, независимо от того, выплачены деньги за дом или нет.
Сравнение процентов по ипотечному кредиту и доходов от инвестиций
Таким образом, пока не видно никаких причин, чтобы как можно скорее выплачивать полную стоимость своего дома. Интересно, останемся ли мы при этом же мнении, если сравним размер выплачиваемых процентов?
Да! Предположим, вы готовы доверить свои деньги бирже и вложить их в конкретные акции или пакеты инвестиционных фондов. Долгосрочные доходы на рынке акций составляют в среднем 12 процентов годовых. Проценты же по ипотечному кредиту, даже исходя из срока кредитования в десять лет, составят всего около 5 процентов. Чисто математически вы получаете здесь преимущество в размере 7 процентов.
При ипотечном кредите размером 700 тысяч марок это принесет вам в среднем 49 тысяч в год. Сорок девять тысяч марок, которых у вас не было бы, если бы вы вложили в дом собственные 700 тысяч.
Если же вы даже после того, как прочтете главу об инвестициях, предпочтете все же вложить деньги в ценные бумаги с фиксированным процентом доходности, то и в этом случае полученных денег должно хватить на выплату кредита за дом. Проценты, полученные вами таким путем, будут примерно равны или даже чуть выше, чем проценты, которые вы должны платить по ипотечному кредиту.
Никогда не инвестируйте деньги, взятые в долг
Если же вы доверяете акциям, то можете получить, как уже было сказано, чистый доход. Правда, здесь вам могут возразить: «Нельзя инвестировать деньги, взятые в долг». Это возражение справедливо. Более того, это абсолютный принцип. Никогда, ни при каких условиях не следует инвестировать заемные средства.
Но здесь дело обстоит совершенно по-иному. В данном случае речь идет не о заемных средствах. Это ваши деньги. Вы всего лишь решаете, оставить их замороженными в недвижимости или инвестировать в акции. Получая ипотечный кредит, вы извлекаете ваши деньги из дома и вкладываете ваши же деньги, например, в инвестиционный фонд, туда, где можно получить реальный доход в размере 12 процентов.
Таким образом, за вашим ипотечным кредитом стоит реальная стоимость. Вы закладываете не инвестиции, а недвижимость.
Инфляция «съедает» ипотечный кредит
Вторая причина, по которой целесообразно растянуть на максимальный срок выплату ипотечного кредита, – это инфляция. Чем дольше срок выплаты, тем больше инфляция «съедает» вашу задолженность. Позвольте пояснить это на простом примере.
Предположим, вы зарабатываете (одна или вместе с мужем) 84 тысячи марок в год и с каждым годом ваша зарплата увеличивается в среднем на 4 процента. Вы решаете купить дом за 500 тысяч марок, стоимость которого будет повышаться на 3 процента в год. Вы вкладываете в него 50 тысяч марок из собственных денег, а остальные 450 тысяч финансируете за счет кредита на пятнадцать лет под 5,3 процента годовых. В этом случае вам придется выплачивать в месяц 2362,5 марок.
Таким образом, месячный платеж составит 33,75 процента от ваших доходов. Далее предположим, что в течение следующих тридцати лет сохранится та же динамика роста инфляции, что и в предыдущие тридцать лет, то есть 4,5 процента в год.
Таблица демонстрирует, как будут развиваться события:
Вы можете легко подсчитать, что означает инфляция конкретно для вас. Для этого число 72 разделите на предполагаемый уровень инфляции (например, 4,5 процента). Полученная цифра будет означать количество лет, в течение которых стоимость денег уменьшится наполовину. Пример будет выглядеть так:
72: 4,5 = 16Это означает, что через шестнадцать лет при уровне роста инфляции 4,5 процента вы сможете за свои деньги купить лишь половину того, что покупаете сегодня.
Что же касается ипотечного кредита, то это означает, что и он через шестнадцать лет будет наполовину съеден» инфляцией. То есть с учетом предполагаемого роста вашего заработка вы уже будете платить за кредит не 30 процентов всех своих доходов в месяц, а только 15 процентов.
Вернемся к нашему примеру. В приведенной выше таблице видно, что на выплаты кредита вы будете расходовать через десять лет всего 15,67 процента от своих месячных заработков, через двадцать лет – всего 6,68 процента, а через тридцать лет – 2,85 процента.
Если вы вложите деньги в ценные бумаги с фиксированным процентом доходности, то в этом случае испытаете на себе всю разрушительную силу инфляции. Если вам, к примеру, сегодня сорок лет и вы хотите в шестьдесят пять лет иметь 6000 марок в месяц, то с учетом нынешней покупательной способности этих денег вам потребуется уже 15 379 марок (мы берем в качестве среднего уровня роста инфляции 4 процента в год, хотя это ниже, чем средний рост инфляции за последние тридцать лет).
На этом можно было бы уже и закончить расчеты. Но вы наверняка собираетесь жить и дальше. В семьдесят пять лет вам потребуется уже 22 765 марок, чтобы купить на них то, что сегодня вы покупаете за 6000.
А если к восьмидесяти пяти годам вы все еще будете оставаться в добром здравии и захотите иметь эквивалент сегодняшних 6000 марок, то вам потребуется 33 699 марок в месяц.
На этом примере вы ясно видите, что вкладывать деньги в ценные бумаги с фиксированным процентом доходности не имеет смысла, поскольку инфляция «съедает» деньги. Но этот негативный эффект вы можете обратить себе на пользу, растягивая срок выплаты ипотечного кредита на максимально длительный срок. В этом случае инфляция «съедает» ваши долги.
Три ограничительных условия
Первое условие мы уже рассмотрели. Разницу в процентах в свою пользу вы сможете получить, только вложив деньги на рынке акций. Для этого надо быть готовой к определенному риску. Бейсболист Фредерик Уилкокс сказал однажды: «Прогресс всегда связан с риском. Нельзя добежать до второй базы, оставив одну ногу на первой базе».